Come funziona la fideiussione banacaria a garanzia canoni di affitto?

[acquirente]

qualcuno potrebbe spiegarmi come funziona la fideiussione bancaria a garanzia dei canoni di affitto al proprietario??
naturalmente io sarei l'affittuario.
grazie.

 

[maidealista]

Servizio Garanzia affitto



La Confedilizia e la Banca Intesa-Sanpaolo hanno dato inizio ad un nuovo ed unico servizio per proprietari ed inquilini stipulando una convenzione a livello nazionale per offrire agli associati Confedilizia il servizio "Garanzia affitto".

Il servizio prevede di tutelare il proprietario di casa che dà in locazione il suo immobile, sia ad uso abitativo, sia ad uso diverso, dal rischio di morosità dell'inquilino, sia per il mancato pagamento delle pigioni, sia per il mancato pagamento delle spese condominiali.

Viene anche garantita la copertura del corrispettivo per gli eventuali periodi di occupazione dell'immobile dopo la scadenza del contratto. Praticamente l'inquilino viene invitato a stipulare una fideiussione con la banca a condizioni più favorevoli per lui ed a beneficio del proprietario.

L'inquilino non deve versare la cauzione di tre mensilità. In caso di morosità, il proprietario è garantito dalla fideiussione bancaria per un importo totale di dodici mensilità del canone di locazione iniziale.

In questo modo il proprietario viene sollevato dall'eseguire quei controlli sull'inquilino al fine di verificare la sua solvibilità, lasciando che sia la banca ad occuparsene. Su richiesta dell'inquilino, la banca valuta se concedere o meno la fideiussione all'inquilino.

Il nuovo prodotto – primo ed unico, per le caratteristiche che lo contraddistinguono, sul mercato italiano - nasce con l’obiettivo di rispondere all’esigenza sociale, fortemente avvertita tra i proprietari immobiliari, di tutelarsi dal rischio di mancato pagamento del canone di affitto, delle spese condominiali nonché del corrispettivo per gli eventuali periodi di occupazione dell’immobile dopo la scadenza del contratto.

“Servizio Garanzia Affitto” rappresenta inoltre, un importante vantaggio per l’inquilino che non dovrà più versare anticipatamente la somma prevista a titolo di deposito cauzionale, somma che potrà essere utilmente impiegata, ad esempio, per il trasloco o per arredare i nuovi locali.

“Servizio Garanzia Affitto” prevede infatti il rilascio di una fideiussione - a condizioni particolarmente agevolate - a richiesta del potenziale inquilino ed a favore del proprietario dell’immobile in locazione. La garanzia fideiussoria – che scatterà a prima richiesta da parte del locatore – sostituisce il deposito cauzionale tradizionale (tre mensilità del canone di locazione annuale) e consente al proprietario, in caso di morosità dell’inquilino per ogni somma da lui dovuta, di ottenere un importo fino a 12 mensilità del canone locativo iniziale, salvaguardando il proprietario stesso in modo più significativo.

Dal punto di vista tecnico, i contratti di locazione (sia ad uso abitativo che ad uso non abitativo) sono sottoposti ad una condizione sospensiva che conferisce agli stessi efficacia e decorrenza al rilascio della fideiussione. Per i contratti di locazione ad uso abitativo, la durata della garanzia è pari all’intera durata del contratto maggiorata di un anno (compresi i periodi di occupazione), mentre per quelli ad uso non abitativo la durata della garanzia è prevista in dieci anni.

26 aprile 2007

avv. Raffaele Specchi

da :Servizio Garanzia affitto - La Confedilizia e la Banca Intesa-Sanpaolo hanno dato inizio ad un nuovo servizio per proprietari ed inquilini stipulando una convenzione a livello nazionale per offrire agli associati Confedilizia il servizio "Garanzia af
+
http://www.intesasanpaolo.com/scriptIbve/retail20/RetailIntesaSanpaolo/ita/fideiussioni/serv_gar_affitto/ita_serv_gar_affitto.jsp

 

[acquirente]

interessante, io ho anche il c/c alla banca intesa sanpaolo. ma la fideiussione la posso proporre anch'io, affittuario?
per non versare le tre mensilita' in conto cauzione.
a prima richiesta cosa significa???
Immagino che il proprietario debba dimostrare alla banca la morosita' del conduttore prima di pretendere il versamento di qualsiasi somma.
alla fine del contratto di affitto, che ne e' della Fideiussione? I soldi che sono stati tolti dal mio c/c ritornano sul mio c/c?
quindi se il contratto di affitto durasse 4+4, per ben 8 anni quella somma (12 mesi di affitto) e' congelata?
grazie.

 

[maidealista]

Con il termine garanzia a prima richiesta si intende una promessa di pagamento da parte di un soggetto (garante) per ordine e conto di un Ordinante a favore di un terzo (beneficiario) contro semplice richiesta scritta da inoltrarsi entro una determinata data (scadenza).

"A prima richiesta" :
questo tipo di impegno, pur se chiamato in vari modi nei contratti internazionali (bond, guarantee, security, demand guarantee, lettera di credito stand-by ) sostanzialmente assolve sempre alla funzione tipica di un deposito cauzionale in contanti cioè di fornire al beneficiario un facile e veloce accesso ad un risarcimento monetario in caso di inadempienza della controparte (ordinante).
" ma la fideiussione la posso proporre anch'io, affittuario?" :
Su richiesta dell'inquilino, la banca valuta se concedere o meno la fideiussione all'inquilino.
Non ti viene "congelata" alcuna somma ma dovrai pagare una percentuale, annua, sulla somma garantita dalla banca
(2-3%). Al termine della locazione si risolve pure il contratto di fideiussione.

 

[acquirente]

ok, ho capito.......................grazie

 

[Ennio Alessandro Rossi]

Nelle locazioni abitative cosiddette libere, di cui all’articolo 2, comma 1, legge 431/98 il deposito cauzionale può anche essere superiore alle tre mensilità di canone di cui all’articolo 11 legge 392/78 (si veda Tribunale di Modena, 23 luglio 2004). Al deposito cauzionale sembra preferibile una fideiussione, bancaria o assicurativa, volta a garantire il locatore da eventuali inadempimenti del conduttore (morosità nel pagamento dei canoni e delle spese accessorie), nonché da eventuali danni ai locali affittati, sino a un importo prestabilito (in genere dieci/dodici mensilità del canone di locazione) .In caso di morosità del conduttore, il locatore può agire con l’azione di sfratto per morosità, a norma dell’articolo 658 del Codice di procedura civile, per liberare coattivamente i locali. La procedura non è solitamente veloce e per la liberazione dei locali, possono occorrere anche sei/dodici mesi dalla data di sloggio fissata dal giudice. Nel frattempo, il locatore può richiedere il pagamento delle somme per canoni, indennità di occupazione e spese non pagate, direttamente al fideiussore. In questo senso, si veda Tribunale di Roma 30 ottobre 1995, per il quale «nell’ipotesi di fideiussione prestata da un terzo per tutti gli obblighi assunti con il contratto di locazione, il fideiussore risponde anche dei danni per ritardata restituzione della cosa locata e quindi della indennità di occupazione pari al corrispettivo convenuto fino alla riconsegna, dovuta ex articolo 1591 Codice civile, in quanto la garanzia fideiussoria si giustifica proprio in funzione del mancato adempimento delle obbligazioni contrattuali del conduttore» (Tribunale di Roma, 30 ottobre 1995).

 

[carlor]

Ma si firma prima il contratto di fideiussione o il contratto di affitto? Oppure si firmano nello stesso momento? Grazie!

 

[Ennio Alessandro Rossi]

Il contratto fideiussorio è un contratto autonomo contratto con la banca. In genere si firma prima del contratto di locazione per poterlo produrre al locatore all'atto della stipula della locazione medesima

 

[maidealista]

Contemporaneamente (o quasi).
Nel contratto di fideiussione infatti dovranno essere riportati i dati del contratto di affitto ed i canoni previsti.

 

[acquirente]

Contemporaneamente (o quasi).
Nel contratto di fideiussione infatti dovranno essere riportati i dati del contratto di affitto ed i canoni previsti.

quindi, si stipula il contratto di affitto con la richiesta di fideiussione immagino, poi si va in banca e si richiede la fideiussione.
ma scusa, la banca te la concede se ti conosce, se sa che puo' riprendersi con facilita' gli anticipi dati al locatore.
nel caso non te la concedesse, il contratto di affitto gia' stipulato vale lo stesso oppure e' condizionato dalla concessione della fideiussione della banca?
grazie.

poi volevo chiedere una cosa, una persona puo' avere un reddito mediamente "normale" ma essere agiato
perche' ha un patrimonio liquido notevole.
come far capire al proprietario, con i prezzi degli affitti che ci sono in giro, che puo' pagargli il canone tranquillamente nonostante il reddito non altissimo e senza dirgli ovviamente che un bel patrimonio liquido
in banca?
Grazie

 

[carlor]

A mio avviso la sequenza è questa:
1) Si firma un contratto di locazione, ove viene scritto che è prevista una fideiussione e che l'operatività, ossia efficacia, del contratto è subordinata alla firma di tale fideiussione
2) Si firma il contratto di fideiussione
3) Il contratto di locazione diventa operativo.

 

[Ennio Alessandro Rossi]

A mio avviso la sequenza è questa:
1) Si firma un contratto di locazione, ove viene scritto che è prevista una fideiussione e che l'operatività, ossia efficacia, del contratto è subordinata alla firma di tale fideiussione
2) Si firma il contratto di fideiussione
3) Il contratto di locazione diventa operativo.

Siamo nell'ambito delle opinioni in quanto in materia vige la libera contrattazione:
a mio parere la questione dipende dall'accordo delle parti e da quale parte contrattuale ci si colloca: se io fossi il locatore non firmerei un contratto locativo, neppure condizionato prima di avere in mano la fidejussione ( se se poi l'inquilino non me la consegna o la banca non gliela rilascia che faccio ? registro , non registro? , il contratto è veramente inefficacie visto che l'omissione non dipende dalla volontà del conduttore, ma da quello della banca ? Chi me lo fa fare di accollarmi il rischio di incorrere in prevenibili complicazioni ?)
in caso:
1-firma di una promessa a locare subordinata alla produzione della polizza entro una certa data (atto da sottoporre alla banca per giustificare amministrativamente il rilascio della polizza)
2-produzione della polizza al locatore
3-stipula contratto di locazione, indicazione degli estremi, operatività dello stesso.
cordialità

 

[maidealista]

La fideiussione serve proprio a rendere tranquillo e sicuro il locatore (senza farlo partecipe eccessivamente delle proprie fortune).
La banca non dovendo "anticipare" ma solo "assicurare e rendere certi" i pagamenti (canoni + eventuali danni) non avrà difficoltà a concedere la fideiussione.
Personalmente non sottoscriverei un contratto "a futura fideiussione" ma pretenderei la sottoscrizione in contemporaneità (presso l' agenzia bancaria che concede la fideiussione).:daccordo:

 

[Ennio Alessandro Rossi]

tratto dal sole 24 ore del 16 dicembre 2007

Al classico deposito cauzionale si è sostituita negli ultimi tempi la fideiussione bancaria o assicurativa, con cui un istituto di credito o una compagnia di assicurazioni si obbligano a garantire al locatore il versamento dei canoni di locazione e delle spese accessorie — in caso di morosità del conduttore — sino a un importo prestabilito. La fideiussione non è affatto illegittima, sia per la legge 431/98 (locazioni abitative), sia per la legge 392/78 (locazioni commerciali) : si veda, tra gli altri, Tribunale di Vicenza, 13 giugno 2002, per il quale «in un contratto di locazione di immobile ad uso non abitativo, la clausola che impone al conduttore l’obbligo di fornire una fideiussione a prima richiesta non va incontro alla sanzione di nullità».Quanto alle differenze tra fideiussione bancaria e fideiussione assicurativa: la prima garantisce l’adempimento del conduttore, per tutta la durata del contratto di locazione, previo versamento di somme, titoli o altro, che rimangono a tal fine vincolati. La fideiussione assicurativa prevede invece il pagamento di un premio annuale o di un premio unico da parte del conduttore, sicchè in caso di inadempimento all’obbligo di versare il premio, la Compagnia può recedere dal contratto, facendo venire meno la garanzia. Sono ovviamente da privilegiare le fideiussioni che prevedono la liquidazione delle somme garantite, a semplice richiesta scritta del beneficiario, anche in presenza di opposizioni o di eccezioni del conduttore.

 

[ada1]

E se il conduttore dovesse ad un momento od un altro porre fine alla fidejussione senza informare il locatore ?
La banca è tenuta ad informare il beneficiario ? E se si, lo deve informare prima o dopo l'avvenuta scissione del contratto fidejussorio ?

 

[maidealista]

La cessazione della fideiussione deve avere come presupposto o una scadenza (un mese o due dopo la fine del contratto di locazione) o il benestare del locatore. :daccordo:

 

[acquirente]

La cessazione della fideiussione deve avere come presupposto o una scadenza (un mese o due dopo la fine del contratto di locazione) o il benestare del locatore. :daccordo:

ho sempre apprezzato le tue risposte.
te ne chiedo una. la fideiussione copre circa un anno di affitti se non vengono pagati dall'affittuario. ma dopo??
Se il moroso rimane dentro casa , ad esempio, due anni senza pagare, cosa succede??? Il proprietario non e' piu' garantito???
Grazie.

 

[maidealista]

Esempi :

È molto importante comprendere la procedura che il proprietario deve mettere in atto per ottenere l’escussione. Il proprietario, dal momento in cui l’inquilino non paga più l’affitto, deve avviare la pratica di sfratto (per questo motivo è molto importante che il proprietario stipuli la copertura di tutela legale). Questa azione è importante per dare il cosiddetto requisito di data certa, ovvero la data presa in considerazione dalla compagnia come inizio dello stato di morosità da parte dell’inquilino. Sull’ingiunzione di sfratto verrà infatti riportata la mensilità con la quale l’inquilino ha iniziato ad essere inadempiente; da questa mensilità parte il conteggio dei canoni non corrisposti. La garanzia prevede il risarcimento al proprietario per un massimo di 12 mensilità arretrate.
Da Fideiussione e affitto : quali sono i vantaggi della garanzia"
+
Servizio Garanzia Affitto
Durata Locazione ad uso abitativo: durata del contratto di locazione + 1 anno. Locazione ad uso non abitativo: durata del contratto di locazione con un massimo di 120 mesi.
Importo garantito 12 mensilità del canone locativo iniziale.

Da : Servizio garanzia affitto. - Intesa Sanpaolo.
:daccordo:

 

[acquirente]

Durata: collegata alla lunghezza del contratto d'affitto
e comunque non superiore a 120 mesi.
ah mi sembrava strano che non fosse contemplata anche la durata di tutto il periodo di locazione.
in questo caso, il proprietario dorme sonni tranquilli.
grazie

 

[maidealista]

NB : Locazione ad uso non abitativo: durata del contratto di locazione con un massimo di 120 mesi.
.......Per l' abitativo : durata del contratto + 1 anno. :daccordo: