Circolo Arci e strada privata con servitù di passo. Sorvegliabilità

[Elisabetta48]

Accedo a casa tramite una strada che a Catasto risulta particella privata di altri proprietari. Abbiamo diritto di passo a piedi e con mezzi. Una striscia davanti a casa mia (a lato della particella privata) è stata lasciata al momento della costruzione a "strada di Piano Regolatore", immagino per agevolare le manovre di inversione di marcia visto che poi in realtà non c'è nessuna strada: dopo ci sono campi coltivati. Al Catasto questa striscia figura appartenere alla particella della nostra proprietà. Quindi la strada termina con una "racchetta"

Di fronte a noi c'è il retro di un circolo Arci che apre su questa strada un cancello di ferro che dà sul loro cortile interno. Sul cortile affacciano la cucina e altri locali. Anche il circolo ha diritto di passo non sappiamo se solo pedonale (come tramanda la voce del popolo) o anche per i mezzi. In passato, per cortesia tra vicini, è sempre stato comunque consentito l'accesso anche ai mezzi per carico-scarico-pulizie... Nel tempo le cose sono peggiorate. Concedono l'uso dei locali a gruppi numerosi per feste di compleanno o altro e questi entrano ed escono solo dal retro, parcheggiano nella strada riempiendola, fanno giocare i bambini in strada in mezzo alle macchine, sporcano, usano gli angoli come gabinetti e così via. Ho anche fatto presente al presidente che se succedesse qualcosa a un bambino la responsabilità sarebbe dei proprietari della strada che non sono certo assicurati per i loro eventi. Parole al vento...
Faccio presente che l'ingresso ufficiale del Circolo è su via pubblica parallela alla nostra, sul retro non hanno numerazione.
Da un anno poi uno dei locali è stato affittato per una palestra. Negli orari di apertura del circolo gli utenti accedono dall'ingresso ufficiale, negli orari di chiusura (spesso anche in quelli di apertura) entrano dal retro parcheggiando alla selvaggia davanti a casa nostra.
Cosa fare? Io ho in mente di mandare una diffida al presidente del circolo perchè, per tutte le attività, le persone usino solo l'accesso dalla pubblica via e usino solo le aree di proprietà del Circolo stesso con minaccia, se le cose non cambiano, di denunciare il tutto alle autorità competenti.
Le violazioni che vedo sono: l'uso di uno dei locali in orario di chiusura del circolo, l'uso di un'area privata, ancorchè aperta al passaggio, per i loro eventi, e soprattutto mi sembra violato il Decreto del Ministro degli Interni sulla sorvegliabilità - la gente deve usare ingressi da luoghi pubblici.
"DECRETO 17 dicembre 1992, n. 564
Art. 1. Sorvegliabilita' esterna
1. I locali e le aree adibiti, anche temporaneamente o per attivita' stagionale, ad esercizio per la somministrazione al pubblico di alimenti o bevande devono avere caratteristiche costruttive tali da non impedire la sorvegliabilita' delle vie d'accesso o d'uscita.
2. Le porte o altri ingressi devono consentire l'accesso diretto dalla strada, piazza o altro luogo pubblico e non possono essere utilizzati per l'accesso ad abitazioni private."

Cosa mi suggerite?

 

[Dimaraz]

Ho anche fatto presente al presidente che se succedesse qualcosa a un bambino la responsabilità sarebbe dei proprietari della strada

Dubito...e in ogni caso prima dei proprietari sono altri i responsabili.

Per il resto mi pare che sei in buona parte "fuori strada" ...domani analizzo meglio.

 

[Gianco]

Accedo a casa tramite una strada che a Catasto risulta particella privata di altri proprietari. Abbiamo diritto di passo a piedi e con mezzi. Una striscia davanti a casa mia (a lato della particella privata) è stata lasciata al momento della costruzione a "strada di Piano Regolatore", immagino per agevolare le manovre di inversione di marcia visto che poi in realtà non c'è nessuna strada: dopo ci sono campi coltivati. Al Catasto questa striscia figura appartenere alla particella della nostra proprietà. Quindi la strada termina con una "racchetta"

Non è chiaro, la strada è vostra o di altri? Da quanto scrivi voi dovreste avere una servitù di passaggio. Poi la strada affianco alla quale avreste lasciato una striscia per agevolare le manovre, risulta poco chiara. Poi affermi che la striscia è di vostra proprietà!? E termina con un cul de sac.
Questo andazzo da quanto tempo va avanti? Da quanto scrivi esiste una servitù di passaggio che con il tempo è diventata un passaggio aperto a tutti quelli che con o senza alcun diritto pretendono di usufruirne, sia come passaggio, come parcheggio, e sembra anche per altri usi, non proprio civili.
Il proprietario, intestato, posto che la servitù non sia stata usucapita o oggetto d'atto, può pretendere che venga ripristinato l'ordine. certamente troverà qualche opposizione, ma se non cerca di porre rimedio adesso che ancora può poi diventerà un problema, perché mi sembra di aver capito che è un passaggio di servizio. In quanto tale sarà anche difficile che il comune possa intervenire essendo proprietà privata. Potrebbe porre dei limiti al traffico nel momento in cui la servitù si innesta nella viabilità pubblica.
Il circolo Arci ha titolo per accedere da questa strada o servitù vostra?

Faccio presente che l'ingresso ufficiale del Circolo è su via pubblica parallela alla nostra, sul retro non hanno numerazione.

Bene faresti a fare una verifica con un accesso agli atti per capire che diritti abbiano i tuoi vicini.
La prima cosa da fare sarebbe quella di capire quali siano i vostri ed i loro diritti in quella servitù. Ti consiglio di rivolgerti ad un professionista con esperienza perché la vedo una battaglia da combattere fra diritti e proprietà. Da come viene impostata la questione puoi risolverla più o meno bene.

 

[Elisabetta48]

Dubito

Se fossi io a organizzare l'evento, credo sarebbe mio dovere il farlo svolgere in sicurezza. Se l'evento si svolge, pur se abusivamente, sulla mia proprietà credo che in caso di incidente verrei coinvolta anche io per non aver verificato le condizioni di sicurezza o per aver lasciato che l'evento si svolgesse lì.
Immagino che il circolo abbia una polizza di responsabilità civile per danni a terzi causati a seguito dello svolgimento all’interno del locale di un’attività privata condotta da altri, ma se la gente sta fuori dei confini del circolo e sta sulla proprietà nostra, noi l'assicurazione non l'abbiamo.

domani analizzo meglio

Grazie

 

[Elisabetta48]

Non è chiaro, la strada è vostra o di altri?

Il rettangolo che va dalla strada pubblica fino al campo coltivato è di altri e noi abbiamo diritto di passo. Lo slargo in fondo per consentire l'inversione di marcia, è ottenuto grazie alla nostra striscia di terreno (sacrificata a "strada di P.R.G."), parallela al rettangolo di cui sopra e fisicamente costituente un tutt'uno con esso. Se ci passi sopra, niente ti indica che la parte terminale di strada nasce dall'accostamento di una particella privata e di parte di un'altra particella, di proprietari diversi.

esiste una servitù di passaggio che con il tempo è diventata un passaggio aperto a tutti

Proprio così. La casa è stata costruita nel 1978 e il circolo c'era già. Sul retro c'era movimento di soci che nel cortile preparavano i materiali e quanto serviva per le loro attività. Ma invece da pochi anni il retro è diventato l'unico accesso per le feste di gruppi numerosi (che così non scocciano quelli del circolo che stanno dentro a giocare a carte) e da un anno pure per la palestra. Al di là di capire esattamente chi ha diritto su cosa (ma stavolta vorrei andarci a fondo) credo che una intimazione ad usare l'ingresso principale e a stare entro la loro proprietà si possa intanto fare.

ma se non cerca di porre rimedio adesso che ancora può poi diventerà un problema, perché mi sembra di aver capito che è un passaggio di servizio

Infatti, d'accordo con alcuni dei proprietari della particella principale vorremmo cominciare a sistemare le cose. Come poi tu stesso dici, il timore a smuovere le acque è di ritrovarci poi tutti noi con le ossa rotte perchè già confrontando tra vicini tre rogiti di acquisto abbiamo notato noi stessi alcune cose gestite dal costruttore in modo molto sommario. Non abbiamo idea di cosa ci sia scritto sul contratto di acquisto del circolo quindi non sappiamo proprio cosa aspettarci. Però in attesa di capirci qualcosa vorremmo mettere un argine al caos.

 

[Elisabetta48]

una verifica con un accesso agli atti

Ma io cosa potrei controllare? C'è modo di avere copia del contratto di acquisto del circolo? Ogni eventuale servitù dovrebbe comparire in questo contratto? Se una servitù di passo è scritta sul contratto rogitato e il contratto è regolarmente trascritto, la servitù ha pieno valore o deve seguire un iter diverso, tipo avere una sua propria registrazione? Sono proprio ignorante su questo argomento

 

[Dimaraz]

Se fossi io a organizzare l'evento, credo sarebbe mio dovere il farlo svolgere in sicurezza. Se l'evento si svolge, pur se abusivamente, sulla mia proprietà credo che in caso di incidente verrei coinvolta anche io per non aver verificato le condizioni di sicurezza o per aver lasciato che l'evento si svolgesse lì.

Devi leggere il "dubito" nell'ipotesi che avevi esposto:

gruppi numerosi per feste di compleanno o altro e questi entrano ed escono solo dal retro, parcheggiano nella strada riempiendola, fanno giocare i bambini in strada in mezzo alle macchine,

La strada (per quanto spieghi) non è la struttura che viene data in uso...e in ogni caso sono i genitori ad essere direttamente responsabili dei figli "abbandonati" al gioco in strada.

Ora l'esame specifico sulla situazione:

Accedo a casa tramite una strada che a Catasto risulta particella privata di altri proprietari. Abbiamo diritto di passo a piedi e con mezzi. Una striscia ... per agevolare le manovre di inversione di marcia ... Anche il circolo ha diritto di passo non sappiamo se solo pedonale (come tramanda la voce del popolo) o anche per i mezzi. è sempre stato comunque consentito l'accesso anche ai mezzi per carico-scarico-pulizie..

Quindi tutti i "frontisti" di questa strada privata hanno libero transito per servitù di passaggio ...fosse anche per usucapione.
Nessun "limite" può essre invocato sulla tipologia di mezzi o scopo del transito che è soo funzionale all'accesso.
Idem per la "striscia" di vostra proprietà (facoltà di transito per manovra).

Faccio presente che l'ingresso ufficiale del Circolo è su via pubblica parallela alla nostra, sul retro non hanno numerazione.

Irrilevante.

Io ho in mente di mandare una diffida al presidente del circolo perchè, per tutte le attività, le persone usino solo l'accesso dalla pubblica via e usino solo le aree di proprietà del Circolo stesso con minaccia, se le cose non cambiano, di denunciare il tutto alle autorità competenti.

Tu non puoi contestare l'uso della strada che semmai spetta al legittimo proprietario fondo servente) e sempre a questi dovresti chiedere una eventuale "chiusura controllata" (alias cancello) si che solo i muniti di chiave/telecomando ne abbiano accesso.
E solo questi può imporre limitazione (ai gestori del circolo) ad un uso solo per mezzi di servizio (pulizie-fornitori).

Le violazioni che vedo sono: l'uso di uno dei locali in orario di chiusura del circolo

Nessuna violazione.
Da come descrivi in primis non pare un locale "aperto al pubblico" ...e comunque anche questi non sono più soggetti ad orari imposti d'imperio.

 

[Gianco]

Ma io cosa potrei controllare? C'è modo di avere copia del contratto di acquisto del circolo? Ogni eventuale servitù dovrebbe comparire in questo contratto? Se una servitù di passo è scritta sul contratto rogitato e il contratto è regolarmente trascritto, la servitù ha pieno valore o deve seguire un iter diverso, tipo avere una sua propria registrazione? Sono proprio ignorante su questo argomento

Ritengo che ti debba rivolgere ad un tecnico che con la tua delega andrà a vedere ed eventualmente richiederne copia dei progetti che gravitano sulla servitù. In particolare dovresti riuscire a capire che dimensione abbia questa fascia ed eventualmente potresti contattare le parti interessate per proporre una recinzione per evitare che con il passaggio e la sosta invadano le proprietà adiacenti.
L'atto d'acquisto lo puoi trovare presso il notaio che l'ha stipulato, se ancora esercita. altrimenti dovrà andare all'archivio notarile per richiederne una copia. Se invece ti basterà leggerlo potrai andare all'Agenzia del Territorio dove nella conservatoria potrai leggere il "titolo" e, volendo, richiedere copia della nota di trascrizione.

 

[Elisabetta48]

La strada (per quanto spieghi) non è la struttura che viene data in uso...e in ogni caso sono i genitori ad essere direttamente responsabili dei figli "abbandonati" al gioco in strada.

Mi auguro che sia così. Il problema nasce dal fatto che rimane suolo privato. In caso di grane temo di sentirmi dire: ma tu dovevi impedire questo accesso e questo uso indiscriminati. Quel tratto di strada, se chiediamo asfaltatura, luce, pulizie..., per il Comune è privato e non ci spende un centesimo però lo considera aperto al pubblico passaggio. Insomma i responsabili di questo tratto di strada siamo noi (io personalmente solo per la mia striscia)

hanno libero transito per servitù di passaggio ...fosse anche per usucapione.

Non conosco bene l'usucapione: per poterla vantare, anche se sono passati abbastanza anni, si deve comunque fare un procedimento presso un notaio, immagino. Non basta dire: ci passo da tanti anni quindi ormai è mio. O sbaglio tutto?

che semmai spetta al legittimo proprietario fondo servente)

In effetti parlo al singolare ma mi sto muovendo anche per conto dei proprietari del fondo servente che sono ancora più esasperati di me. Sono più anziani e sono stanchi di lottare contro i mulini a vento per questo mi hanno chiesto se posso dare una mano. Le cose che dici sono sicuramente utili.

comunque anche questi non sono più soggetti ad orari imposti d'imperio.

So che non hanno vincoli di orario, ma questo circolo si considera aperto quando è aperta la porta principale ed è presente un addetto al bar. Questo è quanto risulta anche alle forze dell'ordine. Se volessero sorvegliare gli accessi al locale, si porrebbero sulla pubblica via per controllare chi entra ed esce dalla porta aperta. Invece qui, quando il circolo è ufficialmente chiuso c'è un via vai incontrollato di persone che usano il retro. Tieni conto che in un circolo privato come questo solo il presidente, o un suo delegato, può somministrare cibo e bevande. Qui invece c'è gente all'interno che può accedere al bar senza la presenza di nessuno del circolo.
D'altra parte, credo che anche per un bar normale, non di circolo privato, i clienti debbano entrare dall'ingresso che risulta alle autorità. I clienti non possono mai entrare dal retro. Bè, le norme della sorvegliabilità, per quanto riguarda gli ingressi, sono le stesse per bar e per circoli.

 

[Nemesis]

Non conosco bene l'usucapione: per poterla vantare, anche se sono passati abbastanza anni, si deve comunque fare un procedimento

No. Gli effetti giuridici dell'usucapione si producono automaticamente. Un'eventuale sentenza giudiziale ha mero valore dichiarativo, e non costitutivo del diritto.