Spese riparazione lucernario su vano scale

[condobip]

Esatto anche l'art. 1123 3° comma vale, ed a quanto pare questo condominio ha un solo tetto che copre le sole scale esistenti, per cui è tutto comune a tutti i condomini.
Salvo che ora loresail non ci dica che ci sono più scale più tetti e più lucernari, o ci siano titoli (Rogito o Regolamento Contrattuale) che affermano qualche cosa di diverso

 

[arciera]

Non è questione di più scale o più tetti. La questione è se serve o non serve (non se gli aggrada o non gli piace, eh! ) il condomino. Se non serve ( ed il nostro loresal ci ha detto che il lucernaio serve a dare luce alle scale ) non deve pagare. La questione è di una semplicità lampante.

 

[condobip]

Non è questione di più scale o più tetti. La questione è se serve o non serve (non se gli aggrada o non gli piace, eh! ) il condomino. Se non serve ( ed il nostro loresal ci ha detto che il lucernaio serve a dare luce alle scale ) non deve pagare. La questione è di una semplicità lampante.

A lui le scale servono anche se non le usa ed il tetto con il lucernario pure, perchè devi sapere che in condominio non si paga perchè si usa ma si paga per che si può o potrebbe usare.

 

[arciera]

un no assoluto: è la legge che ci tutela ribadendo che " o serve o non serve". Come ti avevo risposto prima con una battuta, che mi sa che te la devo spiegare, non è che serve sta per servire (mi potrebbe servire passare dalla tua proprietà per arrivare prima a fare la spesa ) Serve sta per "a servizio della proprietà" in questo caso della bottega, ma potrebbe essere qualsiasi immobile. No! forse al nostro artigiano potrebbe servire il passare per le scale per raggiungere la strada con più celerità, ma alla legge poco importa del nostro artigiano. E' pertinente o no alla bottega? dare luce alle scale potrebbe servire alla bottega se questa fosse dentro l'androne, ne acquisterebbe in luminosità. La bottega non ci ricava niente. Paga e basta. Un pò di morale Condobip!

 

[condobip]

Allora al tuo NO assoluto ti rispondo con l'art 1117 cc;

1117. Parti comuni dell'edificio
Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell'edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo:
1) tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune, come il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate;
...

E' questo che il Giudice guarda per 1° in caso di contenzioso!!!!

All'artigiano servono le scale per accedere al tetto se vorrebbe installare un'antenna, servono all'addetto muratore per salire sul tetto se ci sono le infiltrazioni e deve riparare, e lo farà anche nell'interesse dell'artigiano che sta al piano terra perchè il tetto le scale e il lastrico e lucernario sono parti comuni!!!

 

[jac0]

L'esclusione da qualche spesa è regolamentata dall'RDC, che nelle prime pagine deve citare almeno una proprietà separata. In questo caso l'u.i. deve non essere citata nella proprietà separata delle scale: ossia la proprietà detta è comune a tutte le u.i. tranne quella in parola. In difetto tutti partecipano a tutto, in base a una o più tabelle millesimali.

 

[condobip]

L'esclusione da qualche spesa è regolamentata dall'RDC, che nelle prime pagine deve citare almeno una proprietà separata. In questo caso l'u.i. deve non essere citata nella proprietà separata delle scale: ossia la proprietà detta è comune a tutte le u.i. tranne quella in parola. In difetto tutti partecipano a tutto, in base a una o più tabelle millesimali.

Infatti deve essere citato in qualche atto o titolo che non è parte comune e che quell'u.i. è esentata dalle spese comuni

 

[arciera]

E' fuori dal godimento delle parti comuni. Ti fermi al primo comma. Funziona così, mio caro. gli altri due come li interpreti? Non c'è condominio che non ne tiene conto. Mi salterebbero tutti addosso se facessi pagare cose di cui non si ha godimento, neanche periodico.

 

[condobip]

E' fuori dal godimento delle parti comuni. Ti fermi al primo comma. Funziona così, mio caro. gli altri due come li interpreti? Non c'è condominio che non ne tiene conto. Mi salterebbero tutti addosso se facessi pagare cose di cui non si ha godimento, neanche periodico.

Il secondo comma dell'art. 1123 cc vale per l'altezza piano ed avevo detto che l'artigiano non deve pagare ma deve pagare per la proprietà, la metà della spesa divisa per millesimi (cc art. 1124 in questo caso dedicato proprio alle scale e ascensori, che prende in esame la proporzionalità del 1123 2°c. - leggilo con attenzione), il 3° comma vale quando ci sono più scale, più tetti ecc (è ben scritto) ma non sappiamo ancora se questo è il caso, e come BEN specificato nell'art. 1117 cc, se non c'è un titolo contrario è proprietario dalle scale comuni (se sono uniche), in quanto ha sempre l'uso potenziale (per esempio per installare un'antenna sul tetto)
Se sei amministratore e vuoi tenere esenti i tuoi condomini dai disposti di legge, te ne saranno eternamente grati.
Invece se fossi tuo condomino e non fai pagare qualcuno caricando la spesa su gli altri (compreso me), non ti salterei addosso perchè non è lecito, ma richiederei la tua rimozione al Giudice.

Corte di Cassazione, n. 17101/2006
E' affetta da nullità la delibera dell'assemblea condominiale con la quale, senza il consenso di tutti i condòmini, si modifichino i criteri legali (art. 1123 cod. civ.) o di regolamento contrattuale di riparto delle spese necessarie per la prestazione di servizi nell'interesse comune.
Ciò, perché eventuali deroghe venendo a incidere sui diritti individuali del singolo condomino attraverso un mutamento del valore della parte di edificio di sua esclusiva proprietà, possono conseguire soltanto da una convenzione cui egli aderisca.

Prima Sez. Corte d’Appello di Milano, sente. n. 76 del 21/02/2006
Con sentenza n. 76 del 21 febbraio 2006, la Prima Sezione della Corte d’Appello di Milano ha respinto la domanda del proprietario di un unità immobiliare al pianoterra di uno stabile, il quale riteneva di essere tenuto indenne dalle spese di manutenzione e conservazione dell’ascensore e scale.
Il criterio di ripartizione delle spese di conservazione e manutenzione dell'ascensore e scale, in conformità a quanto stabilito dall'art. 1124 c.c. per la ripartizione delle spese relative alle scale, comportante un contributo anche per i condomini proprietari di unità ubicate al piano terreno, è applicabile in via analogica alla fattispecie avente per oggetto l'ascensore, per la cui disciplina manca una specifica norma.
A tal fine non è rilevante la circostanza che l’ascensore sia stato installato originariamente con la costruzione dell’edificio e non in un secondo tempo: tale circostanza rileva solo se l’installazione dell’impianto è avvenuta con il dissenso di alcuni condomini.

Non risultando il contrario dai titoli di acquisto delle singole proprietà individuali, l'ascensore e scale devono considerarsi di proprietà comune anche dei condomini proprietari di negozi siti al piano terreno, poiché occorre far riferimento non all'utilizzo in concreto, ma alla potenzialità dei medesimi. --- Corte app. civ. Bologna, sez. II, 1 aprile 1989. n. 273

Trib. civ. Genova, sez. III, 2 maggio 2003, n. 1512
In assenza di prova circa l'esistenza di un regolamento contrattuale o convenzionale che stabilisca criteri derogatori, deve applicarsi il criterio legale secondo cui anche i proprietari di unità immobiliari poste al piano terra che non usufruiscono dell'ascensore e scale, essendo comunque comproprietari dell'impianto comune, sono tenuti a contribuire alle spese di manutenzione ordinaria e straordinaria e a quelle di ricostruzione.

L'ascensore e scale sono una parte comune anche per i proprietari delle unità condominiali site al piano terra poiché essi possono trarre utilità dall'impianto e scale, che è idoneo a valorizzare l'intero immobile e normalmente permette di raggiungere più comodamente parti superiori che sono comuni a tutti. Trib. civ. Milano. sez. VIII, 16marzo 1989.

Va premesso che il primo comma dell’articolo 1123 del codice civile stabilisce che le spese necessarie alla conservazione e al godimento delle parti comuni dell'edificio, alla prestazione dei servizi nell'interesse comune e alle innovazioni deliberate dalla maggioranza, devono essere sostenute dai condomini in proporzione ai millesimi di proprietà, salvo diverso accordo al quale devono però aderire tutti i condomini.
Il secondo comma del citato articolo dispone che, se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione all'uso che ciascuno può farne. La Cassazione (sentenza n. 13160 del 6/12/1991) ha precisato che questa norma si riferisce al caso in cui la cosa comune sia oggettivamente destinata a permettere ai singoli condomini di goderne in misura diversa (inferiore o superiore) al rispettivo diritto di comproprietà sulle parti comuni, e che nella sua applicazione si deve avere riguardo non all'uso effettivo ma a quello potenziale, a nulla rilevando che un condomino, pur potendo usare del bene, si astenga dal farlo, o che un altro condomino ne faccia un uso particolarmente intenso.

E’ il caso dell’art. 1124 c.c. che recita: "Le scale e gli ascensori sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore dei singoli piani o porzioni di piano, e per l'altra metà esclsivamente in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo.
Al fine del concorso nella metà della spesa, che è ripartita in ragione del valore, si considerano come piani le cantine, i palchi morti, le soffitte o camere a tetto e i lastrici solari, qualora non siano di proprietà comune".
Questa norma è un esempio di come il criterio dell’uso che ciascuno può fare della cosa comune sia stato specificato per un tipo di bene condominiale quali, appunto, le scale. E’ del tutto evidente, infatti, che il condomino con appartamento al piano terra utilizzi le scale in misura minore rispetto a quello del secondo e dei piani superiore. Tuttavia, proprio a conferma di quanto detto nell’analisi del secondo comma dell’art. 1123 c.c., anche in questo caso il codice non prevede nessuna esclusione dalla spesa ma semplicemente una parametrazione più equa dovuta al diverso posizionamento della unità abitativa nello stabile. Infine, va detto come sia l’art. 1124 c.c. trovi applicazione, per analogia, anche con riferimento alle spese relative all’impianto dell’ascensore.
Nota dell'Avv. Alessandro Gallucci
http://www.studiocataldi.it/condominio/criterio-legale-ripartizione-spese.asp

 

[mariodax4]

Un ciao circolare per tutti gli amici di propit.it. Io e loresail abbiamo lo stesso identico problema.
L'aticolo 1123 del nuovo codice di amministrazione condominiale in parole povere dice: Tutto ciò che è sul tetto fa parte delle cose comuni di un condominio e quindi le riparazioni spettano a tutti i condomini in maniera proporzionale al valore della proprietà. Però nello stesso tempo fa presente che: Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne. Il lucernario serve a dare luce ai condomini del corpo scala. Quindi se la proprietà di loresail non ha niente a che fare col vano scala e non ha nessun beneficio dal lucernario dovrebbe essere esentato dalle spese di riparazione, a meno che il regolamento di condominio non dice diversamente.