Esclusione dai diritti di condomino

[Luigi Criscuolo]

secondo me i due processi possono andare avanti in forma disgiunta essendo differenti i soggetti: il primo è il condominio che ha promosso una causa contro di te; il secondo sarà tu che citi chi ti ha venduto casa.
Se presenti istanza presso il medesimo tribunale (mi sembra Torino) essendo la causa all'origine della vertenza il fatto illecito che viene discusso nel processo intentatoti dal condominio può darsi che, su segnalazione del tuo avvocato, i due processi vengano unificati.
Due processi sono due sentenze considera che potresti uscire sconfitta due volte.

 

[Franci63]

Dimaraz, ritieni anche tu che ci sia il rischio di l'atto venga dichiarato nullo/annullato? Io non dormo più...

Non vorrei fare terrorismo psicologico, ma con un regolamento contrattuale trascritto, come è stato riportato, che vieta di essere proprietari di soffitta senza essere proprietari di appartamento, una buona dose di rischi io la vedo.
Sicuramente c'è stata leggerezza nei venditori precedenti a non informare correttamente, ma anche di chi ha acquistato senza rendersi conto dell’esistenza di un tale vincolo .

Strano che la situazione non sia stata chiarita (per la tranquillità di tutti) , quando le soffitte sono state frazionate e trasformate in abitazioni, ma non credo che il fatto di aver tollerato per anni una situazione “ibrida” in questo caso possa bastare a “sanarla”.
Probabilmente le motivazioni del regolamento del ‘23 e le esigenze che lo hanno fatto nascere così sono superate, ma non per questo il regolamento contrattuale può essere ignorato.

La sentenza postata parla di nullità della delibera, perché chi era intervenuto non poteva essere considerato condomino , essendo questo contrario al regolamento , cioè alla “legge” di quel condominio.
A me pare il “prodromo” di un possibile annullamento delle vendite fatte in spregio al regolamento, con conseguenti altre cause per risarcimenti da parte di chi ha venduto senza poterlo fare ad un esterno.

Mi pare onestamente che la possibilità di vendere ad un già condomino non debba essere scartata, poiché soluzione più praticabile e forse, alla luce dei tempi della giustizia e delle spese collegate, anche più indolore in termini economici.

 

[cristina kesnar]

Grazie del commento, Franci. L'atto può essere nullo o annullabile. L'annullamento è impossibile, perche' son passati i termini di prescrizione da bella luretta. Per dichiararlo nullo, secondo me, ci vorrebbero invece presupposti ben più seri. In quanto a vendere, quella mansarda è l'unica piccola assicurazione di un introito futuro. Son curiosa di cosa ne pensino gli altri...

 

[Luigi Criscuolo]

Mi pare onestamente che la possibilità di vendere ad un già condomino non debba essere scartata,

potrebbe essere una soluzione. Tuttavia considera che in questa situazione i condomini offriranno molto meno del valore di mercato di quella mansarda. Quindi o a @cristina kesnar gli sta bene questa perdita, oppure qualcuno deve ripianare la differenza. Questo qualcuno, per me, sono in solido il proprietario che per primo ha frazionato la proprietà ed il venditore che ha venduto la mansarda sapendo della sentenza. Considerando che il condominio non ha ancora presentato l'istanza in tribunale l'avvocato della nostra amica dovrebbe valutare la strategia se è meglio anticipare, come data, la causa contro chi ha venduto la mansarda alla sua assistita in modo da inserire questa causa nella costituzione a difesa del procedimento che il condominio presenterà in tribunale contro Cristina. Sarà poi la destrezza dell'avvocato portare gli avversari della sua assistita verso una soluzione extra giudiziale dove tutti saranno più o meno soddisfatti: il condomino che rileverà la mansarda perché la pagherà meno del valore di mercato; il primo frazionante ed il venditore della mansarda perché non dovranno restituire tutti soldi di contratti ritenuti nulli con i danni generati dalla restituzione dell'immobile; la nostra amica che uscirà con le ossa rotte da questa vicenda ma con un uovo oggi al posto di una futuribile gallina domani.
Questo episodio ci ha insegnato che prima di fare il rogito di una unità immobiliare è meglio pretendere di avere e leggersi anche il RdC del condominio in cui si andrà ad abitare per non avere sorprese. Di solito, quando c'è, il RdC viene allegato con l'atto, quando ormai i soldi della compravendita sono passati di mano.

 

[Franci63]

Questo qualcuno, per me, sono in solido il proprietario che per primo ha frazionato la proprietà ed il venditore che ha venduto la mansarda sapendo della sentenza.

Sono d’accordo.
Anche se non sappiamo se chi ha frazionato la proprietà abbia poi venduto ad un esterno direttamente, o a farlo sono stati i suoi acquirenti/condomini.
In ogni caso sembra esserci della responsabilità in chi , condomino e quindi consapevole dei limiti imposti nel regolamento, ha comunque venduto ad esterni.

Tuttavia considera che in questa situazione i condomini offriranno molto meno del valore di mercato di quella mansarda.

Questo non è detto ; se l’immobile è appetibile, potrebbero essere diversi i condomini interessati ad “accaparrarsi” una bella “abitazione/soffitta” nello stesso stabile in cui risiedono, con conseguente “asta” .

Questo episodio ci ha insegnato che prima di fare il rogito di una unità immobiliare è meglio pretendere di avere e leggersi anche il RdC del condominio in cui si andrà ad abitare per non avere sorprese. Di solito, quando c'è, il RdC viene allegato con l'atto, quando ormai i soldi della compravendita sono passati di mano.

Riconcordo.
Per esperienza professionale (come forse sapete ho fatto l’agente immobiliare per molti anni), ho capito subito che il regolamento, specie se contrattuale, era bene averlo in mano ancora prima di cominciare le visite all’immobile in vendita. E leggerlo con molta attenzione era ancora più importante.
Questo per evitare qualsiasi incomprensione, e rendere noto al potenziale acquirente tutte le info necessarie per una scelta ragionata e consapevole.

È sbalorditivo come a volte si perdano ore per scegliere il miglior contratto telefonico (magari per risparmiare poche euri) , e si dedichino invece poche e superficiali attenzioni ad acquisti ben più importanti .

 

[Dimaraz]

La sentenza postata parla di nullità della delibera, perché chi era intervenuto non poteva essere considerato condomino

Mi pare di aver già spiegato come quella sentenza sia un "abominio" giuridico.
Dubito che i 7 millesimi attribuiti al "pseudo" proprietario della mandarda possano essere stati determinanti per l'approvazione della delibera.
Anche a voler dar credito alla teoria del Giudice, secondo cui la vendita "illecita" non qualificava come condómino il nuovo proprietario della "mansarda solitaria", non doveva dichiarare la nullità salvo che quel voto fosse stati stati determinante
(applicavano la stessa regola quando nella maggioranza si includeva chi era in conflitto di interessi).
La domanda andava rigettata perché la causa andava prima intentata (semmai) contro chi aveva venduto nonostante il divieto.
Un atto (rogito) deve essere dichiarato "nullo" altrimenti rimane valido con la conseguenza che non si puo privare del voto chi risulta lecitamente proprietario.

Ciò detto, mi sembra una buona idea coinvolgere subito chi me l'ha venduta

Mi pare onestamente che la possibilità di vendere ad un già condomino non debba essere scartata,

Se si vogliono considerare "vie diverse" e ancor piu chi ha venduto per ultimo fosse ancora condòmino (con altra unità) ci sarebbe un metodo per "farsi beffa" dell'azzeccagarbugli folgorato sulla via per Damasco.
Se @cristina kesnar non ha problemi o velleità ereditarie... col "ricatto" di una richiesta di "nullità" della sua compravendita ri-cedere la nuda proprietà.

Godrebbe del suo immobile e nessuno potrebbe contestare ne la sua presenza in assemblea ne il voto di chi la rappresenta.

 

[cristina kesnar]

@Dimaraz, infatti. I 5 millesimi non sono stati determinanti. La delibera è poi passata lo stesso. Il suddetto avvocato Gargamella, per inciso, è uno che sopravvive grazie alle cause al condominio ed ai condòmini. L'anno scorso ci ha pompato 25.000 euro opponendosi ad una delibera. Per quanto riguarda la sentenza pregressa, sono perfettamente d'accordo che si tratti di un obbrobrio giuridico. O un atto è nullo, oppure i diritti restano quelli, a me pare pacifico. Ma a questo punto mi sorge il dubbio che l'obbiettivo di Gargamella, il quale ha saputo convincere l'assemblea a farmi causa, sia proprio dimostrare la nullità dell'atto. Onestamente, mi pare una mossa arrischiata.@Franci: grazie per le vie alternative, ma vendere non è un'opzione. Non al prezzo che mi imporrebbe questa situazione, ne' tantomeno la nuda proprietà. A quel punto, mi conviene farmi restituire tutto dal venditore. Più la ristrutturazione, più i danni. @luigi, infatti, il regolamento l'ho visto solo dopo aver firmato dal promotore immobiliare. Che peraltro intendo trascinare nella faccenda. Finisce che mi incattivisco.
P.s: concordate tutti con l'attaccare per prima?

 

[basty]

Condivido i recenti suggerimenti di Dimaraz. Molti interventi qui letti non avevano secondo me inteso quale fosse la realtà di queste mansarde. Poiché ricordo per sommi capi cosa fossero queste "novule" provo ad immaginare il riassunto della situazione.
1) Un tempo questo erano palazzi signorili dove le mansarde facevano parte di una proprietà più ampia ed erano adibite ad alloggio della servitù
2) In seguito le mansarde sono diventate alloggi popolari economici, affittati da classi sociali di basso livello
3) Quando la legislazione sulle locazioni si è burocratizzata si è posto il problema di attribuire una serie di attributi a queste mansarde
4) I condomini di comune accordo hanno contrattualmente convenuto nel '23 di porre il vincolo sulla alienazione ad estranei: è aggiornato de facto di suddividere i millesimi di tizio in due frazioni la cui somma fosse quella originariamente assegnata al l'alloggio principale più piano mansardato
5) nel '35 con l'avvento del catasto urbano hanno assunto la categoria A4 e sub proprio ma mantenendo il vincolo.

Mie opinioni:
- anche se il Rdc fosse centenario non vedo perché non debba valere più
- oltre al tuo venditore ritengo gravemente coinvolti i notai che hanno rigirato ad estranei
- conseguentemente starei alla larga da avvocati consigliato da detti notai

- convengo sulla assurdità di averti posto in una sorta di limbo; da profano avrei proposto come soluzione "amministrativa" di considerarti condominialmente al pari di un usufruttuario (quindi paghi la gestione ordinaria con quei millesimi), ma non condomino pieno.
- i lavori straordinari Devono essere fatti. A te non competono: nel frattempo o chiamano in causa i vecchi titolari o il condominio subentra in attesa di risulterebbe giudizialmente la situazione impugnando gli atti di vendita
- che sia stata una leggerezza non aver letto è preso atto del Rdc e suoi vincoli è indubbio
- secondo me sono responsabili anche i notai, che però se la caveranno affermando con la citazione del Rdc di aver avvertito le parti

Come uscirne? Cominciando a prendere in considerazione la via meno dolorosa, minimizzando le perdite

 

[basty]

Mi scuso per gli errori introdotti dal correttore automatico" e miei.

 

[Franci63]

Anche a voler dar credito alla teoria del Giudice, secondo cui la vendita "illecita" non qualificava come condómino il nuovo proprietario della "mansarda solitaria", non doveva dichiarare la nullità salvo che quel voto fosse stati stati determinante
(applicavano la stessa regola quando nella maggioranza si includeva chi era in conflitto di interessi).

La delibera annullata riguardava (mi pare di aver capito, nonostante la difficoltà di lettura) una ripartizione delle spese che comprendeva anche la mansarda , sulla base di presunte modifiche alle tabelle millesimale, effettuate però senza unanimità.
Mentre, secondo quanto spiegato da @cristina kesnar , le tabelle sono state modificate “a tarallucci e vino” , semplicemente prendendo quanto spettava al proprietario di negozio e soffitte, e attribuendo tot di questi millesimi alle soffitte.
Quindi non è stata annullata solo perché presente un “non condomino” ( o meglio uno che non avrebbe dovuto essere condomino), ma anche per il contenuto.

La domanda andava rigettata perché la causa andava prima intentata (semmai) contro chi aveva venduto nonostante il divieto.

Il giudice ha risposto sulla base della domanda di annullamento delibera.
Il rapporto tra venditori ed acquirenti “abusivi” è un’altro discorso, ma la delibera evidentemente è stata giudicata nulla.
Mi pare che siano due piani diversi:
Il primo problema è di rapporti condominiali , e qui senza modifica delle tabelle all’unanimità niente può variare (e l’unanimita non è ovviamente facile)
Il secondo riguarda i contratti che non si potevano stipulare ; e converrai che i condomini non possono essere condizionati da quanto impropriamente fatto da chi ha venduto ad esterni.
L’errore iniziale sicuramente è stato di non chiarire la questione dal principio, quando sono state frazionare le soffitte, con modifica di regolamento e di tabelle.

O un atto è nullo, oppure i diritti restano quelli, a me pare pacifico.

Infatti ti faranno causa per far dichiarare la nullità delle vendite delle soffitte, immagino.

Mi rendo conto che la situazione è molto sgradevole, ma secondo me va affrontata valutando pro e contro, scegliendo il male minore, che credo sia vendere.
Anche la vendita della sola nuda proprietà , suggerita da @Dimaraz , potrebbe essere una soluzione.