sjg

Membro Attivo
Sarebbe anche utile capire chi ha dato impulso all modifica delle tabelle, prima di approfondire il discorso abuso.
La richiesta di aggiornare la vecchia tabella millesimale nasce da varie discrepanze di lunga data non inerenti alla soffita/appartamento. Era durante la discussione dei particolari della nuova tabella che si scopriva che "l'appartamento" in questione era ancora censito come soffitta. Dietro la protesta degli altri proprietari, l'amministratore ha richiesto la visita in persona dell'architetto, che ha aumentato il valore millesimale ora contestato.
 

vittorievic

Membro Senior
Proprietario Casa
Secondo un principio affermato dalla Cassazione i valori degli immobili di proprietà ed il loro riparto in millesimi rispetto al valore dell’edificio, devono essere individuati con riferimento al momento dell’adozione del regolamento di condominio e la tabella che li esprime è soggetta a rettifica, solo quando vi siano errori – di fatto e di diritto – riferiti alla determinazione degli elementi necessari al calcolo del valore delle singole unità immobiliari, oppure a circostanze sopravvenute relative alla consistenza dell’edificio o delle sue proporzioni, che incidano in modo rilevante sull’originaria proporzione dei valori, escludendo valutazioni di carattere soggettivo, qual è la possibile destinazione dell’immobile.
In ogni caso non comportano la revisione o la modifica delle tabelle millesimali i mutamenti successivi alla loro adozione dei criteri di stima della proprietà immobiliare, pur se abbiano determinato una rivalutazione disomogenea delle singole unità dell’edificio o alterato, comunque, il rapporto originario fra il valore delle singole unità e tra queste e l’edificio (Cass. civ., sez. II, 04/10/2016, n. 19797).
da: La modifica della destinazione d’uso di una unità immobiliare non comporta anche la modifica dei valori millesimali determinati dal costruttore
 

sjg

Membro Attivo
Se ho capito bene, un proprietario che trasforma la sua soffitta in appartamento senza l'autorizzazione del Comune, può continuare a partecipare alle spese condominiali come avesse lasciato l'immobile nello stato originale? Chiaro che lui si espone ad altri rischi, ma non quello di dover sborsare di piu per le spese condominiali.
 

griz

Membro Storico
Professionista
Se ho capito bene, un proprietario che trasforma la sua soffitta in appartamento senza l'autorizzazione del Comune, può continuare a partecipare alle spese condominiali come avesse lasciato l'immobile nello stato originale? Chiaro che lui si espone ad altri rischi, ma non quello di dover sborsare di piu per le spese condominiali.
il concetto sul quale basare la variazione delle tabella millesimale è quello di un uso delle parti comuni diverso dall'originale. Se il tuo vicino affitta il sottotetto c'è un incremento del numero delle unità immobiliari e delle persone nell'immobile, dell'uso delle scale e eventuale ascensore del quale le sua unità devono farsi carico dal punto di vista delle manutenzioni e spese relative. Se commette un abuso in casa sua commette un reato ma questo non comporta danni al condominio quindi la denuncia sarebbe un danno solo per lui e per voi non cambia nulla. Tu sopra scrivi che nel sottotetto abita una persona, questo potrebbe presupporre un contratto di affitto, quindi la considerazione di un'unità in più nel condominio con tutto quello che ti ho accennatp potrebbe comportare
 

sjg

Membro Attivo
Tu sopra scrivi che nel sottotetto abita una persona, questo potrebbe presupporre un contratto di affitto, quindi la considerazione di un'unità in più nel condominio con tutto quello che ti ho accennatp potrebbe comportare
La soffitta è occupata dall'ex-moglie, presumo senza un contratto di affitto. Tuttavia, questo comporta un aumento nell'uso delle cose comuni e un aumento del numero delle unita immobiliari.
 

Dimaraz

Membro Storico
Proprietario Casa
Si sono scritte talmente tante stupidate che non so nemmeno da che parte cominciare....non me se ne voglia se replico:

(Aggiungo che la delibera va IMPUGNATA ENTRO 30 GIORNI DALLA DATA DELLA SUA RICEZIONE, altrimenti s'intende approvata senza riserve e diviene di fatto operativa)

Qualsiasi delibera (e quindi la nuova tabella) è comunque immediatamente operativa...fintanto che non ne viene decretata l'annullamento da parte di un Giudice.
Ma occorre distinguere la annullabilità di una delibera dalla impugnazione di un Tabella errata per la quale al più va valutata la prescrizione

Secondo me, se la tabella millesimale è stata fatta calcolando anche la soffitta inabitabile come abitazione c'è un errore di valutazione che può essere portato in giudizio in qualsivoglia momento.
Sembra che il consulente del condominio abbia assecondato la volontà di alcuni condomini, ma ha sbagliato o per ignoranza o per accondiscendenza.

Condivido l'assunto sulla possibile azione legale per far rettificare l'errore...ma non che vi sia un errore.
Non esiste alcuna specifica Legge che fissi un criterio per determinare i rapporti millesimali ...dal combinato di alcuni articoli è assodato che non contano il livello delle finiture/prezzo di mercato ma solo la supercicie/cubatura rettificate da esposizione o altezza piano.
Nulla impone che si proporzioni secondo i valori catastali...quindi nessun errore da parte del tecnico incaricato.


l'abuso emergerà solo se viene dichiarato e venduto come unità abitabile.

Anche no. Ed in ogni caso viene rilevato ma non significa denuncia automatica.

La destinazione d'uso non influisce sulla compilazione delle tabelle millesimali.

Invece si.

Il cambio non autorizzato di destinazione d'uso influisce sull'agibilità dell'intero palazzo, basta chiedere ai vigili affinché si rechino in loco per una "visita di cortesia".

Da dove una tale convinzione?

un condomino ha ricavato una unità immobiliare abusiva per se stesso non ci sono prove che abbia affittato a terzi,

Irrilevante

Ha montato le finestre Velux senza chiedere l'autorizzazione.

Formalmente non gli serve l'autorizzazione del Condominio...ma quella Comunale ...che potrebbe (ipotetico) pretendere quella degli altri comproprietari.

Penso peraltro che la compagnia assicurativa del palazzo non risponderà se scoppiasse la caldaia della soffitta per esempio.

Perchè non dovrebbe?
La Compagnia deve rifondere e poi si rivarrà su chi ha commesso l'irregolarità.

Premesso che per partecipare alle liti passive/attive la assemblea condominiale deve deliberare con la maggioranza dei partecipanti che abbiano 500/1000. In quella assemblea si autorizza l'amministratore a rappresentare il condominio e si nomina il legale. Alle spese parteciperanno tutti i condomini, tranne gli avversari, quindi anche gli astenuti e i contrari.
Il "dissenso alla lite" va comunicato all'amministratore per Raccomandata con ricevuta di ritorno ( o PEC su PEC) entro 30 giorni dalla delibera se era presente (anche per delega) e deve essere tra gli astenuti o contrari; oppure entro 30 giorni dal ricevimento del verbale dell'assemblea se era assente. Il condomino dissenziente però non potrà sottrarsi al pagamento delle spese legali dell'avvocato del condominio.

La questione è più complessa e meriterebbe una trattazione a parte.
L'amministratore è comunque il "rappresentante" e in alcuni casi non necessità di autorizzazione (passive).

e se la parte contumace è pure soccombente e deve pagare oltre alle spese di giudizio, quelle legali della parte vittoriosa, deve rifondere dei danni la parte vincitrice?

Lo stabilisce il Giuidice...ma se è "contumace" perche è sparita si arriverebbe al paradosso che le spese le paga la parte vittoriosa.
POi se ci riesce avrà facoltà di rivalsa.

oppure a circostanze sopravvenute relative alla consistenza dell’edificio o delle sue proporzioni, che incidano in modo rilevante sull’originaria proporzione dei valori, escludendo valutazioni di carattere soggettivo, qual è la possibile destinazione dell’immobile.
In ogni caso non comportano la revisione o la modifica delle tabelle millesimali i mutamenti successivi alla loro adozione dei criteri di stima della proprietà immobiliare, pur se abbiano determinato una rivalutazione disomogenea delle singole unità dell’edificio o alterato, comunque, il rapporto originario fra il valore delle singole unità e tra queste e l’edificio (Cass. civ., sez. II, 04/10/2016, n. 19797).

Sentenza citata in modo incoerente.
Le Tabelle millesimali devono riportare il valore proporzionale delle varie unità...ed una variazione di almeno 1/5 dell'unità impone la modifica della Tabella a spese di chi ha fatto la modifica.
Modificare la destinazione d'uso di una soffitta rendendola abitazione giocofacile che si superi il limite.
 

sjg

Membro Attivo
Io non capisco perché non avete ancora segnalato la cosa in comune e state a menarvela tra amministratore avvocati e millesimi
Col senno di poi una denuncia immediata in Comune sarebbe stata la scelta giusta. I condomini invece hanno deliberato un aggiornamento della tabella millesimale per riflettere la modifica in abitazione della soffitta. Che il proprietario si difenda impugnando la delibera con la giustificazione che la soffitta convertita in appartamento resta soffitta perche appare così nel catasto non era concepibile.
 

BJMAKER

Membro Attivo
Professionista
Col senno di poi una denuncia immediata in Comune sarebbe stata la scelta giusta. I condomini invece hanno deliberato un aggiornamento della tabella millesimale per riflettere la modifica in abitazione della soffitta. Che il proprietario si difenda impugnando la delibera con la giustificazione che la soffitta convertita in appartamento resta soffitta perche appare così nel catasto non era concepibile.
Guarda che la segnalazione al comune può farla chiunque, in forma gratuita e anonima. Non capisco tutta questa manfrina di legali e millesimi. Potrei farla anche io se sapessi l'indirizzo, non credo sia giusto fargli pagare di più , ma sia giusto che riprisitini il locale all'uso per cui è registrato. Non c'è da discutere di altro
 

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