Sanatoria opere interne

[alby49]

Nel 2003 ho acquistato un'appartamento ristrutturato. Oggi scopro che per le opere interne, effettuate dal venditore nel 1999 (dice lui), non è stata fatta nessuna pratica in Comune, ma solo pochi giorni prima della vendita (2003) è stata presentata dal venditore all'agenzia del territorio la nuova mappa catastale conforme alla situazione reale dell'appartamento. Il notaio aveva rogitato con la vecchia mappa (originale) non essendoci ancora la nuova al momento della visura. Ora la situazione è: mappa catastale aggiornata, ma nessuna corrispondente richiesta/comunicazione in Comune. Occorre una sanatoria? A chi compete (venditore o compratore)? Esistono norme che mi consentono di rivalermi sul venditore, nel caso dovessi affrontare le spese relative?
Grazie per i vs cortesi suggerimenti

 

[Luigi Criscuolo]

Più che al venditore io metterei in mezzo anche il notaio che ha rogitato una unità immobiliare allegando una planimetria difforme a quella reale.
Ma tu non ti sei accorto che la planimetria non era la stessa dello stato di fatto dell'appartamento? Secondo me dovevi aspettare e pretendere la regolarità del passaggio di proprietà. Sempre secondo me sarà difficile che il venditore paghi per la regolarizzazione ora che non è più proprietario.

 

[griz]

facciamo il punto: tu hai acquistato un appartamento nel quale lo stato era difforme dalla planimetria allegata all'atto e non te ne sei preoccupato, il venditore ha sicuramente fatto la dichiarazione di inesistenza di opere non autorizzate, palesemente falsa
A 11 anni di distanza ti poni il problema
Il venditore ha fatto una dichiarazione falsa in atto pubblico e tu hai accettato il fatto, secondo me lui è colpevole ma anche tu nell'accettare le cose hai assecondato il suo reato. Tecnicamente puoi fare causa al venditore ma non credo si possa andare lontano visto la connivenza vostra, la sanatoria per opere interne, se queste sono a norma, è la strada più facile, il costo non è esorbitante e risolve

 

[Gianco]

Il dubbio principale è che sono trascorsi oltre dieci anni e non so se potrai ancora rivendicare. Da quello che appare dalla tua richiesta, si tratterebbe di opere interne. Se così è puoi risolvere il problema, inoltrando al comune una comunicazione per l'esecuzione di opere interne. Il suo costo è limitato. Se invece il tecnico vuole fare una sanatoria, dovrai inoltrare una richiesta di concessione a sanatoria in accertamento di conformità. I suoi costi sono maggiori, sia per quanto riguarda il tecnico, che per il comune.

 

[griz]

Gianco: non dimenticare il fatto che all'atto è allegata una planimetria che non corrisponde alla raltà ed è stata accettata firmando l'atto, i 10 anni secondo me non sarebbero importanti, se l'immobile è stato venduto con abusi edilizi ignorati dall'acquirente, la responsabilità è del venditore e non credo che si possa parlare di prescrizione o di scadenze

 

[Gianco]

Dal quesito non dice che è stata allegata la planimetria, anche perché, essendo stata presentata in catasto la nuova, avrebbe potuto fare riferimento alla stessa, non essendo stata variata la consistenza, salvo indicazioni più precise.

 

[Daniele 78]

Il notaio però non avrebbe potuto rogitare con la vecchia situazione ma con la nuova mappa catastale e la nuova planimetria allegata; sta di fatto, e qui spezzo una lancia a favore dei notai, spesso non sono "aiutati" ne da noi professionisti (vedi allegazione di Docfa aggiornati e rispondenti al reale) e dai venditori , più i privati che non le imprese, che spesso compiono abusi edilizi e non ne fan menzione in sede di trasferimento di proprietà. Il notaio, per controllare la rispondenza delle pratiche (comunale e catastale) con lo stato di fatto dei luoghi dovrebbe fare sopralluogo sull'immobile in oggetto. Il sopralluogo ed il corretto inquadramento catastale e comunale sta a noi tecnici (essendo materia nostra specifica) mentre tutte le conseguenze civilistiche e giurisprudenziali relative al corretto trasferimento della nostro "inventario immobiliare" sta al notaio.
Ovviamente quando manca la collaborazione tra tecnico (o tecnici) e notaio, tutte le problematiche connesse alle differenze tra immobile censito a catasto, in Comune e lo stato di fatto vengono a galla dopo trasferimento atto ed al momento di una ristrutturazione dell'immobile o la richiesta del Comune di cambio categoria catastale.
Ad oggi esiste il Dl 78/2010 che tutela la corrispondenza degli atti con la situazione di fatto al momento della vendita...
http://www.osservatorioimmobiliarec...mita-catastale-e-nullita-della-compravendita/

 

[griz]

tutto valido ma esiste la dichiarazione ai sensi della 47/85 che il venditore ha fatto dichiarando il falso e il compratore connivente, il notaio sicuramente non ne sapeva nulla
Il Notaio può dare la sua opinione se viene informato, non dimentichiamoci che in un accordo tra privati autentica semplicemente le firme e gestisce la rispondenza giuridica dell'atto, non è onniscente nè onnipotente

 

[Luigi Criscuolo]

Il Notaio può dare la sua opinione se viene informato, non dimentichiamoci che in un accordo tra privati autentica semplicemente le firme e gestisce la rispondenza giuridica dell'atto, non è onniscente nè onnipotente

Nessuno è onniscente. Tuttavia visto che il notaio cura l'ufficialità dell'atto, rientra, a mio avviso, la domanda di rito fatta alla parte venditrice prima, e poi a quella acquirente, se l'immobile disegnato in planimetria corrisponde alla disposizione reale dei locali sia per ubicazione che per numero di vani. Sull' atto di acquisto del mio appartamento c'é una descrizione minuziosa dell'appartamento con tanto di affacci. Pensavo che fosse un modus operandi comune a tutti i notai.
Tra l'altro i notai, tramite la Cassa del Notariato, mettono il becco sull' APE sono stati loro che si sono inventati la autocertificazione dell' unità immobiliare in classe G (la peggiore) per far risparmiare dagli 80 ai 350 euro (dipende dalla Regione) alla parte venditrice; così la CEE ci ha ripreso per aver tentato di eludere una norma europea.

 

[Daniele 78]

Nessuno è onniscente. Tuttavia visto che il notaio cura l'ufficialità dell'atto, rientra, a mio avviso, la domanda di rito fatta alla parte venditrice prima, e poi a quella acquirente, se l'immobile disegnato in planimetria corrisponde alla disposizione reale dei locali sia per ubicazione che per numero di vani. Sull' atto di acquisto del mio appartamento c'é una descrizione minuziosa dell'appartamento con tanto di affacci. Pensavo che fosse un modus operandi comune a tutti i notai.
Tra l'altro i notai, tramite la Cassa del Notariato, mettono il becco sull' APE sono stati loro che si sono inventati la autocertificazione dell' unità immobiliare in classe G (la peggiore) per far risparmiare dagli 80 ai 350 euro (dipende dalla Regione) alla parte venditrice; così la CEE ci ha ripreso per aver tentato di eludere una norma europea.

Sicuramente il tuo notaio è stato correttamente informato dei vari progetti esistenti. Tornando alla tua domanda ossia alla parte venditrice ed acquirente se l'immobile corrisponde alle planimetrie, se nessuno ha nulla in contrario si può presumere che i documenti siano corretti. Qui entrano in gioco i professionisti facendo un controllo in Comune ed alle Entrate sulla documentazione dell'immobile. Se qualcosa non corrispondesse quello è il primo segnale che qualcosa non va per niente. Ovviamente va fatto tutto prima dell'atto.