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RomanoRM

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Proprietario Casa
Buonasera a tutti, sono nuovo qui.
Mi chiamo Romano e spero mi possiate aiutare.
Ho già sottoposto la questione al mio avvocato, ma sono del parere che sentire qualche opinione in più male non fa.

Sono proprietario di un immobile accatastato a/10 (uso ufficio) che è locato ad un'agenzia di assicurazioni e brokeraggio.
Il contratto, 6+6, scade nel dicembre 2018 (scadono i secondi 6 anni) ed è mia intenzione dare disdetta dello stesso entro 12 mesi dalla scadenza, in quanto l'ufficio serve a me per ampliare la mia attività professionale (mi occupo di tutt'altro rispetto al settore assicurativo).

Secondo voi il conduttore ha diritto all'indennità di avviamento di 18 mensilità?
(N.B. so che riguardo l'indennità di avviamento si parla di "contatto diretto con il pubblico". Se può essere utile come informazione, l'ufficio in questione non è su strada, ma all'interno di un palazzo, al quarto piano).

Grazie in anticipo.
 

uva

Membro Storico
Proprietario Casa
l'ufficio in questione non è su strada, ma all'interno di un palazzo, al quarto piano).
Rispondo in base alla mia esperienza (ufficio cat. A10 al primo piano di un condominio, locato ad una s.r.l. che organizza eventi per conto di enti pubblici e soggetti privati).

D'accordo col conduttore, ho inserito nel contratto una clausola che recita: "la società conduttrice dichiara che l'attività svolta nei locali locati non comporta il contatto diretto con il pubblico degli utenti e dei consumatori".
Quanto sopra era precedentemente stato dichiarato e sottoscritto dalla s.r.l. sulla proposta di locazione che mi aveva presentato tramite il ns agente immobiliare.

In effetti il conduttore a volte riceve i suoi clienti in ufficio (sporadicamente sono privati cittadini che vogliono organizzare feste di vario genere), ma di rado e non per vendere prodotti o servizi al pubblico indistinto.

Quindi ritengo che se nel contratto esiste la clausola suddetta ed effettivamente l'attività del conduttore non è prevalentemente a contatto col pubblico, l'indennità di avviamento non sia dovuta.
 

Gianco

Membro Storico
Professionista
Io avevo in affitto un ufficio e quando mi sono dovuto trasferire per la sua demolizione-ricostruzione, il mio legale mi ha fatto sapere che nulla mi era dovuto. Mentre il locale a fianco, affittato ad un elettrotecnico che riparava TV è stato indennizzato.
 

Gianco

Membro Storico
Professionista
No. Spetta per tutte le attività indicate nell'art. 27 della legge n. 392/1978, escluse quelle indicate nell'art. 35 della stessa legge.
Grazie del suggerimento, ma poiché ho cercato di documentarmi, senza perdere troppo tempo, senza riuscirci, mi accontento di conoscere le categorie da me indicate salvo altre. Quando ne avrò bisogno amplierò la ricerca.
 

uva

Membro Storico
Proprietario Casa
mi accontento di conoscere le categorie da me indicate salvo altre
Non mi risulta esistere un elenco dettagliato delle categorie che hanno diritto all'indennità di avviamento.
Se con il conduttore si stipula un contratto 6 + 6 è evidente che si tratta di una locazione commerciale.
Di conseguenza, occorre fare attenzione al tipo di attività che viene svolta in quei locali, e attenersi alla norma che recita:

Limiti
Le disposizioni di cui all’articolo precedente non si applicano in caso di cessazione di rapporti di locazione relativi ad immobili utilizzati per lo svolgimento di attività che non comportino contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori nonché destinati all’esercizio di attività professionali, ad attività di carattere transitorio, ed agli immobili complementari o interni a stazioni ferroviarie, porti, aeroporti, aree di servizio stradali o autostradali, alberghi e villaggi turistici.
(art. 35 l. 392/1978)

Quindi le attività professionali (come la tua) sono espressamente escluse e non hanno diritto all'indennità di avviamento.

Per quanto riguarda l'agenzia di assicurazioni e brokeraggio di cui si parla in questa discussione, occorre appurare se è o meno un'attività che "comporta contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori".

Il mio caso (post n. #4) forse è un po' incerto, ma è stato il conduttore ad affermare e sottoscrivere che non ha rapporti di quel genere.
 

uva

Membro Storico
Proprietario Casa
l'ufficio in questione non è su strada, ma all'interno di un palazzo, al quarto piano).
Secondo me il fatto che i locali locati non si trovino su strada quindi non abbiano un accesso diretto tipo negozio dove può entrare qualsiasi passante, non abbiano vetrine, non abbiano un'insegna, non abbiano una targa esterna ma solo la targhetta sul citofono e sulla porta come qualsiasi inquilino/condòmino del palazzo; tutti questi fattori tendono ad escludere che in quell'ufficio cat. A10 il conduttore svolga un'attività che comporta contatti diretti col pubblico degli utenti e consumatori.

Sbaglio? (E se sbaglio mi sarebbe utile sapere il motivo, grazie!)
 

Gianco

Membro Storico
Professionista
Forse non è stato detto che l'indennità spetta solo in caso di disdetta del contratto da parte del locatore. Se dovesse essere il locatario ad abbandonare, nulla gli è dovuto.
 

RomanoRM

Nuovo Iscritto
Proprietario Casa
D'accordo col conduttore, ho inserito nel contratto una clausola che recita: "la società conduttrice dichiara che l'attività svolta nei locali locati non comporta il contatto diretto con il pubblico degli utenti e dei consumatori".
Ho controllato: anche nel mio contratto c'è questa clausola. Quindi la situazione dovrebbe essere simile alla tua.

Infatti è l'argomento di cui stiamo parlando: @RomanoRM ha scritto che lui proprietario/locatore intende disdire il contratto alla scadenza del 12esimo anno.
La mia intenzione è quella di non rinnovare il contratto alla scadenza, tra l'altro non perché voglio fare un torto al conduttore, ma perché i locali servono a me per la mia attività (e questo è uno dei casi in cui è possibile richiedere la disdetta anche alla fine dei primi 6 anni di contratto).
 
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basty

Membro Storico
Proprietario Casa
Presente la clausola al primo punto, dovresti star tranquillo.

Quanto al secondo, non ricordo invece se la presenza dei casi ammessi per dare disdetta alla prima scadenza, siano anche esclusivi della clausola sul pagamento dell'avviamento commerciale (i 18 mesi): potrebbero essere due cose distinte.
 

RomanoRM

Nuovo Iscritto
Proprietario Casa
Presente la clausola al primo punto, dovresti star tranquillo.

Quanto al secondo, non ricordo invece se la presenza dei casi ammessi per dare disdetta alla prima scadenza, siano anche esclusivi della clausola sul pagamento dell'avviamento commerciale (i 18 mesi): potrebbero essere due cose distinte.

Il secondo punto che ti ho detto, infatti, non è connesso al discorso riguardante l'indennità di avviamento, ma ha comunque la sua importanza perché la disdetta deve essere motivata.
O meglio: non credo debba essere motivata alla scadenza dei 12 anni, ma sicuramente lo deve essere alla scadenza dei primi 6.
 
B

Bluechewanna

Ospite
Inutile girarti intorno. Questa agenzia assicurativa ha un orario di apertura al pubblico o no? E' un luogo aperto alla frequentazione dei fruitori finali, ossia gli assicurati o no? Chi frequenta questi locali? Qualora l'attività comporti un contatto diretto con i destinatari dei prodotti o dei servizi offerti, la clausola preventiva di rinuncia all'indennità inserita a contratto è nulla, in quanto confligge con l'articolo 79 della 392: in questo caso tu lucri un ingiusto vantaggio in danno del conduttore.
 

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