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Mag1987

Nuovo Iscritto
Proprietario Casa
buongiorno a tutti
mi chiamo Maggie e scrivo dalla provincia di Bergamo per chiedervi un consiglio (spero di postare la discussione nella sezione giusta).
Quasi 3 anni fa (tre anni a marzo) io e il mio compagno abbiamo acquistato un trilocale con taverna in un condominio composto da villette a schiera. Nonostante la fatica nell’ottenere il mutuo (io ai tempi non avevo un contratto a tempo indeterminato) ce l’abbiamo fatta. Il problema è che dopo circa un mese da quando siamo entrati in possesso delle chiavi abbiamo scoperto che la casa manca dell’agibilita Perché la ditta costruttirice è fallita prima di presentare la pratica. Noi abbiamo acquistato da un privato che, ovviamente, non aveva fatto riferimento a questo problema (abbiamo scoperto la sera prima del rogito guardando le mappe che la taverna non era un vano ma una cantina e che la lavanderia non “esiste” e il box non dovrebbe essere doppio visto che al catasto sono due box singoli). Abbiamo preso contatti con un avvocato e sembra che il problema della mancanza di questo certificato sia dovuto as un problema di adeguamento dell’impianto elettrico nel corsello dei box, ma, a detta del vecchio proprietario “non c’è spazio sufficiente per effettuare tutti i lavori necessari”. Tutto sembra fermo ma sono già passati tre anni e anche se sono consapevole che se fossimo stati più cauti e previdenti non ci troveremmo in questa situazione, secondo voi come possiamo procedere? (Ovviamente ho chiesto delucidazioni al legale ma non mi sta dando riscontro). Scusate per il post lungo e poco chiaro vi ringrazio in anticipo
 

Gianco

Membro Storico
Professionista
L'agibilità non è necessaria. La cosa importante è che l'immobile sia regolare, sia dal punto di vista catastale, che urbanistico. E se dovessero esserci discordanze si possono regolarizzare, se sono sanabili. Tutto quello non sanabile va eliminato. Il catasto è una conseguenza, deve rispecchiare l'immobile sanato.
 

Franci63

Membro Senior
Proprietario Casa
secondo voi come possiamo procedere?
Dipende dagli obiettivi .
Se volete vendere devi prima regolarizzare ( anche se voi avete avuto il mutuo nonostante gli abusi).
Se non hai intenzione di vendere a breve non mi preoccuperei più di tanto, con la consapevolezza che una cantina la puoi chiamare taverna e usare come taverna, ma ufficialmente è una cantina, e se non sani, vale come una cantina.
Fossi in voi non sprecherei soldi con un avvocato, che poco può fare, ma , eventualmente rivolgersi ad un tecnico del posto che verifichi e capisca cosa è sanabile e cosa no (ma puoi aspettare a regolarizzare , se non vuoi vendere).
 

magia2002

Membro Attivo
Proprietario Casa
Devi verificare nell' atto d'acquisto cosa ha scritto il tuo notaio nella descrizione dell'immobile .
Se il semiinterrato l'ha chiamato cantina oppure diversamente .
A mio parere l'ha definito cantina .Verifica e facci sapere
 

griz

Membro Storico
Professionista
valido in toto quanto propone Franci63, avete tutti i diritti per sollevare problemi ma il vostro contraente privato potrebbe non supportare eventuali procedimenti che potreste avviare, quindi risulterebbe tutto inutile e costoso, le taverne sono sempre cantine con un altro nome, il 2 box senza divisorio non lo vado un problema, se l'agibilità è legata a impianti comuni è un problema di tutto il condominio che potrete risolvere, nel caso significa che nessun appartamento è dotato di agibilità, quando qualcuno vorrà vendere e servirà l'agibilità, oggi obbligatoria, tutti dovranno prendere atto e adeguare
 

Gianco

Membro Storico
Professionista
quando qualcuno vorrà vendere e servirà l'agibilità, oggi obbligatoria,
Il certificato di agibilità nella contrattazione immobiliare
Qui puoi leggere questo:
"Ne consegue che l'atto di compravendita di un bene immobile, nel quale non sia formalmente inserita la dichiarazione di sussistenza della agibilità, è perfettamente valido, poiché nessuna violazione di legge può essere rilevata, dovendosi, peraltro, escludere qualsiasi influsso sulla responsabilità del notaio rogante"
 

griz

Membro Storico
Professionista
questo è un articolo del 2015 che comunque ha una sua logica anche se diatro all'assenza del certificato si potrebbero nascondere problemi che la parte venditrice tace per opportunità, a me però risulta che oggi il notaio non stipulerebbe in assenza di certificato di agibilità, sono cambiate le interpretazioni e anche le responsabilità
 

Daniele 78

Membro Storico
Professionista
Confermo ciò che dice @griz .
A meno che non si tratti di un immobile ante 67, oggi non riesci più a vendere senza Agibilità e dirò di più:
oggi se chiedi un prestito in banca la cui garanzia è un immobile privo di Agibilità è un problema non da poco, in fondo, che se ne farebbe la Banca di avere un bene come garanzia che non potrebbe essere utilizzato per l’uso a cui sarebbe preposto? Nulla, di conseguenza potrebbe negare tranquillamente il mutuo, a meno di avere altre garanzie regolari !
 

Gianco

Membro Storico
Professionista
Oggi, ottenere il certificato di agibilità non è un grosso problema, se il fabbricato non presenta irregolarità non sanabili. Si presenta una pratica edilizia in accertamento di conformità e si fanno verificare gli impianti, ottenendo le necessarie certificazioni. Diciamo che il costo non è esagerato e a seconda dei casi, ne vale la candela!
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
Premesso che sarebbe pure logico che la agibilità fosse obbligatoria da sempre, ho qualche dubbio che sia indispensabile nelle compravendite. Se no non si venderebbe a rustico.
Che invece influisca sul prezzo, mi parrebbe scontato
 

Daniele 78

Membro Storico
Professionista
Oggi, ottenere il certificato di agibilità non è un grosso problema, se il fabbricato non presenta irregolarità non sanabili. Si presenta una pratica edilizia in accertamento di conformità e si fanno verificare gli impianti, ottenendo le necessarie certificazioni. Diciamo che il costo non è esagerato e a seconda dei casi, ne vale la candela!
È vero ma dipende dal se, rileggendo il post i problemi sono:
1) che la lavanderia non esiste
2) che la taverna in realtà è una cantina

Passi la Certificazione dell’impianto elettrico che è la cosa più semplice ma sarebbe da capire i 2 punti sopra. Non è chiaro (ma penso sia il Catasto) se @Mag1987 ha visto queste cose nelle planimetrie catastali o nella copia del Permesso di Costruire dell’immobile per cui sarebbe da capire come sta messo e fare un raffronto tra Catasto, ststo di fatto è Concessione.

Diciamo che essendo avventura nel 2015 (3 anni fa come spiegato) questa compravendita, il proprietario precedente ai sensi della legge su corrispondenza catastale (2010) ed urbanistica (1985) con lo stato di fatto queste operazioni le avrebbe già dovute fare il suo Tecnico!

Ed a mio avviso è impugnabile tutto quanto per via dei vizi riscontrati, quanto meno vanno messi a posto dal proprietario precedente !
 

Daniele 78

Membro Storico
Professionista
Premesso che sarebbe pure logico che la agibilità fosse obbligatoria da sempre, ho qualche dubbio che sia indispensabile nelle compravendite. Se no non si venderebbe a rustico.
Che invece influisca sul prezzo, mi parrebbe scontato
Ma il rustico non deve essere agibile.
Un immobile quando è agibile è immediatamente utilizzabile, un rustico necessita di molti lavori per essere servibile all’uso a cui è destinato!
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
Fin li ci arrivavo anch'io. Avevo fatto il caso estremo. Ma ri-chiedo: se vendo un immobile dichiarando che non ha attualmente la Agibilità, perché dovrebbe essere preclusa la vendita?
 

Daniele 78

Membro Storico
Professionista
Fin li ci arrivavo anch'io. Avevo fatto il caso estremo. Ma ri-chiedo: se vendo un immobile dichiarando che non ha attualmente la Agibilità, perché dovrebbe essere preclusa la vendita?
È un tantino più complessa la vicenda e le sentenze recenti non sempre aiutano a fare molta chiarezza: http://www.altalex.com/documents/news/2017/07/14/agibilita-incommerciabilita-economica-incommerciabilita-giuridica
Tieni conto che il caso oggetto prevedeva un problema di umidità di risalita, che comunque è quasi sempre risolvibile con i dovuti accorgimenti.

Qui se ci fossero dei volumi non autorizzati non sarebbe così semplice risolvere la situazione, e già solo per l’umidità di risalita siamo arrivati in Cassazione...
 

Mag1987

Nuovo Iscritto
Proprietario Casa
Buongiorno a tutti
Scusate l’assenza ma ho avuto problemi di salute
Tornando a noi: il problema della mancanza sell’agibilità non è dovuto alla taverna (nell’atto notarile chiamata cantina) o alla lavanderia (che non “esiste”) ma a problemi dell’impianto elettrico e dei contatori nell’aria Comune (nei garage). Sono già stati fatti alcuni lavori di adeguamento ma a detta del precedente proprietario non c’è lo spazio necessario per ultimarli..il problema è che l’amministratore non ci aggiorna da più di un anno e vuole anche abbandonare l’incarico...quindi non so nulla di più ma grazie a tutti di cuore per le risposte
 

Mag1987

Nuovo Iscritto
Proprietario Casa
Il problema è: come faccio ad abbandonare? Secondo il mio avvocato è molto difficile la casa mi piace...però non vorrei trovarmi impossibilitata a vendere tra qualche anno
 

Gianco

Membro Storico
Professionista
Per verificare ed analizzare le strade che puoi percorrere per regolarizzare l'abitazione ti devi rivolgere ad un tecnico, ti consiglio un collega, geometra, che verifichi lo stato dei luoghi, analizzi le varie possibilità e ti proponga una o più soluzioni percorribili.
 

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