Restituzione caparra

[Adriano Giacomelli]

Dunque, se ricordo bene, e stando alle informazioni che ci hai aggiornato, penso che tu possa ripartire il saldo prezzo tra ciò che si può oggi rogitare e quello che deve essere perfezionato. Come dire se devi 100 e la parte da usucapire vale 25, tu compra la casa e lascia da pagare 30 (sarebbe 25 ma chiedi 30) in data che individuerete. Lascia loro dire in che data contano di avere il tutto, sicuramente sbaglieranno i tempi. Tu intanto ti fai dare l'uso dei beni da usucapire. Con una scrittura che il Notaio ti saprà consigliare ti impegni ad acquistare in data individuata dai venditori, dopo usucapione, la restante parte al saldo prezzo di 30. Se vuoi essere ancora più zelante e se i soldi li hai già, li affidi al Notaio, che li metta a rendita in BOT, e stipulate le varie clausole: Alla scadenza se i beni sono vendibili e regolari, la cauzione viene trasmessa ai venditori, se non si addiviene al risultato viene resa a te, ecc..

 

[Mike65]

Grazie per la risposta.
Vi terrò aggiornati.

 

[Ennio Alessandro Rossi]

Alla luce di questi fatti ti chiedo cortesemente quale potrebbe essere la strada per sanare in tempi ragionevoli la vicenda nel caso io volessi procedere con il rogito.

La strada migliore l'ha già individuata Lei ; attendere l'usucapione e perfezionare la vendita;problema: tempi lunghi
Alternativa: far dichiarare in atto ai venditori che il bene è di loro proprietà perchè acquisito per usucapione ventennale (l'usucapione è un diritto che se c'è scatta naturalmente: la procedura tramite l'avvocato tende ad accertarne ed ottenerne il riconsocimento giuridico per creare l'anello mancante ( titolo di provenienza ) acchè nulla osti alla circolazione futura del bene ) . Le garanzie di evizione sono normalmente inserite nell'atto notarile; O si accontenta di queste garanzie formali ed in difetto dovrà far valere il suo diritto con l'avvocato (magari prima senta il vecchio proprietario e se ci riesce si faccia fare una dichiarazione scritta) o deve esigere una garanzia fidejussoria almeno decennale in quanto dopo 10 anni anche per lei scatta l'usucapione legale ( da non confondere con quella ventennale che è altra cosa) e non ha piu' nulla da temere

 

[Mike65]

Dunque, se ricordo bene, e stando alle informazioni che ci hai aggiornato, penso che tu possa ripartire il saldo prezzo tra ciò che si può oggi rogitare e quello che deve essere perfezionato. Come dire se devi 100 e la parte da usucapire vale 25, tu compra la casa e lascia da pagare 30 (sarebbe 25 ma chiedi 30) in data che individuerete. Lascia loro dire in che data contano di avere il tutto, sicuramente sbaglieranno i tempi. Tu intanto ti fai dare l'uso dei beni da usucapire. Con una scrittura che il Notaio ti saprà consigliare ti impegni ad acquistare in data individuata dai venditori, dopo usucapione, la restante parte al saldo prezzo di 30. Se vuoi essere ancora più zelante e se i soldi li hai già, li affidi al Notaio, che li metta a rendita in BOT, e stipulate le varie clausole: Alla scadenza se i beni sono vendibili e regolari, la cauzione viene trasmessa ai venditori, se non si addiviene al risultato viene resa a te, ecc..

Ennesimo aggiornamento della vicenda.
I venditori sono andati a parlare con un notaio e da soli senza che io lo suggerissi sono arrivati a questa soluzione.
Fare il rogito subito con un prezzo che tiene conto dello scorporo del valore del garage, il resto metterlo in mano dal notaio che farà da garante al di sopra delle parti.
Nel frattempo loro dovranno per il garage presentare istanza di sanatoria ex art.13 (vi sono i presupposti) e concordare con i proprietari originari (hanno già avviato i contatti) il trasferimento del bene.
Se tutto filerà liscio la somma data in deposito al notaio finira ai venditori, se invece qualche cosa andrà storto io rintrerò in possesso della cifra messa a deposito.
Così sembra essere tutto OK in quanto al momento io acquisto il sub 1 + terreno di pertinenza regolari dal punto di vista urbanistico (licenza edilizia del 1972), resta fuori il sub3 che è abusivo ed interrato.
L'unica perplessità che mi attanaglia è questa :se io faccio un atto in cui viene menzionato chiaramento solo il sub 1 ed il terreno di pertinenza, visto che c'è una irregolarità che riguarda il sub3(abusivismo) potrei avere qualche problema per questo atto una volta che si iniziera la pratica di sanatoria per il sub3?
Seguendo la logica direi di no, visto che l'irregolarità non ha interessato le unità immobiliari oggetto di licenza (1° piano sub 2 e piano rialzato sub 1), ma come si dice la prudenza non è mai poca.....

 

[marcella]

L'unica perplessità che mi attanaglia è questa :se io faccio un atto in cui viene menzionato chiaramento solo il sub 1 ed il terreno di pertinenza, visto che c'è una irregolarità che riguarda il sub3(abusivismo) potrei avere qualche problema per questo atto una volta che si iniziera la pratica di sanatoria per il sub3?

Se ho capito bene la questione, credo tu possa includere nel rogito il sub 3 con una condizione sospensiva inerente solo la parte abusiva, di cui si fa garante il notaio nel caso in cui il garage sia sanabile, allora rientrerà come parte integrante dell'atto, altrimenti sarà estraniato e rimarrà in essere solo la parte regolare. Chiedi al notaio se ciò è fattibile...

 

[Mike65]

Se ho capito bene la questione, credo tu possa includere nel rogito il sub 3 con una condizione sospensiva inerente solo la parte abusiva, di cui si fa garante il notaio nel caso in cui il garage sia sanabile, allora rientrerà come parte integrante dell'atto, altrimenti sarà estraniato e rimarrà in essere solo la parte regolare. Chiedi al notaio se ciò è fattibile...

In realtà l'idea è che essendo sub1 e sub3 due unità immobiliari indipendenti fisicamente e catastalmente io per il momento faccio l'atto con il sub1+scrittura private per sub3.
Se X è l'importo complessivo ed il garage vale Y allora ai venditori contestualmente alla stipula dell'atto darò X-Y, la parte restante Y sarà trattenuta dal notaio e regolata dalla scrittura privata.

 

[Ennio Alessandro Rossi]

Personalmente prima direi al venditore di fare regolarizzare il tutto e per bene e poi farei il rogito

 

[Jrogin]

Personalmente prima direi al venditore di fare regolarizzare il tutto e per bene e poi farei il rogito

Forse Mike65 ha paura che l'immobile gli "scappi" ed è disposto anche ad acquistare anche il solo sub1, mettendo "sul piatto" l'eventualità che l'acquisto del sub3 non vada a buon fine.

In realtà l'idea è che essendo sub1 e sub3 due unità immobiliari indipendenti fisicamente e catastalmente io per il momento faccio l'atto con il sub1+scrittura private per sub3.
Se X è l'importo complessivo ed il garage vale Y allora ai venditori contestualmente alla stipula dell'atto darò X-Y, la parte restante Y sarà trattenuta dal notaio e regolata dalla scrittura privata.

non mi sembrerebbe una cattiva idea. Personalmente la "quoterei".
..... o mi sta sfuggendo qualcosa?

 

[Ennio Alessandro Rossi]

Non ho ben capito i passaggi; comunque
a-se vuole rogitare tutti i mappali non si puo' fare in quanto dal 1-7-10 l'atto sarebbe nullo
b-se vuole fare prima un rogito e poi un secondo , dovrà sopportare doppia parcella notarile

 

[Jrogin]

b-se vuole fare prima un rogito e poi un secondo , dovrà sopportare doppia parcella notarile

Verissimo:daccordo: