Veramente una risposta esauriente....Grazie! Mi permetto ancora di chiederti: è vero che un garage acquistato pertinenziale dopo 5 anni si può vendere ossia si può liberare dalla pertinenzialità? In che modo e con che costi? Grazie ancora! Riccardo
Quello che dici, a mio avviso, è vero SE E SOLO SE hai acquistato il garage con l'IVA AL 4%, ossia con le agevolazioni previste per la PRIMA CASA. Se tu nel 1999 compri una casa con l'IVA al 4%, e nel 2010 compri un box (e non hai altri box nel territorio nazionale), anche sul box hai l'agevolazione IVA al 4% (anziché il 10%), ma in questo caso il box non potrà essere venduto prima del decorso di anni CINQUE dalla stipula del rogito notarile.
Idem vale per la casa acquistata nel 1999 con l'IVA al 4%: fino al 1999 + 5 = 2004, non si sarebbe potuto rivenderla, a meno di pagare pesantissime penali per aver fruito indebitamente della riduzione IVA dal 10% al 4%.
Per quanto riguarda lo scioglimento della pertinenzialità, accantonando per un attimo il discorso dell'IVA agevolata al 4%, che abbiamo visto ci obbliga a tenere l'immobile con noi per almeno CINQUE anni consecutivi, è doveroso ricordare che esistono PERTINENZIALITA' IRREVOCABILI, che rendono possibile l'alienazione del box solo vendendo, CON LO STESSO ROGITO NOTARILE, anche la casa a cui sono stati legati pertinenzialmente ed irrevocabilmente.
Il mio esempio di vita reale è questo:
- Ho comprato casa (DALLA SOCIETA' COSTRUTTRICE) a Roma nel 1999 con l'aliquota agevolata al 4%; mi sono vincolato, quindi, a non vendere casa fino al 2004. Assieme alla casa c'era un box proprio sotto casa, raggiungibile semplicemente con l'ascensore, box non dichiarato pertinenziale, sul quale ho pagato anche lì l'IVA al 4%, impegnandomi dunque a non venderlo fino al 2004;
- Nel 2009, pensando che un secondo garage potesse farmi comodo nelle vicinanze di casa, ho comprato un altro box (DA UN PRIVATO), pagando l'imposta sul solo VALORE CATASTALE del box (9000 euro circa), mentre il valore della compravendita era 30.000 Euro; questa storia dell'imposta sul VALORE CATASTALE è valida perché ho dichiarato nel rogito che il box non mi serviva per esercitare arti o professioni;
- Nel 2010, apriti cielo, hanno costruito dei box pertinenziali a fianco della stazione metro, per me una svolta: ne ho comprato uno con l'IVA ahimé al 10% (era il terzo box, ma comprando da COSTRUTTORE si pagava l'IVA ordinaria ossia non agevolata perché era NUOVA COSTRUZIONE, e già avevo 2 box, quindi IVA al 10% anziché al 4%), ma con
VINCOLO PERTINENZIALE IRREVOCABILE, perché è stato costruito su terreno STATALE concesso per 90 anni in DIRITTO DI SUPERFICIE; recupererò in 10 anni il 36% del solo costo di costruzione (Euro 48.000); questo box appartiene a me e ai miei eredi per 90 anni (fino al 2099), dopodiché i miei eredi potranno solo esercitare il diritto di
prelazione nel caso in cui il comune di Roma decida PER LA SECONDA VOLTA di vendere a un privato il diritto di superficie per altri 90 anni; questa pertinenzialità è
irrevocabile come da rogito notarile, è scritto anche nel quadro D della nota di trascrizione, posso vendere il box solo se vendo anche la 1^ casa, e inoltre prima di tale rogito devo avvisare il comune di Roma
ALMENO 60 GIORNI PRIMA, in caso di silenzio assenso posso vendere;
- Nel 2011, ho comprato un bel posto auto in un altro parcheggio sempre vicinissimo alla stazione metro, in questo caso si parla di PROPRIETA' PIENA, l'IVA è sempre al 10% perché è il quarto immobile categoria C/6 che possiedo, anche qui recupero il 36% del solo costo di costruzione (Euro 25.000), la pertinenzialità pur essendo indicata nel rogito è revocabile quando voglio per due motivi: non ho avuto alcuna agevolazione IVA (ho pagato il 10% e non il 4%), e non è stata dichiarata pertinenzialità irrevocabile nel rogito. Inoltre non si parla di diritto di superficie, il che significa che questo posto auto appartiene a me, e ai miei eredi, "per sempre", a meno ovviamente di future compravendite che i miei eredi decideranno di effettuare.
Rispondo finalmente alla tua ultima domanda: non ci sono costi per revocare la pertinenzialità, A MENO CHE ESSA SIA OVVIAMENTE CONSENTITA PER I MOTIVI SOPRA INDICATI (esistono pertinenzialità che NON SONO revocabili).
Aggiunto dopo 3 minuti ....
Ultimissima cosa: fino ad oggi, vendendo un immobile pertinenziale (con pertinenzialità REVOCABILE), il diritto di recuperare il 36% SI TRASFERIVA AUTOMATICAMENTE ALL'ACQUIRENTE. Bisogna però "stare dietro" a questa regola, perché pare che a brevissimo NON SARA' PIU' COSI', non ho a portata di mano la fonte, ma pare che il recupero del 36% sia possibile solo dal primo acquirente, e le successive compravendite non trasferiscono tale diritto, mentre fino ad oggi il recupero IRPEF 36% "passava di mano" ad ogni compravendita. Bisogna INFORMARSI SU QUESTA COSA, d'altro canto interessa solo a chi compra, e io adesso sono solo in condizioni di poter vendere (non ho altri soldi per comprare altri box/posti auto), e quindi mi sto interessando ben poco di questa storia della trasferibilità o meno del recupero IRPEF 36%.
Aggiunto dopo 2 minuti ....
Buon giorno,
sono anche io interessato alla detrazione, ma la mia è una situazione diversa.
Non mi sembra sia coperta dai punti indicati (almeno mi sembra).
Io tra un paio di mesi acquisto un terreno edificabile e nel rogito viene indicato solo il terreno appunto.
Successivamente costruirò una casa indipendente con garage annesso, ma qui non ci sarà alcun rogito.
Si tratta di un acquisto da una ditta di costruzione. Come posso fare?
Grazie per l'aiuto.
Dalla tua descrizione a parole, mi viene in mente che SEI TU LA SOCIETA' COSTRUTTRICE. O sbaglio??
Se acquisti
un terreno da una ditta di costruzione, non si parla di RECUPERO DEL PATRIMONIO EDILIZIO, non hai comperato un box da impresa costruttrice, perché il costruttore sei tu.
Diciamo che tu, acquistando il terreno, se costruisci casa + box, potrai vendere a qualcuno, e questo qualcuno, poiché il costruttore sei tu, potrà affermare di aver comprato da impresa costruttrice, e potrà LUI recuperare il 36%, ma non tu.
CORREGGETEMI SE SBAGLIO (è venerdì pomeriggio anche per me).
Aggiunto dopo 6 minuti ....
Avvaloro la mia ipotesi dicendo che il posto auto di mia recente acquisizione è stato comprato proprio con le modalità operative descritte dall'utente scosta, ovvero sia:
a) Nel 2005 la società BIRILLA BARALLA di Roma ha comprato un terreno, acquisendone PIENA PROPRIETA';
b) Dopo 2000 incartamenti, burocrazie, permessi e contropermessi, a Dicembre 2009 ha ottenuto il PERMESSO DI COSTRUIRE UN PARCHEGGIO;
c) Ora sta ultimando le vendite dei box pertinenziali, e SONO GLI ACQUIRENTI A RECUPERARE IL 36%, e non certo la società BIRILLA BARALLA che, ricordiamo, ha comprato SOLAMENTE UN TERRENO, NEL 2005: poi, ha moltiplicato per 1000 il valore di questo terreno, trasformandolo in un parcheggio interrato, e qui si parla di RECUPERO DEL PATRIMONIO EDILIZIO, ed entra in gioco il 36% (sul SOLO COSTO DI COSTRUZIONE DICHIARATO PER ISCRITTO DALLA SOCIETA' COSTRUTTRICE, ricordiamolo!) che gli acquirenti potranno recuperare in 10 anni.
). E' un semplice passaggio di mano. Nelle mie righe sopra dovrei averti suggerito l'escamotage, ma cerco di essere più chiaro. Se tu riesci a trasformarti in una S.R.L., diventi magicamente una società costruttrice, e poi puoi VENDERE A UN TUO PARENTE (tua moglie, tuo figlio, chi ti pare, insomma), che incredibilmente avrà diritto a recuperare il 36% dei costi di costruzione che TU DICHIARERAI PER ISCRITTO.
