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  1. raul68

    raul68 Nuovo Iscritto

    Professionista
    Salve a tutti, pongo un quesito.
    Sta avvenendo la compravendita di un immobile costituito da una torretta medievale e una depandance. In fase di trattativa, vengo informato dall'agente immobiliare che a carico della depandance esiste un problema di scambio di particella catastale con altro immobile poco distante e che la situazione di allineamento catastale e' in corso. Effettuo quindi una proposta di acquisto che viene accettata, vincolandola all'erogazione del prestito da parte della banca e alla regolarità della documentazione catastale/urbanistica. Si stabilisce una data per il preliminare e l'agenzia mi manda le varie bozze di preliminare con i vincoli sopra riportati e gli obblighi per la parte venditrice ad impegnarsi e osservare tutte le azioni da compiersi indicate dal notaio rogante per poter arrivare alla stipula di atto definitivo. Tutto fila liscio. Il giorno del preliminare, in sede di agenzia, vedo riportato in atto una frase che stabilisce che nel caso di non risoluzione della problematica catastale, la parte venditrice avrebbe restituito le somme versate senza che la parte acquirente possa esercitare azioni di richiesta danni. Il preliminare viene comunque effettuato (poichè un articolo apposito nel preliminare impone la soluzione al problema) e registrato. Il quesito è il seguente. Secondo voi, tale clausola è da considerarsi vessatoria oppure, visto che sottoscritta è da ritenersi valida?
    Grazie
     
  2. Dimaraz

    Dimaraz Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Vessatoria perché?

    Fondamentalmente trovo assurda la normativa "clausole vessatorie" che fanno una distinzione e poi si limitano ad indicare un "rimedio" banale (la doppia firma)...ma per quanto hai spiegato non vedo "soprusi".
    Se ritenevi svataggiosa uno o più clausole dovevi contestarle subito visto che dimostri sufficente cultura...tanto più se eri difronte ad un Notaio.
    Per completezza se già vi era una Proposta di Acquisto presentata la sua accettazione la rendeva Preliminare di Compravendita.

    Se vale la tua clausola di rogitare solo alla concessione del mutuo allora vale la loro clausola di vendere solo se riescono a regolarizzare.
     
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  3. raul68

    raul68 Nuovo Iscritto

    Professionista
    Ritengo vessatoria la clausola relativa al non poter agire legalmente nel caso in cui il venditore non voglia esibire prova dell'avvenuta regolarizzazione della documentazione catastale, punto riportato in preliminare in cui è obbligato ad intervenire e mettere in condizione il notaio di poter effettuare il rogito, effettuando atti di rettifica, e porre in atto tutte quelle azioni risolutive.
    grazie
     
  4. Dimaraz

    Dimaraz Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Lo ritieni tu....ma tu sei controparte in causa e non idoneo ad emettere sentenza.

    Cosa non ti è chiaro della mia precedente replica?

    Per dimostrare la tua errata convinzione è basta semplicemente "applicare" il tuo ragionamento sull'altra formula:

    -vuoi che il venditore, qualora tu non trovassi una banca disposta a finanziarti (con la conseguente impossibilità di acquistare), non possa trattenere la caparra e/o agire legalmente con una richiesta danni...allora tu accetti che la stessa cosa valga nel suo caso.

    Non puoi avere solo tu i diritti.
     
  5. raul68

    raul68 Nuovo Iscritto

    Professionista
    Faccio presente che la banca valuta i requisiti del cliente e può non deliberare il finanziamento, il venditore ha invece l'OBBLIGO di sanare la condizione catastale dell'immobile e il notaio in base al D.L 78/10 deve accertare gli intestatari catastali e sottopone a verifica la conformità catastale, pena la nullità dell'atto.
     
  6. raul68

    raul68 Nuovo Iscritto

    Professionista
    Ricordo ancora che nel codice del consumatore art 33 si cita la seguente formula: consentire al professionista di trattenere una somma di denaro versata dal consumatore se quest'ultimo non conclude il contratto o recede da esso, senza prevedere il diritto del consumatore di esigere dal professionista il doppio della somma corrisposta se è quest'ultimo a non concludere il contratto oppure a recedere
     
  7. Dimaraz

    Dimaraz Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Resto sempre basito di quanti vengono in un forum a chiedere informazioni su una questione...e poi si mettono a contestare quanto viene loro risposto.

    Sei qui per chieder lumi o per fare polemica?

    "Codice del consumatore"...testina....tu mica compri da una ditta!!!

    Che ti devo dire...se sei tanto sicuro delle tue ragioni allora agisci di conseguenza.
     
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  8. Franci63

    Franci63 Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
     
  9. Dimaraz

    Dimaraz Membro Storico

    Proprietario di Casa
  10. Franci63

    Franci63 Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Partito per errore l'invio.
    Ovvio, per vendere ha l'obbligo di sanare.
    Ma tu hai firmato un preliminare in cui si dice che, se non sana (e quindi non vende), ti deve rendere solo le somme versate e non eventuali danni .
    Chiaro e semplice.
    Se non ti andava bene questo tipo di accordo non dovevi firmarlo.
     
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  11. Excalibur

    Excalibur Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Concordo con un piccolo ma... quando vai dal notaio (sia tu la parte venditrice o l'acquirente) hai 10 minuti per leggere un testo scritto in una lingua ignota e complessa e alcuni particolari possono sfuggire o non essere capiti o - peggio - essere mal compresi ossia tu sei convinto di aver firmato x e invece hai firmato y. Per esempio io credevo che la frase "il rogito è fissato per il giorno tal dei tali" significasse un'impossibilità a spostarlo pena la penale (scusate il gioco di parole) poi mi hanno spiegato che la frase chiave era un'altra. Non capisco perché non si possano anticipare via mail gli atti in modo da poterli leggere in santa pace a casa e chiedere chiarimenti a chi si desidera. Non che i notai non rispondano, ma parlano come scrivono.
     
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  12. Franci63

    Franci63 Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Per tutte le case che ho venduto ho sempre chiesto di poter avere la bozza del rogito in anticipo, e l’ho sempre avuta è controllata senza problemi.
    Però è vero che chi compra non sempre controlla quello che firma : ma chiedere (e ottenere) è lecito e fattibile.
    Con i notai, con i medici, con ogni professionista ; devono essere in grado di far comprendere al cliente quello che stanno facendo.
     
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  13. Excalibur

    Excalibur Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Quando io l'ho chiesto (ero parte venditrice) il notaio mi ha guardata come se gli avessi chiesto in prestito il coniuge -))) Sono felice di sapere che si può fare.
     
  14. alberto bianchi

    alberto bianchi Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Si può fare ! Io l'ho sperimentato lo scorso anno con un notaio di Milano, per conto di mia figlia che doveva acquistare un appartamentino in tale città. Siamo riusciti a concordare, con il notaio, sia il preliminare, sia il contenuto del rogito dove sono stati inseriti dei dettagli utilissimi ai fini della successiva preparazione e documentazione della dichiarazione dei redditi. Tra questi il dettaglio del credito IVA risultante dal riacquisto entro un anno di una abitazione Prima casa, le modalità di recupero del 50% dell'IVA spettante per la classe energetica dell'immobile, con gli ovvi riferimenti normativi e tempistica.
    E non si trattava di notaio alle prime armi.
     
  15. domenico10

    domenico10 Nuovo Iscritto

    Professionista
    .... diciamo che il venditore si è "premunito", forse sapendo che il cosidetto disallineamento catastale, potrebbe impedire la legalizzazione dell'atto, e per evitare che, oltre alla scontata restituzione della caparra o acconto, sarebbe stato costretto anche a versare per sua inadempienza una somma pari alla caparra ricevuta. cosi va il mondo. come consiglio da dare e quello che, prima di firmare un preliminare, che per qualcuno sembra solo carta e basta, è bene portarselo a casa e leggerlo ben bene, e in caso di dubbi interppellare un soggetto terzo, perchè una volta firmato vale come negozio giuridico a tutti gli effetti, e da cui nascono obbligazioni, purtroppo.se la clausola non è contraria alla legge e non è foriera di vizi o evizioni, sembrerebbe valida.
     
  16. StLegaleDeValeriRoma

    StLegaleDeValeriRoma Membro Assiduo

    Professionista
    non vedo come sia possibile dare risposte attendibili senza leggere l'atto di cui si parla e questo vale sia per chi chiede sia per chi ha risposto dall'alto della sua preparazione .... divinatoria.
     
  17. Dimaraz

    Dimaraz Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Frase strana.
    Bisogna essere ancora più maghi per capire se chi pone la domanda non abbia nemmeno letto (o ascoltato chi lo leggeva) l'atto che ha firmato.
    Magari non sarà un profondo conoscitore delle Leggi...ma se uno scrive:

    quantomeno gli va riconosciuta la capacità di leggere.


    Le risposte in un forum sono necessariamente riferibili al resoconto di chi pone la domanda.
    Quanto questa possa parziale, faziosa o comunque non esaustiva non muta l'attendibilità delle stesse.
    Le risposte sono attendibili
    sulla base della descrizione e possono essere comunque sbagliate anche se la descrizione è corretta o sia allegato l'atto stesso...visto che tutti possono rispondere...incompetenti inclusi.
     
    A Franci63 piace questo elemento.
  18. domenico10

    domenico10 Nuovo Iscritto

    Professionista
    spett-le studio legale de valer. io il preliminare non lo conosco, ne posso dire se è in base a quello che il signore dice sia valido o invalido. certamente la clausola di deroga della restituzione della caparra doppia in caso di inadempimento, se non è contraria ai principi di diritto civile e se sopratutto siamo di fronte a un documento sottoscritto dalle parti e registrato, mi pare valida, purtroppo per il compratore, che si vedra restituita la sola caparra, nonostante l'inadempimento alla conclusione del contratto sia dipeso dal venditore.
     
  19. Dimaraz

    Dimaraz Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Giusto per "spaccare il capello"...ripeto quanto già scritto:

    l'inadempimento della "regolarizzazione" dell'immobile non è necessariamente addebitabile alla volontà del genditore... così come non è addebitabile al compratore il diniego al finanziamento.
    Ovviamente entrambi possono avere responsabilità indirette ma non si capisce perché una clausola posta a "protezione" del venditorere non possa essere lecita quanto quella del compratore.
     
  20. domenico10

    domenico10 Nuovo Iscritto

    Professionista
    il problema di fondo è capire se, quella clausola di risoluzione del contratto con restituzione della sola caparra ( e non del doppio di essa come per legge), in mancanza di regolarizzazione catastale sia o no legittima, alla luce del preliminare controfirmato e registrato.
     

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