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  1. cristina kesnar

    cristina kesnar Membro Attivo

    Buongiorno Dimaraz,


    Ti rispondo tra le righe:

    Non ho capito se e quando ci sia stata una delibera di approvazione della tabella millesimale modificata.

    No, ed è quello il punto. Secondo il RdC e secondo il giudice le tabelle andavano riviste con l’avallo di tutti i condomini, ma non c’è stata un’assemblea. Il compratore ed il venditore si sono messi d'accordo dal notaio attribuendo 7 millesimi alla proprietà (la somma dei millesimi della proprietà totale restava uguale). il condominio ha poi integrato quella millesimazione nelle tabelle (senza farne oggetto di delibera) e SEMPRE fatto pagare gli oneri su quella base.

    MA LEGGO ALTROVE IN QUESTO FORUM CHE: “qualora al sottotetto, censito autonomamente, non competano dei millesimi, si presentano solo due possibili casi: il primo quando il sottotetto in questione sia stato precedentemente legato ad altra proprietà immobiliare (IL MIO CASO); il secondo quando la mancanza di millesimi sia semplicemente frutto di un errore.

    Qualora una unità immobiliare, suscettibile di frazionamento o di godimento separato, venga effettivamente separata, ad esempio, per una vendita, diviene necessario ripartire la quota millesimale unica in due quote millesimali che, evidentemente, sommate, diano come risultato il precedente valore. La suddivisione in due o più parti della quota millesimale, non comporta la revisione della tabella millesimale, in quanto non si verifica alcuna delle condizioni previste dall'art.. 69 delle disposizioni di attuazione del codice civile"

    NB: NEL RDC STA SCRITTO ANCHE: “qualora un proprietario intendesse alienare il proprio lotto dovrà in precedenza informare l’amministrazione e chiedere regolare consenso.” Cosa che, per quanto ne so, nessuno ha mai fatto.

    Modifica che, oltre tutto, era dovuta perchè sono aumentate il numero di unità (come stabilito nel 2012 dalle nuove norme del Codice Civile in ambito "condominiale".

    Non a quel tempo. Il primo acquirente ha comrato nel 2004, io nel 2011.

    Ci sarebbe da divertirsi in aula.

    Non sono del tutto tranquilla, Dimaraz. L'avvocato che ho interpellato resta cauto. Dice che ci sono buone probabilità ma che poi ogni giudice interpreta a modo suo. Dice anche che potrebbero chiedere i danni. Però non riesco ad immaginarmi quali danni possano chiedermi. Qualche idea sui danni che potrebbero chiedere?

    Secondo me, visto che non possono invalidarmi l'atto d'acquisto ne' togliermi i diritti di proprietà (sbaglio?) e nemmeno possono obbligarmi a vendere o a comprare (sbaglio?), tirano con questa causa ad alienarmi i diritti di condòmino, in modo che io non possa avanzare pretese di nessun tipo. La sentenza dà forza a questa loro posizione. Che ne pensate?
    Ps1
    Nella sentenza si riporta che esisteva anche un altro "proprietario di sola soffitta", che fine ha fatto?

    Ha venduto ad un condòmino

    A rigor letterale della sentenza poi tu saresti esclusa dalle decisioni in quanto non condòmina ...ma allora anche dalle spese visto che comunque il vecchio RdC esentava le soffitte dal partecipare ai costi di gestione.
    Non si rendono nemmeno conto della contraddizione in cui cadono.

    A questo proposito ti aggiungo qui l'ultima delibera:

    "L’Assemblea invita altresì la sig.ra ......a regolarizzare al più presto, e comunque entro e non oltre 3 mesi da oggi, la posizione (acquistando un immobile dello stabile o cedendo la soffitta a chi sia già proprietario di un immobile nello stabile). In difetto l’Amministratore viene autorizzato sin da ora ad adire le vie legali. Il termine di tre mesi potrà essere prorogato qualora la signora Antonini dimostri che vi siano fattive trattative in corso. Nelle more la signora Antonini continuerà a contribuire alla gestione del Condominio partecipando alle spese nella misura già determinata, senza che ciò comporti riconoscimento alcuno, né tantomeno la sua qualità di condomino. La signora, come confermato dalla sentenza del Tribunale di Torino, non ha diritto di partecipare alle assemblee del Condominio, né tantomeno di votare"
     
  2. cristina kesnar

    cristina kesnar Membro Attivo

    Buongiorno Griz, grazie del tuo intervento. Sì, la soffitta era ed è censita A4, e bene o male sono sempre state abitate. Tuttavia nell'RdC non si fa menzione di abitabilità o meno. Non so se nel 1923 si facesse una distinzione fra soffitte e mansarde, non credo...
     
  3. cristina kesnar

    cristina kesnar Membro Attivo

    Oddio, Luigi, annullamento dell'atto? Ma questa per me sarebbe una catastrofe! D'altra parte, perche' l'assemblea non ha mai detto niente? Io non sono la prima proprietaria che ha comprato frazionato... Si può, secondo te, saltar fuori dopo 14 anni con la pretesa di annullarmi l'atto?
     
  4. cristina kesnar

    cristina kesnar Membro Attivo

    leggo questo: " L’annullabilità è una forma di invalidità meno grave del contratto nullo; per cui il contratto produce ugualmente i suoi effetti, finché una delle due parti non si rivolge al giudice per farlo annullare (sentenza di annullamento). Questa richiesta può essere fatta solo entro 5 anni dalla conclusione del contratto o dalla scoperta della causa di nullità (a differenza dell’azione di nullità che non conosce termini massimi)" Secondo me il vizio non è sufficientemente grave per richiedere la nullità.
     
  5. cristina kesnar

    cristina kesnar Membro Attivo

    p.s. hanno isolato tutte le soffitte tranne la mia.
     
  6. Dimaraz

    Dimaraz Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Ripeto che ci sarebbe da divertirsi.
    Il tuo avvocato dice il giusto quando afferma che le sentenze dei Giudici sono spesso imprevedibili (specie nei gradi inferiori) proprio perché incompetenti o malati di protagonismo.
    Questo non cambia la realtà e nei gradi superiori giustizia si ravvede.
    L'ultima delibera è palesemente "annullabile" se non "nulla" per la gravità di quanto illecitamente disposto.
    Nel dubbio dovevi subito procedere ad impugnazione.
    Non possono addebitarti quote di spesa ma considerarti priva di millesimi e conseguentemente del relativo voto.

    Corretta la questione sulla "spartizione" dei millesimi: la divisione di 1 unità in 2 o più determina l'assegnazione di valori millesimali la cui somma corrisponda a quella dell'unità intera (quindi semplice specificazione e non rifacimento della tabella millesimale di proprietà).
     
  7. Dimaraz

    Dimaraz Membro Storico

    Proprietario di Casa
    E' più che ovvio che "in causwa" è chiamato solo chi viene men
    Tesi interpretativa che avevo menzionato... senonché ha precisato che tali "soffitte" erano già unità abitabili.
     
  8. griz

    griz Membro Senior

    Professionista
    si ma un conto è "abitabili" che potrebbe significare essere pertinenze di altre unità, un conto è censite come UIU indipendenti
     
  9. cristina kesnar

    cristina kesnar Membro Attivo

    Sono tutte pertinenze di altre unità, tranne la mia. Il RdG cita letteralmente: "non si potranno possedere cantine o soffitte senza essere possedere altri locali soggetti alla compartecipazione nelle spese generali". Dimaraz, ritieni anche tu che ci sia il rischio di l'atto venga dichiarato nullo/annullato? Io non dormo più...
     
  10. griz

    griz Membro Senior

    Professionista
    Scusate se insisto, Cantine o soffitte sono definizioni per accessori, non è ancora chiaro come è censita la tua UIU, scrivi che è abitabile (abitabilità in regola) ma l'abitabilità è relativa alle UIU residenziali, se la tua è censita come C/2, non ci puoi stare a vivere e avrebbe ragione il condominio, altrimenti si può discutere
     
  11. cristina kesnar

    cristina kesnar Membro Attivo

    Ma no, erano e sono censite come A4
     
  12. griz

    griz Membro Senior

    Professionista
    allora sono UIU indipendenti e non possono obbligare il vincolo di pertinenza ad altre UIU, secondo me è illegale quanto il regolamento stabilisce
     
  13. cristina kesnar

    cristina kesnar Membro Attivo

    Caro Griz, il regolamento è del 1923, ed allora era stato stabilito un vincolo di pertinenza, sottoscritto dall'assemblea unanime. Il punto è capire se, quasi un secolo dopo, le alienazioni e le suddivisioni operate nel corso degli anni debbano ancora fare riferimento al regolamento di allora. A quanto dice quel giudice, parrebbe di sì, in quanto altre millesimali sono state bensì utilizzate, ma mai oggetto di delibera.
     
  14. griz

    griz Membro Senior

    Professionista
    nel 1923 non c'erano nemmeno le catagorie e le classi catastali, men che meno il concetto di unità immobiliare urbana (UIU), secondo me è discutibile ,il RDC
     
  15. Luigi Criscuolo

    Luigi Criscuolo Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Se l'unità è stata frazionata in due appartamenti sullo stesso piano più mansarda, oppure il frazionamento è consistito nello scorporare dalla proprietà solo la mansarda, chi ha fatto il frazionamento ti deve aver dato gli estremi catastali della mansarda che ti ha venduto. Cosa è scritto nel tuo atto di acquisto? ci sono gli estremi catastali?
    L'amministratore e quindi il condominio, approvando il riparto di spesa della gestione condominiale, per 11 anni hanno accettato il frazionamento e ti hanno fatto partecipare alle spese condominiali. Poi, rifacendosi al RdC ed ad una precedente sentenza del emessa nella quale sono state dichiarate nulle le deliberazioni assembleari nelle quali avevi partecipato perché a norma di RdC tu non sei considerata tra i proprietari.
     
  16. Dimaraz

    Dimaraz Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Il problema é che la divisione in 2 unità separate era vietata da un RdC (presumibilmente) Contrattuale.
    Il fatto che il Comune abbia formalmente autorizzato la divisione in 2 unità distinte nulla rileva perché concessa salvo diritti di terzi o altra norma.

    Non ho la sfera magica.
    Prima sembrava che vi fosse stata una delibera per l'approvazione dei millesimi (e quindi della divisione) ...ora spieghi che sono stati applicati ma non deliberati.
    Vero che esistono sentenze dove si è dato valore alla consuetudine... ma qui nessuno a contestato quella emessa da quel Giudice improvvido.

    Sarà una battaglia... questo intendevo con "divertimento".

    Vi sono torti da ambo le parti.
    E chi ti ha venduto, e quello prima di lui, farebbero bene a darti una ..."mano".
     
  17. Dimaraz

    Dimaraz Membro Storico

    Proprietario di Casa
    No.
    É un RdC Contrattuale e come gia spiegato puo anche porre dei limiti alla proprietà privata.
     
  18. cristina kesnar

    cristina kesnar Membro Attivo

    Luigi, la proprietà era di un negozio al piano terra più una soffitta. E certo, c'erano tutti gli estremi catastali
     
  19. cristina kesnar

    cristina kesnar Membro Attivo

    Dimaraz, non ho mai detto che ci sia stata una delibera, altrimenti il problema non si porrebbe. Ho scritto che proprietà e acquirente si sono messi d'accordo dal notaio e che in seguito la millesimazione è stata accettata "de facto". Il mio nome e quello dei precedenti proprietari è sempre comparso nei rendiconti, assieme ai millesimi. È poi stata impugnata (sempre dallo stesso avvocato che ora ripianta la grana) per invalidare una delibera che non gli sconfinferava, e che ha poi portato alla famosa sentenza. È vero che nessuno ha contestato la sentenza: si sono limitati a vendere, allegando il regolamento di condominio. Il proprietario precedente ha detto di non saperne niente, ovvio. La mano gliel'ho chiesta, ma mi ha risposto che paga gli avvocati solo se gli firmo una liberatoria che lo esima da qualsiasi conseguenza processuale. Ho rifiutato. Altrettanto ovvio che aspetti di vedere come mi cucineranno. Sa bene che posso rivalermi su di lui, ma vive in Svizzera e la procedura sarebbe lunga, complicata e costosa. Ciò detto, questa storia mi sta procurando un bel pò di danni perche' in questa situazione io la soffitta non posso ne' venderla, ne' affittarla, ne' aggiustarla. I procedimenti possono andare avanti per anni, ed io intanto resto con una proprietà con gravi carenze. Forse ha senso iniziare una procedura civile senza più aspettare che lo facciano loro. Che ne pensi?
     
  20. Luigi Criscuolo

    Luigi Criscuolo Membro Storico

    Proprietario di Casa
    piano piano sta emergendo il quadro completo di cronologia dei fatti.
    La improvvida sentenza (così la chiamata @Dimaraz) ti ha messo nel limbo: ha sentenziato che non hai diritto a partecipare alle assemblee condominiali e quindi di esercitare il diritto di voto, neanche per delega, quindi implicitamente ti ha escluso da i partecipanti alla comunione delle parti comuni e dai servizi condominiali erogati. Per il giudice praticamente non sei un condomino, ma si è ben guardato dal definire quali rapporti ci devono essere tra te ed il condominio. Non ha potuto obbligarti a vendere la mansarda o a comprarti un appartamento nell'edificio, non si è infilato nel ginepraio del contestare la proprietà; ma ti ha messo in una situazione molto difficile, quasi impossibile a sopravvivere, sopratutto perché per te quella casa è una abitazione saltuaria. Non è che il Giudice fosse in amicizia con l'avvocato del Condominio? Non mi stupirei. Mi sembra che la sentenza non sia stata appellata.
    La frase che se tu in tre mesi o giù di lì non avendo regolarizzato la tua situazione l'amministratore è autorizzato ad intraprendere una lite giudiziaria, francamente non so su quale fondamento possa basarsi: il condominio è un insieme di proprietari non è un club dove per entrare bisogna comprare delle quote e la permanenza è legata alla decisione del Consiglio Direttivo per cui per essere socio o compri le quote che ti mancano e resti nel club o vendi quelle che hai ma te ne vai. Il continuare ad accettare l'annualità di iscrizione e contemporaneamente impedire l'uso delle attrezzature del club secondo me costituisce illecito arricchimento.
    Il comportamento del condominio, e quindi dell'amministratore, è contraddittorio: non puoi addebitarti su base millesimale il costo della gestione delle cose comuni e contemporaneamente non considerarti un condomino.
    Andando in giudizio, io se fossi nel tuo avvocato tirerei dentro nella causa (chiamata del terzo) chi ti ha venduto la mansarda, chi gliela ha venduta, i due notai che hanno fatto i due rogiti.
     

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