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U

Utente Cancellato 45958

Ospite
Buon giorno, vorrei sentire informazioni sul mio caso. Sono proprietario di un villino con 2350 mq di giardino in zona di completamento edilizio B3, essendo ormai troppo grande il giardino stiamo pensando di fare un frazionamento (in Comune mi hanno detto che è possibile) e di tenerci solo 1000 mq di giardino che riteniamo sufficienti e mi danno meno lavoro. La rendita catastale attuale è molto elevata e così l' IMU trattandosi di seconda casa. Chiedo in caso di cessione di 1350 mq la rendita viene ricalcolata? Ho sentito il Comune e dei tecnici, nessuno mi sa dare una risposta. E' l' Agenzia delle Entrate competente in materia? Quale procedura bisogna attuare? Ringrazio chi mi può aiutare.
 

Gianco

Membro Storico
Professionista
Il fabbricato quando è stato edificato? Il progetto su quale lotto e consistenza è stato dichiarato nella richiesta di licenza o concessione edilizia? Oggi, come risulta in catasto? Il fabbricato quando è stato dichiarato in catasto e che consistenza risulta come ente urbano corrispondente?
Ti faccio tutte queste domande perché, probabilmente il progetto è stato edificato indicando l'intero lotto, per cui la volumetria deve essere indicata nella sola porzione di cortile che sarà unito al fabbricato, in modo tale che il resto del terreno avrà la possibilità di realizzare la volumetria rimanente. Capisci bene che il valore del terreno è in funzione della sua possibilità edificatoria.
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
@Gianco: Intuisco ciò che vuoi dire, ma non mi è chiara la conclusione.

Ipotizzando che il villino sia stato edificato anni fa, utilizzando tutta la volumetria che "allora" era consentita sul lotto complessivo, sarebbe possibile "oggi" , frazionando il giardino, prendere in considerazione i nuovi indici di edificazione ? (sia rispetto al villino esistente, sia alla quota di giardino scorporata?)
 

moralista

Membro Senior
Professionista
Se è stato utilizzato tutto il lotto per edificare il villino, non dovrebbe esserci disponibilità di cubatura edificabile, anche se il Comune ti autorizza a cedere parte del lotto, sarà terreno inedificabile con valore agricolo, a meno che non sia stata aumentata la volumetria edificabile
 

Gianco

Membro Storico
Professionista
Ogni terreno ha la sua volumetria edificabile, stabilita in mc/mq per ciascuna zona urbanistica. Sebbene ci sia un indice volumetrico non sempre è possibile utilizzarlo se non in presenza di un adeguato piano urbanistico. In zona di espansione si deve procedere alla predisposizione di un piano di lottizzazione che una volta approvata ti permette di progettare, ma per edificare c'è bisogno di convenzionare (impegnarsi a realizzare le opere di urbanizzazione nei confronti del comune) e per potere ottenere l'agibilità è necessario che sia realizzata la rete fognaria. Queste sono le regole principali. Poi la volumetria edificabile connessa alla zona urbanistica essendo legata al lotto, se viene utilizzata ed ubicata in una zona del lotto, sebbene si voglia trasferirne un tratto del lotto, resta sempre area cortilizia, nel senso che si può trasferire ma non permette di realizzare alcun aumento di volume sul lotto intero. La sua volumetria era stata già utilizzata. In questo caso l'area cortilizia vale 1/10 del valore dell'area edificabile con il corrispondente volume edificabile.
Il principio è che il valore del terreno dipende dal suo indice volumetrico.
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
Il principio è che il valore del terreno dipende dal suo indice volumetrico.
Chiaro.

Ma io ti chiedevo una cosa diversa: se nel tempo cambiano gli indici, una area che inizialmente era stata tutta attribuita al villino, potrebbe a posteriori ricuperare la volumetria successivamente prevista per quella zona urbana?
 

griz

Membro Storico
Professionista
Ma io ti chiedevo una cosa diversa: se nel tempo cambiano gli indici, una area che inizialmente era stata tutta attribuita al villino, potrebbe a posteriori ricuperare la volumetria successivamente prevista per quella zona urbana?
si, se si intende frazionare oggi, la norma che conta è quella attuale, si deve parametrare la quota di terreno necessaria all'esistenza della costruzione ed il resto è libero di essere venduto
 

Gianco

Membro Storico
Professionista
Comunque la variazione dell'indice per immobili ricadenti sulla stessa zona cambia solo solo se vengono inserito in piani urbanistici tipo lottizzazioni, zona C, dove l'indice il precedente indice territoriale diventa fondiario perché riferito al lotto edificabile, Stesso discorso per la zona D, industriale.
 
U

Utente Cancellato 45958

Ospite
griz ha inquadrato la situazione, in Comune mi hanno detto che posso frazionare secondo l' indice 1/1 lasciando alla casa esistente la possibilità di espandersi. Il resto è come da apertura della discussione. Nessuno ha risposto alla mia domanda: se faccio il frazionamento continuo a pagare l' IMU sulla casa con lo stesso valore di prima ed in più la pago sul terreno edificabile che frazionando ho estrapolato?
 

griz

Membro Storico
Professionista
Nessuno ha risposto alla mia domanda: se faccio il frazionamento continuo a pagare l' IMU sulla casa con lo stesso valore di prima ed in più la pago sul terreno edificabile che frazionando ho estrapolato?
la cosa qui si complica: dipende dai dati che sono stati caricati al censimento della casa, devi vedere sulla scheda catastale se il terreno è rappresentato, eventualmente puoi fare una simulazione dell'aggiornamento della rendita che avrai con la nuova situazione, sicuramente il terreno che staccharai frazionando sarà soggetto alle imposte come unità singola ma se lo venderai il problema è temporaneo
 

moralista

Membro Senior
Professionista
Se fai il frazionamento corri il rischio di trovarti la rendita catastale maggiorata sulla casa e di pagare l'IMU sul terreno
 

griz

Membro Storico
Professionista
tornando all'inizio del post: non ho compreso bene lo scopo dell'operazione, comunque se intendi vendere il terreno in esubero, ha senso, se incvece intendi solo ridurre l'importo delle imposte che paghi sicuramentr non ti conviene, anche le operazioni di frazionamento del terreno e l'aggiornamento catastale della casa, hanno un costo non indifferente
 

Gianco

Membro Storico
Professionista
Nessuno ha risposto alla mia domanda: se faccio il frazionamento continuo a pagare l' IMU sulla casa con lo stesso valore di prima ed in più la pago sul terreno edificabile che frazionando ho estrapolato?
Sin quando il terreno fa parte del cortile dell'abitazione può intervenire non nella consistenza, ma nella classe. Mentre il tratto frazionato e venduto pagherà l'IMU come area della zona urbanistica dove è ubicata.
 
U

Utente Cancellato 45958

Ospite
Il quesito mio è : io ora pago € 1.700,00 per casa e terreno pertinenziale (mq.2350), dopo il frazionamento mi è stato detto che io continuerò a pagare € 1.700,00 per la casa ed il terreno rimasto (mq. 1.000) e € 1.500,00 per terreno edificabile che ho frazionato (mq 1.350) secondo il valore venale. Credo che dovrò vendere il terreno contestualmente al frazionamento, peò mi sembra strano che la rendita della casa resti invariata alla luce della diminuzione della consistenza.
 

Gianco

Membro Storico
Professionista
La consistenza e la rendita catastale della casa resterà invariata e continuerai a pagare la stessa IMU. Mentre il terreno che frazionerai e venderai, essendo area edificabile, non più area cortilizia, avrà un suo valore autonomo ai fini IMU.
 

moralista

Membro Senior
Professionista
Ad ogni variazione immobiliare devo fare ricorso all'Agenzia del Territorio che con varie scuse modificano al rialzo le rendite catastali, questo mi succede, spero che da voi non sia così
 

Gianco

Membro Storico
Professionista
@moralista, no non può variare niente perché con il frazionamento di parte del cortile, la consistenza dell'unità immobiliare non cambia. Mentre si creerà un nuovo immobile che dovrà pagare l'IMU sulla base del suo valere di area edificabile. Se non avesse volumetria realizzabile sarebbe considerato come terreno agricolo.
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
no non può variare niente perché con il frazionamento di parte del cortile, la consistenza dell'unità immobiliare non cambia.
Forse non ha tutti i torti nemmeno moralista. Oggi, a seguito del frazionamento, potrebbe essere richiesta anche ulteriore documentazione sul fabbricato già esistente....; e dubito che un eventuale originaria classificazione in A4 venga mantenuta nella risposta.

Mi pare poi che avevi affermato (o qualcun'altro?) che l'area cortilizia conta come 1/10 o 1/8 della superficie del fabbricato. Se l'area si riduce non dovrebbe incidere? (vero però che la consistenza delle u.i. residenziali è computata in vani e non in superficei...: forse ricordo male.
 

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