Maio82

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Buonasera,
mi trovo in una situazione veramente assurda.

Quattro anni fa ho acquistato un appartamento (trilocale) in un nuovo condominio, per la quale, al momento dell'atto, non era ancora stato rilasciato il certificato di agibilità dall'impresa (al momento dell'atto il condominio era completato per metà e il cantiere era ancora aperto).

Finiti i lavori l'impresa, accampando le solite scuse sulla crisi, non ha più completato le parti comuni del fabbricato e non ha più rilasciato l'agibilità (nonostante fosse stata garantita in atto).

Ora, dopo 4 anni, sono in procinto di vendere casa per trasferirmi altrove e non volendo lasciare casini all'acquirente subentrante mi sono attivato per ottenere l'agibilità dell'alloggio, recuperando (a mie spese) le certificazioni mancanti e incaricando un geometra per seguire le pratiche.

Qua però scopriamo che l'alloggio, un trilocale più mansarda, ha anomalie edilizie, rispetto ai progetti depositati all'epoca in comune dall'impresa e che quindi va fatta una sanatoria.

Sconsolati ma rassegnati incarichiamo il geometra di occuparsene e viene fuori che le 2 camere da letto non hanno aerazione sufficiente per essere considerate abitabili! Di fatto quindi quattro anni fa mi è stato venduto un alloggio per trilocale abitabile, essendo però un monolocale con 2 stanze non abitabili!

La cosa strana è che anche i progetti depositati in comune all'epoca, difformi rispetto alla realtà su alcune cose, avevano segnate aperture non sufficienti ma il comune sembra aver "fatto finta di non vederlo".

L'atto effettuato quattro anni fa, dove mi si spacciava un monolocale con 2 stanze non abitabili per trilocale abitabile suppongo sia impugnabile. Credo che sia stata una truffa bella e buona!

Ma impugnando l'atto, io che ho li sopra un mutuo (che contavo di estinguere con la vendita della casa) cosa devo aspettarmi?

Qualcuno sa darmi qualche consiglio? Io e mia moglie siamo moralmente a terra.
 

Gianco

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Quanto è la superficie di pavimento delle due camere e quanto la superficie degli infissi esterni e dove sono stati misurati?
Il comune controlla, ma non può rivedere tutta la progettazione della quale è responsabile il progettista, che a corredo del progetto ha presentato la dichiarazione di conformità alle norme di materia di igiene urbanistica.
Inoltre, il problema si può risolvere in modo molto semplice, a condizione che la superficie finestrata mq 1,13 per una superficie di un vano di 9 mq.
 

Maio82

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Proprietario Casa
Una stanza è 410x407, finestra 140x108.
L'altra 284x550, finestra 180x90.
Allego anche tabella raffigurante il rapporto superficie finestrata e di pavimento (le 2 camere in questione sono quelle in rosso.
 

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Gianco

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Certamente c'è da intervenire con la sostituzione degli infissi con altri adeguati.
Il responsabile è il progettista.
 

griz

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L'adeguamento si può fare ingrandendo le finestre, però se sul progetto sono state citate quelle misure c'è un evidente errore del progettista, se invece le misure da progetto sono corrette e poi i serramenti sono stati eseguiti più piccoli, il progettista non c'entra, a meno che non abbia dichiarato la conformità dell'eseguito al progetto.
L'impresa di solito chiude e non riuscirai a perseguirla, il progettista di solito non scappa
 

basty

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Domando:
1) da quando le banche effettuano il controllo della conformità catastale ed urbanistica? Mi pare da più di 4 anni.
2) Cosa specifica esattamente l'atto? Cosa ti hanno venduto? Su quali riferimenti?
 

Luigi Criscuolo

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viene fuori che le 2 camere da letto non hanno aerazione sufficiente per essere considerate abitabili!
attenzione non tutta la superficie della finestra o porta finestra viene considerata.
Guarda qua, proviene dal Regolamento dell' Ufficio di igiene del Comune di Milano e a Torino ce ne dovrebbe essere uno quasi uguale.
 

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griz

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L'eventuale adeguamento dovrà essere progettato da un tecnico, lui conoserà i regolamenti (quanto meno dovrebbe conoscerli :))
 

Gianco

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E' proprio vero che siamo in Italia: ogni comune adotta dei regolamenti differenti. Mai che ci sia una norma generale. Da noi si applica semplicemente la misura netta delle aperture, senza considerare velette e balconi, oltre alla profondità del vano.
Ora non vorrei che il Regolamento dell' Ufficio di igiene del Comune di Milano e a Torino avesse norme differenti dal regolamento edilizio.
 

griz

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Professionista
il regolamento d'igiene della Regione Lombardia prevede che per le porte/finestre non venga conteggiato per il RI la parte inferiore dell'apertura per 60 cm (come per ipotizzare un parapetto cieco che ostacoli l'illuminazione), però al momento dell'adozione del regolamento, alcune ASL avevano cancellato questo paerticolare, si tratta però di adozioni che oggi non credo abbiano effetto. I regolamenti comunali a volte ribadiscono le prescrizioni.
 

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