Acquisto immobile Cat. C/2 e variazione di categoria catastale

[raul68]

Buonasera a tutti, il quesito che vorrei proporre è il seguente: sono interessato all'acquisto di un immobile accatastato in cat. C/2. detto immobile è di fatto una abitazione/loft di circa 40 ristrutturata recentemente ( circa 2 anni fà) dotata di soppalco sul quale è stata ricavata una stanza da letto e comunque dotata di tutti i confort. Le domande sono le seguenti:
1) è possibile variare a destinazione d'uso vista la trasformazione che tale immobile ha già subito in modo praticamente abusivo? ovviamente tale acquisto sarà vincolato alla fattibilità del nuovo accatastamento
2) nell'ipotesi in cui fosse possibile la variazione di categoria catastale, incorrerei in qualche sanzione vista la già avvenuta ristrutturazione in civile abitazione?
Grazie a tutti.

 

[Gianco]

Potresti presentare un progetto in accertamento di conformità, facendo attenzione che ciò che dichiari fosse realizzabile al momento dell'abuso edilizio ed ora che presenti il progetto a sanatoria. Probabilmente avrai difficoltà a far passare per camera da letto il soppalco perché non dovrebbe avere l'altezza minima richiesta e non dovrebbe rispettare il rapporto aero-illuminante. Ovviamente per le opere realizzate in assenza di concessione edilizia dovrai pagare una sanzione. Infine, si può tranquillamente presentare la variazione per cambio di destinazione d'uso in catasto senza alcun problema, che invece esiste se l'immobile dovesse essere oggetto d'atto pubblico. In tal caso, sia la posizione catastale che urbanistica devono essere regolari.

 

[Franci63]

1) se la variazione fosse possibile (tendo a pensare di no, altrimenti sarebbe già stata fatta), deve essere fatta prima della vendita a cura e spese del venditore.
Se così non fosse non potresti acquistare come abitazione, meno che meno avere le agevolazioni prima casa e/o un mutuo per acquisto prima casa.
2)come detto sopra, il problema non ti riguarda; è il venditore che deve regolarizzare il tutto (se possibile farlo) prima della vendita.

Ogni alternativa (acquistare come c/2 e poi fare tu la variazione) è sconsigliabile e antieconomica , a meno che il prezzo sia un affare da urlo, e si sia valutata attentamente la possibilità di regolarizzare gli abusi .

 

[Gianco]

Ovviamente se acquisti una C/2 deve essere tale altrimenti, essendo presenti degli abusi edilizi, l'atto è nullo.

 

[Luigi Criscuolo]

Le domande sono le seguenti:

le domande me le faccio io: perché acquistare un locale C2 trasformato in abitazione senza cambio di destinazione d'uso e di conseguenza abitabilità dello stesso?
Poi hai fatto delle domande generiche come si può rispondere se non si sa se il locale è un piano fuori terra oppure seminterrato? quali sono le altezze (totale, del soppalco, del pavimento rispetto al piano strada, ecc....ecc...? Quali sono le dimensioni delle finestre?
L'unico consiglio che ti posso dare è che prima di avventurarti in un acquisto pretendi che il venditore sistemi le cose in modo da vendere o una abitazione o una cantina.

 

[griz]

potrebbe essere ancora più complicato: negli ultimi anni vi sono stati aggiornamenti delle normative sull'isolamento termico e acustico, il cambio uso deve soddisfare i nuovi parametri, potrebbe essere un intervento costoso su una struttura già finita