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elros

Nuovo Iscritto
Proprietario Casa
Cari tutti, non sono certa del fatto che la sezione sia quella giusta.
Vorrei una gran mano nell'avere quanto meno un parere su una brutta questione. A Ottobre dell'anno scorso ho trovato quella che sembrava la casa dei sogni ed ho chiamato immediatamente l'agenzia immobiliare per visionarla. Oltre l'appartamento c'era un lastrico solare al piano di sopra, comunicante con la casa con delle scale di ferro e accessibile anche dalla tromba delle scale. Ho visitato la casa due volte, accompagnata da due amiche. Faccio compromesso e rogito. Dopo un mese, per caso, vengo a sapere dalla famiglia di sotto che sia loro che quelli della tavernetta (io sto al secondo piano) hanno diritto di sciorinare i panni sul mio terrazzo. Prendo il mio atto e non trovo scritto nulla. Prendo l'atto precedente e c'è un riferimento poco chiaro ad un accordo nominativo. Il notaio minimizza (tra l'altro portato dall'agente immobiliare). L'ex padrona di casa e l'agente si incolpano a vicenda (lei dice che lui lo sapeva, lui dice che lei non gliel'ha detto). Vengo inoltre a sapere che due persone prima di me hanno rifiutato l'appartamento proprio per la servitù.
Chi denuncio? Agente, proprietaria di casa o tutti e due?
 

Nemesis

Membro Storico
Proprietario Casa
Chi denuncio? Agente, proprietaria di casa o tutti e due?
Nessuno dei due, dato che non v'è un reato.
Cio premesso, la servitù volontariamente costituita, per essere opponibile all'avente causa dell'originario proprietario del fondo servente, deve essere stata trascritta o espressamente menzionata nell'atto di trasferimento al terzo del fondo medesimo.
In caso di mancata trascrizione del relativo atto costitutivo, la servitù è inopponibile agli aventi causa, a titolo particolare, del proprietario del fondo servente, che abbiano acquistato in base a un titolo regolarmente trascritto e sempre che la servitù non sia stata portata a loro conoscenza e implicitamente da essi accettata nei rispettivi atti di trasferimento della proprietà, senza peraltro che, in quest'ultimo caso, ai fini di detta opponibilità sia sufficiente che, in luogo della descrizione della servitù esistente, l'atto di trasferimento contenga frasi generiche o di mero stile, ricorrente negli atti notarili.
 

elros

Nuovo Iscritto
Proprietario Casa
Grazie innanzitutto. Dunque il fatto é che nell'atto dei "godenti" diritto (quelli di sotto) invece è scrirro proprio bene e addirittura fa riferimento agli aventi causa. Negli atti in mio possesso va così :
- 2006: il venditore si riserva il diritto di stendere la biancheria sul lastrico solare (non abita più nel palazzo) ;
- 2008: la sig. ra xxx fa presente che nel suo titolo d'acquisto i venditori specificarono di riservarsi il diritto bla bla bla
- nel mio nulla

Quindi sarebbe i miei atti contro quelli dei condomini.
Quindi? Che potrebbe accadere se inizio una causa civile con queati presupposti?
 

elros

Nuovo Iscritto
Proprietario Casa
Ho riportato infatti quello che c'è scritto nel mio ultimo post. Per riferimento ad un accordo nominativo intendevo proprio quello che vede scritto nell'estratto che le ho riportato dei 2 atti (2006 e 2008): venditore (all'epoca signor tal dei tali) e acquirente (all'epoca sig. ra tal dei tali). Quello che intendo è che sugli atti il gravame non è mai generico ma porta nomi e cognomi.
Mi sono spiegata meglio?

Grazie
 

Franci63

Membro Assiduo
Proprietario Casa
E le due persone nominate cosa hanno stabilito ?
Riporta la frase completa, in solo i soggetti, ma anche l’oggetto del loro accordo.
 

elros

Nuovo Iscritto
Proprietario Casa
Cari tutti, innanzitutto grazie. Ricostruisco con frasi esatte (e usando lettere per i soggetti), i fatti:
- 2006: il signor A vende alla sig.ra B appartamento e lastrico. Così è riportato nell'atto di acquisto di B: "I venditori si riservano il diritto di accesso al lastrico al fine di poter sciorinare la biancheria".
Ps: all'epoca A possiede più immobili nello stesso stabile e ci abita anche.
- 2008: B vende a C appartamento e lastrico. Così è riportato sull'atto di acquisto di C: "B precisa che nel suo atto di acquisto i venditori specificarono di riservarsi il diritto di accesso sul lastrico solare al fine si poter sciorinare la biancheria.
Ps: nel frattempo A vende il suo appartamento a B e trasferisce, mediante atto (l'ho letto e c'è scritto pure "agli aventi causa") il suo diritto.
- 2018: io compro da C. Sul mio atto non c'è nulla. Nessuno mi ha informata (ne l'agente ne la proprietaria).
Il mio avvocato mi dice che posso chiudere perché sui miei atti la servitù non è generica ma nominativa.

Non so che fare ma vorrei almeno i danni morali. Ho gente sul terrazzo. E non l'ho scelto io.
 

Luigi Criscuolo

Membro Storico
Proprietario Casa
Non so che fare ma vorrei almeno i danni morali.
Sei interessata all'appartamento nonostante tu abbia scoperto questa servitù dopo l'acquisto?
Cosa dice il tuo avvocato circa la possibilità di paventare al venditore l'annullamento dell'atto di acquisto con restituzione dell'importo pagato ed il pagamento dei danni accessori (trasloco, allacci gas ed elettricità, acquisto di mobilio difficilmente riutilizzabile ecc... eccc...)?
Io non so che tipo di notaio abbia redatto l'atto di compravendita tuttavia mi risulta che al rogito ci doveva essere anche la parte venditrice e che il notaio debba leggere ad alta voce l'atto ai contraenti: in quella occasione la parte venditrice poteva chiarire la presenza della servitù non citata nell'atto. Inoltre, il notaio, prima di rogitare, avrebbe dovuto leggersi gli atti di provenienza della proprietà per il quale la parte venditrice aveva acquisito il diritto sull'immobile e così scoprire la presenza della servitù. Poi anche l'agente immobiliare può essere coinvolto nella possibile vertenza o come convenuto secondario o come testimone.
Come vedi se vuoi monetizzare i danni morali la strada ci sarebbe: tuttavia ti consiglio di sentire almeno un altro avvocato su come vede la questione, anche se gli avvocati è molto difficile che sconsiglino di affrontare una causa. Sappi che in ogni caso dovrai mettere la mano al portafoglio anche in caso di esito positivo della causa con addebito delle spese legali alla parte soccombente perché l'importo deciso dal giudice e sempre minore della richiesta del tuo avvocato.
Magari questa azione può sortire un accordo extra giudiziale con il quale la parte venditrice ti restituisce volontariamente una cifra XX per averti taciuto della presenza della servitù.
Poi ti invito a considerare anche il risvolto positivo di questa servitù: quando si tratterà di fare la manutenzione del lastrico solare potrai chiedere un contributo ai godenti della servitù.
 

elros

Nuovo Iscritto
Proprietario Casa
Innanzitutto grazie della risposta. Tutto mi fa pensare che fossero tutti d'accordo, indubbiamente.
Dunque non mi resta che far causa e metterli tutti in mezzo per chiedere il deprezzamento dell'immobile. Per quanto riguarda la manutenzione per legge, servitu o no, tocca comunque a tutti contribuire (un terzo a me e due terzi diviso 3).
Vorrei altre opiniono, se possibile, giusto per avere un confronto. Grazie
 

Luigi Criscuolo

Membro Storico
Proprietario Casa
Per quanto riguarda la manutenzione per legge, servitu o no, tocca comunque a tutti contribuire (un terzo a me e due terzi diviso 3).
certo. Ma questa suddivisione si usa nel caso di lastrico solare ad uso esclusivo privo di servitù. Sussistendo anche la servitù una parte del 1/3 spetta ancora ai dominanti.
 

Franci63

Membro Assiduo
Proprietario Casa
Il mio avvocato mi dice che posso chiudere perché sui miei atti la servitù non è generica ma nominativa.
Potrebbe effettivamente avere ragione, è un argomento molto controverso.
In effetti il sig. A forse non poteva vendere un diritto "personale" a B, poiché il diritto sembra essere un "diritto d'uso" più che una servitù.
Non so però se vale la pena imbarcarsi in cause lunghe e incerte.
Forse meglio chiudere e aspettare la reazione altrui.
 

Dimaraz

Membro Storico
Proprietario Casa
Dunque non mi resta che far causa e metterli tutti in mezzo per chiedere il deprezzamento dell'immobile.
Prima di partire "lancia in resta" consulta più professionisti in loco perché le risposte che ti possiamo fornire da dietro un pc mancano del riscontro visivo e dei documenti.

Parli di una scala esterna e/o che tecnicamente tutti possono accedere al lastrico che fa da tetto al tuo appartamento ma suppongo anche ad altri e nemmeno è chiaro se tu disponga della proprietà o dell'uso esclusivo di tale "piano".
In assenza di specifica diversa in atti il lastrico appartiene a tutti, se è facilmente e liberamente accessibile si puó anche "intuire" quantomeno una servitù apparente e tutto il tuo "contrappunto" sulla mancata menzione specifica in atto va in fumo.
 

StLegaleDeValeriRoma

Membro Assiduo
Professionista
questo post evidenzia un evidente "fiducia" nell'avvocato che la sta seguendo salvo ne abbia sentiti già altri e poi sia arrivato qui per ulteriori "consigli".... eviterei per correttezza nei confronti del collega di pronunciarmi con i precedenti "il suo avvocato potrebbe aver ragione" o inventarsi "il suo avvocato potrebbe aver torto" senza conoscere la documentazione se non per riferito da chi come lei non è un esperto.
 
Ultima modifica:

possessore

Membro Senior
Proprietario Casa
@elros: E allora prova a chiudere: operazione il cui costo è certo e ben determinato a priori col preventivo di spesa. A imbarcarti in una causa decennale fai sempre a tempo. Quando ti chiederanno spiegazioni, fai leva sul fatto che la servitù d'uso era vincolata e legata ai nominativi indicati nei rispettivi rogiti notarili, e si è estinta scomparendo queste persone dal palazzo di cui stiamo parlando (perché hanno venduto).
 

elros

Nuovo Iscritto
Proprietario Casa
Così mi ha detto più di un legale. Ma non ritengo giusto che non paghi nessuno per questo e neanche che io debba stare sempre col patema a casa mia.
 

Dimaraz

Membro Storico
Proprietario Casa
Il lastrico è di mia esclusiva proprietà.
Bene, questo aumenta i tuo "diritti"... ma non risolve la questione.

Si possono delineare 2 ipotesi:
A-la possibilità di utilizzare quello che ora è il tuo lastrico va considerata come una servitù volontaria che le 2 parti (A e B) hanno deciso nel momento della compravendita. In tal senso è una servitù che segue l proprietà del fondo dominante.
B-tale "diritto" è una questione contrattualizzata (comodato) fra A e B e quindi "nominativa".

Solo con la seconda ipotesi si potrebbe dichiarare "decaduto" il peso per cessato uso perchè una servitù volontaria necessità di un nuovo accordo fra le parti per essere annullata.
Difficile prevedere per quale delle 2 deciderebbe un Giudice (anzi probabile che nei vari gradi la sentenza cambi).

Personalmente darei più valore alla prima...e di conseguenza contesterei immediatamente al tuo venditore il "vizio" nascosto chiedendo la risoluzione del contratto e/o con i risarcimenti del caso.
 

elros

Nuovo Iscritto
Proprietario Casa
Ma infatti a me interessa solo che la frode mi venga risarcita. Poi ci penso io.
Le responsabilità però come sono distribuite tra venditore e mediatore?
 

elros

Nuovo Iscritto
Proprietario Casa
Mi è venuto il dubbio quando mi è stato riferito che due persone hanno rifiutato la casa proprio per la servitù..
 

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