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  1. patos73

    patos73 Nuovo Iscritto

    ciao il mio problema decisionale è questo :

    ho un locale di 40mq destinazione uso abitazione sia al catasto che al comune
    sto procedendo all'intestazione dello stesso come seconda casa ( 800euro tasse 3%)
    rendita catastale 210 ( 260 euro l'anno)
    questo locale credo abbia tutte le caratteristiche di conformità per diventare un garage o un deposito
    di sicuro risparmierei gli 800 euro di notaio (pertinenza) e 130 euro di tasse IMU, in quanto credo che la rendita catastale di un garage si abbasserebbe intorno a 100 120 la metà dell'attuale .

    il problema che sto locale ha un bagnetto abusivo che crediamo che sia stato costruito prima del 1967 , ora la domanda è ? ma se e stato costruitoante 1967 non rappresenterebbe un abusivismo no??
    con un autodichiarazione al comune sanerebbero la situazione attuale??? i geometri interpellati dicono che bisogna demolire le opere abusive :O anche se so state fatte prima del 1967?

    è chiaro che accatastando il locale come garage commetterei un altro abusivismo edilizio , con sanzioni amministrative che non si capiscono ( 1000 euro, il doppio dell'aumento del valore catastale), ma in garage la rendita diminuirebbe che doppio dovrei pagare?
    domande:
    1) gli abusivismi ante 1967 con autodichiarazione si sanano da soli? una volt ache il comune appura questo che succede?
    2) sanzioni amministrative a quanto ammontano esattamente?
    3) le sanzioni penali sono previste se insieme al cambio d'uso sono state fatte opere di ampliamento o ristrutturazione credo, ma anche in periodi diversi? o nello stesso del nuovo accatastamento?
    4) il locale nasceva come abitazione unica , ora è frazionato, passandolo a garage poi avrei problemi a ripassarlo ad abitazione?
    5) credo che procedero ad intestarmelo come abitazione pagando 800 euro di tasse + tasse + alte ogni anno di IMU per rendita superiore , in quanto la legge inerenti gli abusi , le sanzioni è contorta e non si capisce niente , i comuni non detengono nemmeno le informazioni cartacee delle abitazioni aggiornate , in realtà
    nessuno si accorgerebbe di niente pare, però per stare tranquilli, voi che dite?
    6)affittare un locale con opere abusive cosa comporta?
    7) meglio tenerlo come abitazione credo per 2 motivi, uno perche si puo affittare ad un prezzo maggiore del garage , due perche vale di + a mercato anche se non c'è intenzione nel venderlo
    8) il regolamento comunale parla di difformita per l'assetto urbano, ma se io trasformo 40 mq di abitazione in un garage in una via poco trafficata, che fa il comune? viene con le ruspe e mi fa abbattare un cesso, perchè difforme alla faunistica locale? viviamo nella preistoria allora , che danno reco a trasformare un mio immobile in un garage per il comune? la discipina edilizia oltre ad essere abnorme, poco trasparente, ingiusta ect ect è pure ridicola
     
  2. raffaelemaria

    raffaelemaria Membro Assiduo

    Professionista
    Se vuoi proprio trasformare l'abitazione in box, escludi il bagno, farai due schede catastali distinte.
     
  3. patos73

    patos73 Nuovo Iscritto

    antibagno e bagno sono abusivi , non posso regolarizzarli al comune sono vani in + , mi sa che non posso fare niente
     
  4. raffaelemaria

    raffaelemaria Membro Assiduo

    Professionista
    prima fai la pratica per sanare il bagno,non ci sono difficoltà, poi separi il bagno dalla restante parte e fai la pratica per il cambio di destinazione del box...ti conviene??????
     
  5. Jrogin

    Jrogin Fondatore Membro dello Staff

    Professionista
    Purtroppo non sono un geometra che sicuramente saprà rispondere a molte delle tue domande.

    La perplessità che ho invece, è che a mio parere, anche facendo tutto regolarmente con le necessarie autorizzazioni, avere un immobile con destinazione autorimessa anzichè civile abitazione come è adesso ridurrebbe notevolmente il valore commerciale del bene, salvo che sia in una zona con estrema carenza di posti auto ed estrema abbondanza di civili abitazioni.
     
  6. patos73

    patos73 Nuovo Iscritto

    il discorso è valutare il rapporto tasse/ entrate
    potrei accatastarlo come garage incorrendo in un abusivismo edilizio
    che prevede sanzioni amministrative che dovrebbero aggirarsi intorno ai 1000 euro se non peggio, è una normativa nella quale non si capisce nulla, io abbasso la rendita non la alzo , la sanzione prevede il doppio dell'aumento di valore dell'immobile, ma se la rendita è dimunita?
    la legislazione non ha riferimenti
    poi potrei cmq sempre riaccatastarlo come abitazione un domani se volessi venderlo
    a garage risparmierei 400 euro di notaio per il rogito+ 130 di IMU ogni anno abbassando la rendita catastale
    e forse il garage potrei cmq affittarlo a 200 euro al mese (40mq) come uso deposito , come se affittassi come abitazione
    quello mi frena sono gli eventuali controlli, che non fanno mai , che cmq oltre agli abusi edilizi di un vano che c'ho forse aggraverebbero questo secondo illecito edilizio( cambio destinazione uso)
    potrebbe pure essere che nessuno contralla niente per 20 anni e mi risparmierei 130 euro =1300 in 10 anni
    so un po conbattuto non conoscendo bene a cosa vado incontro no nso che fare in pratica
     
  7. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    Il problema di avere un'immobile on parti abusive comporta una pratica in sanatoria in Comune (sempre che siano sanabili) per il bagnetto non dovrebbero esserci problemi. Avere un'immobile con destinazione diversa, espone il proprietario in caso di controlli non solo ad una pratica di sanatoria, o deprezzamento, ma anche in caso di affitto il contratto andrebbe registrato all'Agenzia dell'Entrate con tanto di scheda catastale (qui me l'avevano chiesta) e siccome l'oggetto del contratto è affitto uso abitazione, avere un'autorimessa sicuramente non è compatibile con il contratto stesso.
     
  8. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    Questo sempre che chi affitta non se ne accorga subito e te lo segnali oppure lo segnali alle autorità competenti. Ormai ne vedo di cotte e crude tutti i giorni in edilizia
     
  9. patos73

    patos73 Nuovo Iscritto

    allora le opere abusive che c'ho non sono sanabili, bagno ed antibagno che entrano in un cortile in comune con l'abitazione principale, sono 2 vani piccoli di 9 mq credo , al comune mi chiesero 19.000 per sanare 2 cessi ( grandi ladri), un geometra interpellato forse non capisce molto
    mi ha detto che quando il comune si accorge che la destinazione d'uso non è conforme , te la rende conforme di ufficio senza spese, possibile? tutt'al piu ti fa demolire le opere abusive
    quando costerebbe la sanatoria del cambio d'uso come dici te su 40 mq di superfice? in caso di controlli 1000 euro penso se il comune vuole fregarsi soldi
    tutto sto casino alla fine e per non pagare 800 euro di tasse al notaio su questo secondo locale
    è chiaro che l'affittuario se ci vuole male ci va a denunciare , ma che vantaggio ne avrebbe? boh
    dici che la'genzia dell'entrare va a controllare i contratti d'affitto con che tipo d'uso sono stati dichiarati e poi fa un confronto con il comune? mi sembra un po complessa la cosa

    il fatto che io già non sto in regola, e non ho nessuna voglia di demolire niente, per cui anche se la destinazione d'uso la cambio , abuso per abuso che cambierebbe? il reato penale non sussisterebbecredo pèerchè non sto facendo in contemporanea lavori, quello amministrativo viene stabili dal comune a seconda dei casi , forse con 1000 euro me la caverei , ma la cosa ridicola è che se si parla di lotta agli abusivismi edilizi da parte di monti, fornero e comuni , ci sarebbero da demolire 800 milioni d iabitazioni , e significa che tutti gli italiani tartassati dalle tasse , come minimo finalmente farebbero la rivoluzione a sangue e ferro, non credo possa convenire al comune, la legge va riformata, è una legge del cavolo, io ho ereditato una casa di mio nonno con opere abusive gia costruite, il comune dovrebbe diseppellire la salma di mio nonno e metterla in galera, io non c'entro niente
     
  10. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    1) Dunque per la sanatoria sia il lavoro del professionista bisogna vedere sempre cosa comporta (se ci sono già disegni precisi bisogna fare nuovi rilievi di casa) dare delle cifre senza vedere non sarebbe molto serio

    2) Difficile che se il Comune se ne accorge che la destinazione non è conforme non dica niente, se non è sanabile te lo fa demolire, qui a Biella farebbero demolire (conosco bene il tecnico del comune) li magari si riesce a parlare ma da qui a dirti va tutto bene mi sembra MOLTO MOLTO strano.

    3) Ma la tua è una casa di corte giusto?? i problemi potrebbero saltar fuori anche se uno degli altri proprietari vende....poichè chi acquista spesso si fa seguire da Un professionista per le pratiche e chi fa il prfessionista pena sanzioni deve certificare che lo stato di fatto corrisponda con i disegni comunali e con quelli all'Agenzia del Territorio (peggio ancora se chi compra lo fa con un mutuo) poichè li il perito della Banca (anche lui dovendo controllare tutte le carte comunali e catastali) troverebbe subito il tuo abuso e sarebbe tenuto a comunicarlo, visto che si trova su una corte comune, quindi lederebbe anche la proprietà dell'acquirente

    Non voglio spaventarti inutilmente, ma ormai i controlli sono molteplici per svariati motivi e comunque dovuti per legge quindi il rischio è veramente tanto tanto alto.

    Una volta andava tutto troppo bene e sempre, (ai tempi di tuo nonno) ora le persone si attaccano a qualunque cosa per prendere soldi ovedere riconosciuto un loro diritto (che si traduce quasi sempre con altri soldi). Tutta la burocrazia che ci gira intorno forse potrà sembrare inutile anche se ci può mettere al riparo dalle grane serie, ed ormai chi lavora in edilizia deve fare tanta tanta tanta burocrazia ed è dovuta al nostro aumentato grado di litigiosità.
     
  11. patos73

    patos73 Nuovo Iscritto

    Nel silenzio della regolamentazione regionale si applicherebbe il principio giurisprudenziale secondo il quale “il semplice cambio di destinazione d’uso effettuato senza opere edilizie, non implica necessariamente un mutamento urbanistico – edilizio del territorio comunale e, come tale, non abbisogna di concessione edilizia qualora non sconvolga l’assetto dell’area in cui l’intervento edilizio ricade. La giurisprudenza sembra, quindi, soffermarsi, per tracciare il confine tra attività libera e attività soggetta a titolo abilitativo, sulla eventuale compromissione del territorio dove sia stato compiuto il mutamento d’uso dell’immobile senza opere” (cfr, tra le tante, Cons. Stato, sez. V., 23.2.2000, n. 949, TAR Liguria, sez. I, 28.1.2004, n. 102, TAR Veneto, Sez. III, 13.11.2001, n. 3699, Cass. Penale, Sez. III, 1.10.1997, n. 3104 e, più di recente, le già citate TAR Lazio, sez. II, 7.10.2005, n. 8002 e TAR Abruzzo, sede l’Aquila, 2 aprile 2009, n. 236).
    facendo una ricerca , sembra che se faccio una variazione d'uso senza opere, senza ledere la conformità comunale , proprio male che vada proveranno ad estorcermi qualche soldo secondo la legge regionale nella quale non si capisce niente...
    cioè la cosa incredibile che nessuno capisce una mazza in materia di abusivismo edilizio perchè le stessi leggi non sono chiare o non sono complete
    poi ho letto che alle volte dai contratti d'affitto come dici tu tutt'al piu il comune puo notare l'uso diverso del locale rispetto a come è dichiarato al catasto , per cui farti pagare tutta l'IMU corrispondente all'effettivo uso del locale, magari c'è chi al catasto ha un c2 e usa il locale come c1 , il comune se ne accorge dal contratto e ti addebita l'IMU non pagata sul valore maggiore del locale
    ma nel mio caso, che il locale è conforme in concessione come abitazione, e lo trasformo in un garage abbassando la rendita e lo affitto
    il comune non farebbe nulla perche è accatastato come garage ed io l'affitto come garage anche se l'inquilino lo usa come deposito , l'accatastamento a garage non è come l'accatastamento a locale commerciale , è addirittura peggiorativo

    il dubbio che ho , e che il comune a distanza di anni vede come nasce il locale in conformita e mi addebita le tasse che non ho pagato accatsrtandolo come garage + il 30% di sanzione sulla differenza
    poi fra qualche anno me lo riaccatasto come abitazione se devo venderlo :^^::^^: insomma non si capisce niente , ho interpellato 3-4 geometri , uno dice che non si puo sanare per volumi ampi e mancanza di spazi o lunghezze , casa anni 50 con altezze sopra i 3 metri delle stanze , uno voleva 20.000 secondo l'articolo del cacchio con sanzioni x3, adesso i locali sono frazionati ed entrambi fanno capo alla casa originaria del 50 e presentano opere abusive,
    sta abitazione di 40mq visto che devo intestarmela dal notaio
    se la trasformo in garage diventa pertinenza e l'affitto lo stesso dopo
    ma risparmio notaio e tasse nel tempo
    se la tengo abitazione pago piu tasse e atto notarile
    il problema sono ste sanzioni amministrative che non si conoscono bene visto che le leggi sono leggi fantocce , per poterne valutare la convenienza , poi il geometra mi ha chiesto 400 euro per l'accatastamento quando 2 anni fa si prendeva 200 euro, ma che sono aumentati gli oneri al catasto?
     
  12. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    patos 73 ho un bell'articoletto su PDF posso mandartelo via mail?? giusto perchè non so se il forum me lo fa caricare sono 3,26 MB però tratto da una rivista tecnica "il Geoide" che riprende la legislazione con tanto di esempi esplicativi per farti capire il problema sulle destinazioni d'uso. Di rivista "Geoide" ho l'ufficio pieno ma lo trovo comunque sempre interessante perchè cerca di aiutare a capire chi dovrebbe fare il mestiere del professionista ed in particolare del Geometra a districarsi nel complesso e difficile mondo dell'edilizia.

    Se sei interessato posso passartelo senza problemi. Sono 5 pagine.
     
  13. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    La questione comunque sulle "destinazioni d'uso" non è così semplice come l'hai dipinta tu, ma esiste un retroscena che ti viene spiegato su quell'articolo mica da ridere, con Sentenze che si sono ribaltate per anni, e lasciando alla fine al Comune l'onere di sentenziare quando richiedere la concessione in mancanza di opere strutturali.

    ebbene nei comuni dove ho operato (dove conosco il Piano regolatore) o viene espressamente vietato il cambio di destinazione d'uso o quando c'è viene comunque richiesta concessione (ora Permesso di costruire) anche perchè facendola, Tu devi ripresentare tutti i disegni in Comune (dove c'era ad esempio magazzino, ora c'è il garage o lacasa) e poi modificare il Catasto.

    Non facendo la variazione in Comune ma solo quella Catastale, faresti solo uh gran casino, facendo apparire una cosa da una parte in un modo (Al comune) ed al Catasto un'altra.

    Ti informo che quando presenti un accatastamento per nuova costruzione o una qualunque variazione del vecchio,ora L'Agenzia del Territorio da comunque una preventiva informazione al Comune (so perchè ho parlato con un tecnico adetto al ricevimento on line delle pratiche all'Agenzia del Territorio, e nel discorso mi ha informato di ciò) percui fai attenzione.
     
  14. Jrogin

    Jrogin Fondatore Membro dello Staff

    Professionista
    Se in formato pdf la dimensione max dell'allegato è di 3,91 mb.
    Per poter procedere ad inserire l'allegato, vai alla modalità avanzata (seconda casella in basso a dx della risposta rapida), clicca su gestione allegati e segui istruzioni. ;)
     
  15. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
  16. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    Fatto grazie
     
  17. Jrogin

    Jrogin Fondatore Membro dello Staff

    Professionista
    Si legge perfettamente.
    Grazie :ok:
     
  18. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    Dipanati i dubbi??
     
  19. patos73

    patos73 Nuovo Iscritto

    ciao io sto procedendo a intestarmi il locale di 40mq come seconda abitazione , con tutto l'aggravio di costi che ci sono , anche se rimango convinto che se lo trasformassi in garage risparmierei fiscalmente è lo affitterei lo stesso come abitazione/deposito, e credo che i controlli non li farebbero , sembra che nessuno controlli niente, anche perchè se si mettono ad entrare nelle abitazioni civili o fanno un censimento abitativo , dovrebbero aprire migliaia se non milioni di cause civili, perchè è impossibile essere in regola con le leggi comunali, reginonali edilizie, è una vera barzelletta , l'80% delle 24 milioni di abitazioni in italia secondo me non è a norma.
    se lo rendo garage e poi nei prossimi anni lo ritrasformo in abitazioni , uno pensa che il comune non ti approvi il progetto perchè viene a verificare se ci sono spazi luce appropriati, macchè non viene nessuno qua , poi la cosa pe rla quale non sto procedendo alla trasformazione in garage è perchè penso che se metto in regola l'abitazione ( un cesso abusivo), per la trasformazione di 40mq da garage ad abitazione dovrei pagare gli oneri di concessione edilizia pari a circa 4000 euro?
    non ne sono sicuro su questo punto se qualcuno ne sa di +
     
  20. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    Il problema è che non puoi trasformare l'alloggio in garage ed affittarlo così come ti pare (come abitazione) ma censito come garage.

    Come ti dicevo per farlo se tu presenti la pratica al Catasto, potrebbe anche passare , ma poi loro inviano (lo so per certo) inviano d'ufficio i documenti al Comune di origine, ed il Comune (avendo i disegni ancora come abitazione) ti chiedono il motivo, e se fosse anche plausibile ti chiedono le variazioni delle Concessioni ed in seguito sopralluogo.

    Non ultimo da tenere in conto che se il tuo professionista producesse un "falso" in caso i accertamento sarebbe pure penalmente perseguibile, inoltre è attiva l'anagrafe unica tributaria, dove Agenzia delle Entrate, Territorio ( e come spiegavo prima i Comuni) sono collegati tutti insieme.....le incongruenze tra le situazionio di fatto ed il dichiarato continuano a saltar fuori.

    Non pensare patos 73 di fare proprio quello che vuoi perchè i controlli ci sono.

    Figurati che anche quando presenti modifiche sugli accatastamenti (devi indicare il motivo) se ordinario o meno altrimenti l'accatastamento (Docfa) manco ti fa procedere nell'operazione.

    Per quanto concerne gli oneri ti darei una risposta parziale in quanto per il calcolo di oneri da concessione dipende:

    1) Volumetria e tipologia dell'immobile anche residenziale (villetta a schiera o appartamento o villa ecc)

    2) Regione, provincia e Comune (anche in Comuni limitrofi ci sono tariffari non identici)

    3) Anche il fatto di costruire (parlo di residenziale) sullo stesso Comune su terreni con interventi edilizi liberi piuttosto che P.E.C (Piano edilizio convenzionato) o altro tipo di convenzioni ti cambiano e di paracchio il calcolo degli oneri.

    Bisogna guardare caso per caso.
     

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