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livestar

Membro Ordinario
Proprietario Casa
Buongiorno,

i miei genitori hanno acquistato a inizi anni 90 un trilocale (che fa parte di un grande complesso residenziale costruito a inizio anni 70), in cui vivono tutt'ora. All'acquisto non c'era il certificato di abitabilita' (non c'era per l'intero complesso residenziale, ma all'epoca era normale: a tutte le domande presentate negli anni 70-80-90 il comune non ha mai dato risposta), nel rogito c'e' scritto:

"la parte venditrice ha dichiarato che l'immobile trasferito e' stato edificato a seguito di regolare concessione edilizia rilasciata dal comune di xxxx in data yyyy n.zzzz e di cui e' stata richiesta l'abitabilita' in data xx/xx/xxxx e tuttora inevasa che allo stesso non sono state apportate modifiche soggette a condono"

al rogito e' allegata copia della piantina catastale che corrisponde perfettamente all'appartamento

qualche mese fa l'amministratore, su richiesta di alcuni condomini, ha deciso di richiedere l'agibilita' al comune per tutti gli appartamenti. Per la maggior parte degli appartamenti e' andato tutto liscio, ma per alcuni no. Per l'appartamento dei miei il comune ha rilevato una discrepanza tra la piantina depositata in comune (che non sapevamo neanche esistesse) con la piantina catastale (in effetti ci sono varie discrepanze, anche se di poche decine di cm, sulla disposizione dei muri interni) e ora sembra che sia necessario:

1) pagare una multa di 560 euro
2) far fare un progetto ad un architetto
3) far depositare il progetto in comune e sperare che sia sufficiente

si parla di diverse migliaia di euro ...
in pratica ci sono 4 appartamenti (tutti incolonnati e con la stessa pianta catastale) con lo stesso problema, gli altri sono a posto. La piantina depositata in comune per tutti e 6 gli appartamenti che si trovano sulla stessa colonna (che comprende gli appartamenti "incriminati") è uguale per tutti, mentre la disposizione interna dei muri descrive correttamente solo l'appartamento del piano terra e un altro, mentre 4 appartamenti hanno disposizione diversa ma fra loro uguale.

Riassumendo: le 6 piantine catastali descrivono correttamente lo stato di fatto dei 6 appartamenti, mentre le piantine depositate in comune sono tutte identiche e non coincidono con quelle catastali per 4 appartamenti su 6

Ho controllato per l'appartamento dei miei e la piantina catastale risulta depositata al catasto nel 1974, appena 5 giorni dopo la data in cui e' stata depositata la piantina in comune, quindi non riesco a capire come possano essere diverse ...

Possibile che non si possa fare niente? anche la multa? che colpa hanno i miei genitori? anche io pensavo che facesse fede la piantina catastale, ho sempre sentito di fare attenzione alle difformita' catastali...

almeno sara' possibile fare una pratica comune per tutti e 4 gli appartamenti e da dividere le spese?
 

Gianco

Membro Storico
Professionista
Inizialmente, è sufficiente rivolgersi ad un geometra, che certamente sarà meno esoso. Poi ognuno dovrà presentare autonomamente un progetto in accertamento di conformità, indicando la ripartizione autorizzata e quella attuale.
 

griz

Membro Storico
Professionista
se sono modifiche intarne si può presentare una CILA in sanatoria con sanzione di €1000,00, va redatta da un tecnico che ovviemente dovrà essere pagato ma è una pratica semplice, non richiede conferma dal comune e siete a posto
 

livestar

Membro Ordinario
Proprietario Casa
sono tutte modifiche interne, anche lievi (guardando la cartina senza troppa attenzione non si notano) ma che riguardano molti dei muri interni (alcuni tratti sono spostati di una ventina di cm). La sanzione (ma non so se e' la stessa) ci hanno detto essere di poco piu' di 500 euro. Quanto potrebbe costare grosso modo il tecnico? il fatto che tutti e 4 gli appartamenti abbiano la stessa identica disposizione interna puo' farci risparmiare se ci rivolgiamo allo stesso tecnico?
grazie
 

griz

Membro Storico
Professionista
sicuramente incaricando un solo tecnico per tutte le pratiche avrete un prezzo migliore un tempo le sanzioni per una ptatica di sanatoria per opere interne erano € 516 ( il milione di lire) però l'ultima che ho presentato che aveve un'esigenza di tempi stretti l'ho fatta con la CILA in sanatoria che prevede un asanzione di € 1000, credo che oggi sia l'importo della snzione sia questo in ogni caso
 

livestar

Membro Ordinario
Proprietario Casa
esatto: la sanzione e' di 1000 euro. Abbiamo fatto fare un preventivo e il costo dell'operazione sarebbe di circa 3000 euro. Il tecnico ci ha pero' detto una cosa che mi sembra strana: e' possibile rivalersi sul venditore precedente, che aveva dichiarato la conformità urbanistica e catastale nel rogito. Possibile che dopo tutti questi anni non ci sia prescrizione??
 

Gianco

Membro Storico
Professionista
Probabilmente il tecnico non si è accorto della data dell'atto. Chissà se esistono ancora: 30 anni sono tanti.
 

livestar

Membro Ordinario
Proprietario Casa
Probabilmente il tecnico non si è accorto della data dell'atto. Chissà se esistono ancora: 30 anni sono tanti.

Gli abbiamo sottolineato le date proprio perché ci sembrava strano, ma lui ci ha detto che non c'è prescrizione, boh... Il venditore precedente possiamo anche contattarlo facilmente, ma vorrei capire se eventuali richieste sono legalmente giustificate
 

Gianco

Membro Storico
Professionista
Ho paura che farai un buco nell'acqua, costoso. Tuttalpiù, se conosci un avvocato serio, prova a sentire il suo parere.
 

griz

Membro Storico
Professionista
non credo vi sia prescrizione in quanto è un reato commesso con dichiarazione mendace in atto pubblico, il problema sarà rintracciare chi potrebbe essere responsabile e citarlo, secondo me non conviene, poi diciamolo piano ma 2000€ per una CILA è parecchio
 

Gianco

Membro Storico
Professionista
Alla fine dei conti, dovrai rivolgerti ad un legale ed impiantare una contestazione con costi e lungaggini. Forse la spunterai, ma a che prezzo e soprattutto in che tempi?
 

livestar

Membro Ordinario
Proprietario Casa
Buongiorno,

riprendo questa discussione perche' nel frattempo si è evoluta ma ci siamo incastrati in un nuovo scoglio che appare insormontabile. Riassumendo alla fine gli appartamenti per cui non era stata concessa l'abitabilita' subito perche' presentavano difformità tra piantina catastale (pari allo stato di fatto) e urbanistica, sulla disposizione interna di alcuni muri (praticamente per tutti gli appartamenti incolonnati di ciascuna delle 6 scale è stata presentata un'unica piantina urbanistica, relativa al piano terra, ma non tutti gli appartamenti avevano la stessa piantina reale, mentre la piantina depositata al catasto era corretta) erano in totale 6 (non 4 come avevo scritto) su un totale di 150 appartamenti.

Di questi 6, 4 si sono mossi subito incaricando un tecnico unico (lo stesso che aveva fatto la richiesta per tutti) che ha fatto la CILA etc... e hanno avuto l'abitabilita'

purtroppo noi abbiamo avuto un gravissimo problema famigliare per cui per alcuni mesi non abbiamo seguito la cosa, ma appena ci è stato possibile abbiamo dato mandato sempre allo stesso tecnico di procedere (e anche per l'altro appartamento rimasto è stato fatto uguale, piu' o meno negli stessi tempi)

nel frattempo pero' in comune avevano cambiato qualcosa e ci hanno chiesto di mettere a norma tutti gli impianti con le norme attuali, e di fornire la certificazione degli impianti, quindi i costi sono aumentati tantissimo

abbiamo fatto tutto, ma l'abitabilita' non ci è stata rilasciata (a noi e all'altro appartamento ancora mancante) perche' il comune vuole l'attestato di allaccio in fogna, che pero' secondo il nostro tecnico e anche secondo l'amministratore di condominio è una richiesta assurda perche' si tratta di qualcosa a livello condominiale e non di singolo appartamento. Chiaramente il condominio ha l'allaccio in fogna fatto quando è stato costruito, immagino con le normative dell'epoca, ma per rilasciarci l'abitabilita' il comune vorrebbe che facessimo richiesta di allaccio in fogna e che ci venisse fatto l'allaccio a norma attuale e non degli anni 70 (a tutto il complesso residenziale di 150 appartamenti? perche' non è possibile un allaccio in fogna per un singolo appartamento...)

Quindi è tutto fermo e sembra che abbiamo speso diversi K euro per niente, ma possibile??
 

Gianco

Membro Storico
Professionista
Ciascuno si rivolga ad un tecnico per ottenere il certificato di agibilità. Ovviamente se il problema è a livello di condominio sarà lo stesso a doversi attivare.
 

griz

Membro Storico
Professionista
l'agibilità oggi è una SCIA che presenta un tecnico, che siano cambiate le norme sulle fognature negli ultimi anni, lo trovo improbabile, se il condominio è allacciato, lo è. Incaricate un tecnico che valuti la cosa e se ritiene che si possa fare, presentarà la SCIA per agibilità e il comune difficilmente potrebbe obiettare anche perchè significherebbe denunciare penalmente il tecnico
 

livestar

Membro Ordinario
Proprietario Casa
forse non mi sono spiegata bene: abbiamo gia' incaricato un tecnico (che poi è lo stesso architetto che ha seguito tutte le pratiche del condominio, ma gli abbiamo dato incarico per seguire la richiesta di agibilità per il nostro appartamento), che ha gia' presentato la CILA in sanatoria per modifica partizioni interne un anno fa con tutta la documentazione sulle certificazioni degli impianti (la differenza tra pianta catastale e urbanistica riguarda solo alcuni muri interni, in alcuni casi spostati di pochi centimetri, e un tramezzo non strutturale di circa 1m), ma ora il tecnico dice che l'ufficio tecnico del comune ora vuole anche questo attestato di allaccio in fogna altrimenti non rilascia l'agibilita'. L'amministratore condominiale si era offerto di andare in comune a cercare di capire cosa vogliono, ma secondo il tecnico che ci segue è inutile perchè non vogliono i documenti di allaccio del condominio ma una nuova richiesta per l'appartamento con allaccio secondo le norme attuali e l'unica è aspettare e vedere se in comune cambiano idea. Noi abbiamo gia' pagato svariati K euro, per la cila in sanatoria, per la parcella del tecnico (900 euro), per gli impianti (elettrico, idraulico e gas) senza avere in mano nulla e con la prospettiva di aspettare e vedere se le cose cambiano.... cosa dovremmo fare a questo punto? aspettare e se poi il comune non cambia idea??

purtroppo abbiamo tardato a presentare la pratica rispetto agli altri perche' nel frattempo abbiamo avuto un lutto e parte dell'appartamento è andato in successione, altrimenti l'avremmo fatto insieme agli altri e non ci avrebbero chiesto neanche la certificazione degli impianti...

ancora due domande:
- perchè parlate di SCIA invece di CILA?
- siete sicuri che non siano cambiate le norme per la fognatura da inizio anni 70 a oggi? in questo caso, visto che il condominio l'allaccio ce l'ha, che diamine pretendono?
 

griz

Membro Storico
Professionista
Dal 2017 l'agibilità non viene più richiesta ma viene certificata da un tecnico che presenta una SCIA che non è la stessa che si utilizza per i progetti ma ha lo stesso nome, il tecnico verifica tutta la documentazione e essevera l'agibilità dell'alloggio, il comune prende atto e basta, se qualcosa non è a posto può revocare ma difficilmente sospendere e chiedere integrazioni, però se il tuo tecnico ci sta lavorando... Si tratta di capire in cosa differenzia l'allacciamento in fognatura esistente da quello che dovrebbe essere fatto oggi
 

livestar

Membro Ordinario
Proprietario Casa
Dal 2017 l'agibilità non viene più richiesta ma viene certificata da un tecnico che presenta una SCIA che non è la stessa che si utilizza per i progetti ma ha lo stesso nome, il tecnico verifica tutta la documentazione e essevera l'agibilità dell'alloggio, il comune prende atto e basta, se qualcosa non è a posto può revocare ma difficilmente sospendere e chiedere integrazioni, però se il tuo tecnico ci sta lavorando... Si tratta di capire in cosa differenzia l'allacciamento in fognatura esistente da quello che dovrebbe essere fatto oggi
l'architetto ha presentato una CILA, non una SCIA (luglio 2019), che differenza c'e'?
 

griz

Membro Storico
Professionista
l'architetto ha presentato una CILA, non una SCIA (luglio 2019), che differenza c'e'?
la CILA come la SCIA per i progetti, sono per i progetti, esiste la SCIA per l'agibilità che è un'altra cosa, capisco che si possa confondere ma sopra l'avevo già detto
 

vittorievic

Nuovo Iscritto
Proprietario Casa
trovo strano l'atteggiamento del tecnico comunale per quanto riguarda l'allaccio in fognatura: la tua unità immobiliare fa parte di un complesso residenziale condominiale; l'allaccio in fognatura non è singolo per ogni unità immobiliare (a meno che non si tratti di un caso specifico connesso con il progetto approvato, giacente in comune) ma comune. Se la tua unità immobiliare ha uno scarico indipendente questo lo deve scoprire il tecnico da te incaricato; ed in questo caso il tecnico comunale ha ragione. Se la tua unità immobiliare usa le condotte di scarico condominiali basta che il tuo tecnico rediga una dichiarazione asseverata che affermi lo stato reale dei tuoi scarichi, magari il tutto supportato da planimetria degli scarichi.
 

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