ensiro

Membro Attivo
Una mia cara vecchia conoscente (99 anni) ha donato anni fa il suo appartamento, nuda proprietà, ad una nipote riservandosi l'usufrutto . Dato che la signora è ospite di un ricovero, aveva concordato con la nipote, a fronte della cessione della nuda proprietà, un canone di affitto, così da poter fronteggiare la retta dell'istituto. Purtroppo però, a parte il rogito, di questo accordo non esiste nessun scritto. Ora improvvisamente la nipote ha deciso di ridurre il canone a suo piacimento, mettendo così in difficoltà la mia conoscente per il pagamento della retta. Volevo quindi chiedere: è possibile che la signora decida di vendere/donare l'usufrutto ad altre persone, così da poter far pressione con la nipote per mantenere gli impegni presi? Data l'età l'usufrutto non varrebbe molto (10%) ma potrebbe fare da spauracchio alla nuda proprietà. Ulteriore domanda: chi ha la nuda proprietà ha la prelazione per l'acquisto dell'usufrutto, perché in questo caso cambia tutto?
Grazie a chi vorrà rispondermi.
 
J

JERRY48

Ospite
Quando si possiede il diritto di usufrutto di un immobile, esistono una serie di diritti garantite dal Codice Civile. Innanzitutto l’usufruttuario può affittare, cedere o mettere una ipoteca sull’immobile, in quanto è in pieno possesso del bene in questione.
Non esiste alcun diritto di prelazione del nudo proprietario.
Se non è stata inserita specifica clausola nel contratto.
C'è solo l'obbligo di notificare la cessione al proprietario, ex art. 980 c.c.
 

uragano

Membro Attivo
Professionista
Quando si possiede il diritto di usufrutto di un immobile, esistono una serie di diritti garantite dal Codice Civile. Innanzitutto l’usufruttuario può affittare, cedere o mettere una ipoteca sull’immobile, in quanto è in pieno possesso del bene in questione.
Non esiste alcun diritto di prelazione del nudo proprietario.
Se non è stata inserita specifica clausola nel contratto.
C'è solo l'obbligo di notificare la cessione al proprietario, ex art. 980 c.c.

vendere l'usufrutto,affittare si ! ipotecare no. non e' proprietario dell'immobile.se una banca ipotecasse l'immobile e Lei muore a chi chiederebbe di pagare ?.con la morte dell'usufruttuario cade il diritto,e il nudo proprietario ne entra in possesso.pertanto se non esisteva ipoteca all'atto di acquisto non paga nulla.sarebbe troppo bello altrimenti, vendo la nuda proprieta':innocente: e poi ipoteco l'immobile per il suo valore.cosi incasso due volte.:^^:
 

Luigi Criscuolo

Membro Storico
Proprietario Casa
questa è una scatola cinese!!. Di solito chi vende la nuda proprietà di un appartamento riservandosi l'usufrutto è perché poi ci rimane dentro nell'appartamento medesimo. In questo caso mi sembra di aver capito che il nudo proprietario abita nella casa di sua proprietà e paga l'affitto all' usufruttuario.
Non credo che si possa vendere l'usufrutto in questo caso. In quanto il prezzo che ha determinato la vendita della nuda proprietà è in funzione dell'età del venditore.
 
J

JERRY48

Ospite
Dispositivo dell'art. 2814 Codice Civile
FontiCodice CivileLIBRO SESTO - DELLA TUTELA DEI DIRITTITitolo III - Della responsabilità patrimoniale, delle cause di prelazione e della conservazione della garanzia patrimoniale (Artt. 2740-2906)Capo IV - Delle ipotecheSezione I - Disposizioni generali
Le ipoteche costituite sull'usufrutto [2810 n. 2] si estinguono col cessare di questo [979, 1014]. Tuttavia, se la cessazione si verifica per rinunzia o per abuso da parte dell'usufruttuario [1015] ovvero per acquisto della nuda proprietà da parte del medesimo [1014 n. 2], l'ipoteca perdura fino a che non si verifichi l'evento che avrebbe altrimenti prodotto l'estinzione dell'usufrutto (1).
Se la nuda proprietà è gravata da ipoteca, questa, avvenendo l'estinzione dell'usufrutto [979,1014], si estende alla piena proprietà [1815]. Ma nei casi in cui, secondo la disposizione del comma precedente, perdura l'ipoteca costituita sull'usufrutto, l'estensione non pregiudica il credito garantito con l'ipoteca stessa (2).

Note
(1) L'ipoteca si estingue, quindi, per cessazione dell'usufrutto a seguito di morte dell'usufruttuario, scadenza del termine convenzionale, prescrizione estintiva[v. 2934] dell'usufrutto, avverarsi della condizione risolutiva [v. 1353], ma non anche nel caso di cessazione dell'usufrutto per rinunzia o abuso dell'usufruttuario o per acquisto della nuda proprietà da parte dello stesso. La norma, dunque, distingue tra cause, per così dire, «naturali» di estinzione dell'usufrutto che comportano l'estinzione immediata dell'ipoteca, e cause che dipendono dalla volontà dell'usufruttuario che, invece, non segnano la fine dell'ipoteca: non sembrerebbe giusto, difatti, in questa ultima ipotesi, far dipendere la permanenza dell'ipoteca dalla volontà del debitore.

(2) Nel caso di contemporanea insistenza di diverse ipoteche, l'una sulla nuda proprietà, l'altra sull'usufrutto, il titolare dell'ipoteca sulla nuda proprietà può espropriare l'intero bene, detraendo dalla somma ricavata quella corrispondente al valore dell'usufrutto; non è però ammesso l'inverso.

Di solito chi vende la nuda proprietà di un appartamento riservandosi l'usufrutto è perché poi ci rimane dentro nell'appartamento medesimo. In questo caso mi sembra di aver capito che il nudo proprietario abita nella casa di sua proprietà e paga l'affitto all' usufruttuario.

La proprietaria ha donato l'abitazione tenendosi l'usufrutto.
L'abitazione è stata affittata a terzi.
Il nudo proprietario, non autorizzato ha pattuito col locatore un canone inferiore, il quale non basta per pagare la retta della casa di riposo.
 
J

JERRY48

Ospite
Sempre più scatola cinese il nudo proprietario che è anche conduttore che sub affitta!!!!

No, la vicenda è diversa, per come l'ho intesa io, e spiegata dall'OP:
Una signora, oramai quasi centenaria ha donato alla nipote il suo appartamento tenendosi l'usufrutto, per una cifra X mensile, necessaria a pagare la retta della casa di riposo. La nipote occupante l'appartamento ha ridotto la cifra X a suo piacimento.
Quì sorge il dilemma: l'usufruttuaria (centenaria) può cedere, affittare il suo usufrutto?
Ho risposto: sì.
Però, che riconoscenza da parte della nipote!!!
 

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