uva

Membro Storico
Proprietario Casa
Se facesse storie, gli dirò: ok, allora ridammi la caparra, il contratto è nullo. Se non ti sta bene, procederemo legalmente
Sì, se l'appartamento non viene sistemato fai bene a procedere in questo modo.

Rischi però di perdere i 275 € che avevi pagato come caparra.
Perché il proprietario può considerarla caparra confirmatoria e trattenerla se tu non intendi stipulare un nuovo contratto di locazione al canone pattuito.
 
B

Bluechewanna

Ospite
Io ho solo quella copia e la registrazione che dice solo:
In data ....
Si registra il subentro di.... a....

Quindi deduco che anche all'agenzia delle entrate non risulti sta cosa (...) Se facesse storie, gli dirò: ok, allora ridammi la caparra, il contratto è nullo. Se non ti sta bene, procederemo legalmente


Insomma, tutto questo ambaradan per arrivare a cosa? Cessione con canone superiore? Tutto qua? Allora il topic andrebbe corretto in “Info registrazione telematica cessione contratto affitto con canone superiore e conduttore in cerca di rapida e indolore via d’uscita.

E’ questo quello a cui ti aggrappi con le tue più o meno pargolette mani per invocare la nullità del contratto? Guarda, Rudybello, che con la cessione il contratto non cambia, a cambiare sono solo i conduttori caricati su quell’atto: un nuovo soggetto estraneo alla vicenda contrattuale fa il suo trionfale ingresso sulla scena della locazione, “rubando” il posto ad un altra attrice che esce di scena come Violetta, da vera, assoluta e grandissima eroina romantica, cantando “Parigi o cara” o “Non è per sempre” degli Afterhours :giocherellone:, venendo pure scaricata dalle Entrate da Atti Registro. La cessione è un contratto modificativo di un precedente rapporto contrattuale il quale continua ad esistere con il solo mutamento di uno dei suoi attori: il cedente. :fico:

L’importo del canone sulla ricevuta della CESSIONE tu non lo vedrai mai perché non c’è :shock:: la casella IMPORTO DEL CANONE della sezione I del quadro A, se ADEMPIMENTO SUCCESSIVO è uguale a 3 (CESSIONE) non va compilata: nella sezione II del quadro A vanno compilate solo le caselle TIPOLOGIA DI ADEMPIMENTO, DATA DI CESSIONE e RIFERIMENTI DEL CONTRATTO.

Fiscalmente nulla vieta di registrare una scrittura privata in cui si va a rideterminare il canone di locazione in aumento a decorrere da una certa data (nel tuo caso, dalla data di cessione).

L’art.19 del TUR impone, infatti, di registrare, entro 20 giorni dal loro verificarsi, gli “eventi che diano luogo ad ulteriore liquidazione di imposta” e tra questi eventi rientra ovviamente anche l’aumento del canone di locazione che, determinando un aumento della base imponibile, comporta la liquidazione della maggiore imposta di registro.

Pertanto, il locatore, una volta registrata la CESSIONE del contratto, è tenuto a registrare – salvo che il contratto non sia cedolarizzato (hai verificato?) - un atto modificativo in duplice copia, debitamente bollato (il contratto volturato in capo a te prevede la forma scritta per ogni modifica del contratto e per la relativa prova) sottoscritto da entrambe le parti in cui, richiamando il contratto iniziale di locazione, stipulato in data ……………. registrato presso l’Agenzia delle Entrate di ……… il ………….. serie ……………al n° ………. si esplicita che, a partire dalla data di cessione del contratto, il canone sarà aumentato a € …… per il periodo dal …… al …. fermo restando invariate tutte le altre clausole contenute nel contratto, avvalendosi dei vecchi modelli di registrazione 69 (che serve ancora per registrare le scritture private) e di pagamento F23.

:alt:Con tre avvertenze importanti.

La prima è che, canone ridotto o aumentato, la riduzione o l’aumento, secondo l’interpretazione delle Entrate con la risoluzione 60/E/2010, decorre sempre dall’annualità successiva, solo che mentre l’accordo di diminuzione del canone è esente da imposta di registro e di bollo, l’accordo di aumento sconta le suddette imposte.

La seconda è che il ritardo nella presentazione della scrittura privata in Agenzia (termine fisso = 20 giorni) è sanzionata con un’ammenda. Quale? La stessa della prima registrazione. In fondo, è una registrazione a tutti gli effetti, quindi: entro 30 giorni = 6% con minimo di 20 euro; dal 31° al 90° giorno = 12%; dal 91° a 1 anno = 15%; da 1 a 2 anni =17,14%; oltre 2 anni = 20%. Di cosa? Dell’imposta di registro sulla scrittura privata = 67 euro, quindi una bazzecola.

La terza è la più importante di tutte: determina le sorti del tuo contratto. Il locatore può aumentare il canone di locazione? Assolutamente sì sul fronte fiscale: non si ravvisano impedimenti alla registrazione di un nuovo corrispettivo in aumento. Assolutamente no sul fronte civilistico: si va incontro ad una sicura Caporetto: il patto in aumento viene sanzionato con la nullità con dettato inderogabile. La nullità colpisce le sole pattuizioni aggiunte o successive che alterano il rapporto, ma non travolge l’intero contratto.

L’art.13, co.1 della legge 431/1998 sanziona di nullità ogni pattuizione volta a determinare un canone di locazione diverso e maggiore di quello risultante dal contratto registrato prevedendo compensi non dichiarati al Fisco e parziale evasione dell’imposta di registro (se dovuta). E’ chiaro che un patto di questo genere, in corso di rapporto, e quindi dopo la stipula iniziale, arreca un indebito vantaggio al locatore a danno dell’inquilino.

Se l’intenzione del locatore era quella di aumentare il canone di locazione - come osservato da uva - doveva risolvere per mutuo consenso il precedente rapporto (nel tuo caso quando la precedente inquilina liberava i locali), e contestualmente registrare una nuova convezione in capo a te dietro corrispettivo maggiorato (nel caso di un 4+4, non esiste una misura del canone, né minima né massima, in un 3+2, sempre e comunque entro la “forchetta” calmierata).

Tirando le fila di questo discorso. Il tuo contratto è nullo? Assolutamente no. E’ nulla solo la proposta indecente: nei casi di nullità di cui al co.1 tu puoi chiedere al giudice, in qualunque momento (con il termine di prescrizione di sei mesi), di ricondurre il contratto a condizioni conformi richiedendo la restituzione dell’indebito. Ti saluto, ragazzo. :ciao:
 
Ultima modifica di un moderatore:

uva

Membro Storico
Proprietario Casa
La cessione è un contratto modificativo di un precedente rapporto contrattuale il quale continua ad esistere con il solo mutamento di uno dei suoi attori: il cedente.
Giustissimo: ma la domanda è la seguente.
Occorre il consenso esplicito ed inequivocabile del cessionario (in questo caso di @Rudy89)?
Penso di sì!
Se così non fosse io, come proprietaria, quando un inquilino va via mi procuro i documenti di un Tizio qualsiasi (purché solvibile!) e registro la cessione del contratto all'Agenzia delle Entrate, senza il consenso di Tizio: è assurdo!

Conseguentemente: nel caso di cui stiamo parlando, da cosa si evince il consenso del cessionario?
@Rudy89 non ha firmato nulla; ha pagato al proprietario una mensilità, che è paragonabile alla caparra confirmatoria che normalmente il futuro eventuale inquilino versa quando presenta una proposta di locazione.
Pare non abbia ritirato le chiavi, né compiuto azioni volte a prendere possesso di quell'appartamento (tipo arredarlo, portare suoi effetti personali).
 
B

Bluechewanna

Ospite
Conseguentemente: nel caso di cui stiamo parlando, da cosa si evince il consenso del cessionario @Rudy89 non ha firmato nulla; ha pagato al proprietario una mensilità, che è paragonabile alla caparra confirmatoria che normalmente il futuro eventuale inquilino versa quando presenta una proposta di locazione. (...).


Si evince dal fatto che Rudy scrive:

#4: “Ho visto il contratto precedente e ho manifestato il mio interesse nell'appartamento (mandando documenti e caparra)” .

#9: “Io ho visto l'appartamento e discusso il tutto tramite l'attuale inquilina. Poi ho avuto contatto telefonico con il proprietario, il quale mi ha spiegato il tutto e al quale ho detto "Si l'appartamento mi piace. Sarei interessato". Lui mi ha chiesto documenti e caparra.”

Su WhatsApp si legge lui che manda la copia del contratto originale, io che mando i documenti e che accetto di fare il bonifico con la caparra. Lui che mi manda copia della registrazione telematica della cessione.

Qui siamo in CESSIONE, non siamo in sede di prima REGISTRAZIONE in cui dopo la proposta di locazione predisposta dal locatore o dall’intermediario si procede alla stipula. In CESSIONE il contratto è già stato stipulato dal conduttore originario cedente. :affermazione:

Nel caso di specie, che cosa doveva firmare Rudy se una proposta di locazione scritta non esiste? :domanda:

Tra l’altro qui l’OP parla sempre di una somma anticipata a titolo di CAPARRA (che ha funzione di liquidazione convenzionale del danno da inadempimento), non di ACCONTO sui futuri canoni che deve essere restituito.

Se non si vuole scomodare un mediatore o un giudice, solo un ragionevole accordo tra Rudy e la sua controparte (che è bene sia messo per iscritto) può risolvere la confusa vicenda.;)
 

Rudy89

Nuovo Iscritto
Conduttore
Ok, ahimè i discorsi giuridici non sono il mio forte. Da bravo scienziato sono più portato per altre cose.

Il discorso fila ok, cessione o non cessione, se la nullità di un contratto si può considerare per mancata registrazione o vizio della forma scritta, mi chiedo:

Se la forma scritta non riporta il mio nome nè il giusto canone. Perché non può considerarsi nullo?

Seconda cosa, il proprietario è obbligato a sistemare tutte le cose segnalate, manutenzione straordinaria volta a consegnarmi l'appartamento a regola d'arte? Se si rifiutasse io non ho alcun diritto? Non credo
 

Rudy89

Nuovo Iscritto
Conduttore
Io leggo quanto segue:

Il locatore deve (art. 1575 c.c.):
  1. consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzione;
  2. mantenerla in stato da servire all'uso convenuto;
  3. garantirne il pacifico godimento durante la locazione.
Il locatore deve eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore.

Se al momento della consegna la cosa locata è affetta da vizi che ne diminuiscono in modo apprezzabile l'idoneità all'uso pattuito, il conduttore può domandare la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo, salvo che si tratti di vizi da lui conosciuti o facilmente riconoscibili (art. 1578 c.c.). Il locatore è tenuto a risarcire al conduttore i danni derivati da vizi della cosa, se non prova di avere, senza colpa, ignorato i vizi stessi al momento della consegna.



Ricordando che l'appartamento è stato visionato in presenza dell'altra inquina e NON del locatore, tra questi vizi si annovera:
- tapparella rotta, bloccata. Cosa che non potevi vedere in quando sembra ok alla vista.
- portafinestra che non si chiude correttamente (sembra quasi curvata), in pratica il lato superiore rimane aperto e ci passa il mignolino. Nascosta da tende, non potevo di certo mettermi ad aprire tutte le finestra per controllare
- corda della tapparella in stanza tutta sfilata. Si nota solo a tapparella abbassata, era alzata durante la visita,
- scarico del bagno che si intasa ogni 6 mesi per vizio di costruzione: acque chiare dei due bagni e della cucina hanno scarico in comune. Grossa perdita a marzo 2017 che ha causato danni ingenti all'appartmaento sottostante. L'ho scoperto ieri
- box doccia rotto
- wc del mio bagno che gocciola dietro. Non mi sono inginocchiato per vederlo
- battiscopa dietro la scrivania tutto rovinato, l'ho visto mentre pulivo

Più noti:
Lavastoviglie rotta, piccola decrostazione sul soffitto in cucina.

Io ho semplicemente chiesto a lui: me li sistema tutti o procediamo a recedere. Penso di averne il diritto.

La storia del "contratto nullo" è solo una via di fuga nel caso si rifutasse.

Ora leggerà il post e mi risponderà direttamente qui: hai rotto gli zebedei. Vattene pure, basta che non scassi più! Ahahahha
 
B

Bluechewanna

Ospite
Ok, ahimè i discorsi giuridici non sono il mio forte. Da bravo scienziato sono più portato per altre cose.

Il discorso fila ok, cessione o non cessione, se la nullità di un contratto si può considerare per mancata registrazione o vizio della forma scritta, mi chiedo:

Se la forma scritta non riporta il mio nome nè il giusto canone. Perché non può considerarsi nullo?

Seconda cosa, il proprietario è obbligato a sistemare tutte le cose segnalate, manutenzione straordinaria volta a consegnarmi l'appartamento a regola d'arte? Se si rifiutasse io non ho alcun diritto? Non credo


Ricordando che l'appartamento è stato visionato in presenza dell'altra inquina e NON del locatore, tra questi vizi si annovera:

- tapparella rotta, bloccata. Cosa che non potevi vedere in quando sembra ok alla vista.
- portafinestra che non si chiude correttamente (sembra quasi curvata), in pratica il lato superiore rimane aperto e ci passa il mignolino. Nascosta da tende, non potevo di certo mettermi ad aprire tutte le finestra per controllare
- corda della tapparella in stanza tutta sfilata. Si nota solo a tapparella abbassata, era alzata durante la visita,
- scarico del bagno che si intasa ogni 6 mesi per vizio di costruzione: acque chiare dei due bagni e della cucina hanno scarico in comune. Grossa perdita a marzo 2017 che ha causato danni ingenti all'appartmaento sottostante. L'ho scoperto ieri
- box doccia rotto
- wc del mio bagno che gocciola dietro. Non mi sono inginocchiato per vederlo
- battiscopa dietro la scrivania tutto rovinato, l'ho visto mentre pulivo

Più noti:
Lavastoviglie rotta, piccola decrostazione sul soffitto in cucina.

Io ho semplicemente chiesto a lui: me li sistema tutti o procediamo a recedere. Penso di averne il diritto.


Ma allora sei de coccio! Cos'hai nel cranio? Materia grigia o un ripieno di Giovanni Rana? Il tuo contratto c’è già, è già bello che registrato alle Entrate, anche se non porta la tua firma, ma del cedente. Guarda, provo a fartela ancora più facile. La copia del contratto (non ci hai ancora svelato la tipologia) che il proprietario ti ha girato su Uotzap è il tuo contratto. Fa conto di averlo firmato tu. Qui non c’è nessun vizio di forma o di mancata registrazione. L’unica cosa che tu puoi addebitare al locatore è il canone maggiorato, ma il canone superiore a quello scritto e registrato non determina la nullità dell’atto, ma solo la nullità dell’accordo di un canone diverso e maggiore di quello risultante dal contratto registrato.

Non conosco gli accordi intercorsi tra te e il locatore, il passaggio di consegne e le tempestiche. Scrivi che inizialmente ti sei rapportato soltanto con la vecchia inquilina circa le condizioni dell’alloggio e alla necessità di alcune riparazioni, ma a consegna ormai effettuata hai scoperto alcuni guasti derivanti dal normale uso – salvo vetustà - della cosa locata che l’inquilina si era ben guardata dal farteli notare, considerato che le rotture di tapparella, corda, portafinestra, box doccia, wc, battiscopa, lavastoviglie sono tutte spese da mancata piccola o ordinaria manutenzione relative al periodo di effettiva detenzione della vecchia inquilina a lei spettanti. ‘Sta donnina ha fatto più danni della tempesta, eh!

Tutti difetti, suscettibili di riparazioni, che però incidono negativamente sul godimento di essa, senza peraltro impedirne l’uso. Quello che ti posso senz’altro dire è solo che il locatore ha l’obbligo di consegnarti la cosa in buono stato di manutenzioneObbligo manutentivo che può essere derogato se tu accetti l’immobile com’è, magari anche in condizioni disastrose. Tutta la disciplina della locazione, dalla consegna al mantenimento in buono stato, si può dire che “giri” attorno all’attuazione di quest’obbligo.

Ma può anche capitare che il locatore resti inadempiente. Se riesci a dimostrarlo (cosa non facile se non hai qualcosa di scritto), in questo caso, essendo il contratto di locazione un contratto a prestazioni corrispettive, e la manutenzione un’obbligazione a suo carico, avvalendoti del 1453 c.c. (Risolubilità del contratto per inadempimento) tu puoi chiedere l’adempimento, cioè agire in modo che ti venga consegnato l’immobile secondo gli accordi presi, o la risoluzione del contratto.

L’impulsività può giocare brutti scherzi, caro il mio scienziato: “Preso dall'euforia ho iniziato a mandare i miei documenti e ho bloccato l'appartamento con una caparra”

Esperimento fallito: “L'appartamento, benché sia bello e tutto, ha tante piccole cose da sistemare che non avevo ahimè notato (mea culpa)” Mia colpa. Mia colpa. Mia grandisssima colpa. Da spargersi sulla zucca una mestolata di cenere.

L’alloggio non ti appare più così effervescente, magari ne hai visti altri più fruibili e adatti alle tue esigenze, e adesso, preso dal panico, cerchi tra il campionario dei pretesti, uno qualsiasi capace di farti scendere dal treno su cui sei salito incautamente pagando il biglietto. Fermate il treno, voglio scendere! :disperato:

Prendi fiato, ragazzo dell’Europa, tu col cuore fuoristrada. Apri il dimenticatoio, e buttaci dentro questa bruciante cessione contrattuale, ma prima di eliminarla, guarda bene al suo interno. Dentro ci sono delusione e rabbia. Ma anche una preziosa scaglia di esperienza per il domani. Fanne tesoro.;)
 

Rudy89

Nuovo Iscritto
Conduttore
Adoro la tua bipolare dialettica. Benché abbia molta, troppa, materia in questa testolina mi è difficile capire come possa valere quel contratto che non riporti i miei dati.

Comunque si, ho compreso. Ne farò tesoro, sperando che non mi faccia storie e chiuda qui la faccenda. Al bando l'impulsività.

E no, non ho visto nessuna altra abitazione. Ho solo visto lo scempio che regna in questa e sinceramente ho sempre odiato l'entropia, già ai tempi delle termodinamica all'università. Io voglio ordine e pulizia.
 
B

Bluechewanna

Ospite
Adoro la tua bipolare dialettica. Benché abbia molta, troppa, materia in questa testolina mi è difficile capire come possa valere quel contratto che non riporti i miei dati.

Comunque si, ho compreso. Ne farò tesoro, sperando che non mi faccia storie e chiuda qui la faccenda. Al bando l'impulsività.

E no, non ho visto nessuna altra abitazione. Ho solo visto lo scempio che regna in questa e sinceramente ho sempre odiato l'entropia, già ai tempi delle termodinamica all'università. Io voglio ordine e pulizia.


Guarda Rudy, ti dò un consiglio spassionato perché mi sei simpatico, anche se sei un koglionazzo in fatto di locazioni di appartamenti, diciamocelo. Per condurre gli appartamenti in affitto ci vuole la patente di guida. Mi sa che tu ciai solo il foglio rosa. :disappunto:

In confidenza. Parlandoti proprio da imbecille a imbecille. Caro scienziato pazzo, che ti ritrovi un contratto che ti è andato di traverso, come un sorso di coca-cola che sbaglia percorso, e non hai ancora trovato un’uscita di emergenza, non disperare. Non fare linguacce, dai. :pTira su quegli occhiali da sole. :fico: Perché gli occhi parlano. Smettila di lamentarti in saecula saeculorum e dammi retta. Se il locatore fa spallucce e non vuole sentire ragioni, dai una pedata al contratto. Spezza le catene. Le ricerche dimostrano che il momento migliore per comunicare per telefono al locatore il recesso dal contratto è la domenica mattina. All’alba.

Metti un annuncio sul più grosso sito di annunci per comprare, vendere ed affittare. Comincia per “S” e finisce per “ubito.it”. Mettiti subito alla ricerca di un cessionario per caso, possibilmente con i neuroni affogati nell’orzata. Scovalo. Esiste, te lo assicuro. Il periodo è favorevole. Le insegnanti stagionali e gli studenti universitari fuori sede sono alla disperata ricerca di un tetto. Fai un rapido casting, sulla lavastoviglie frollata e il water sfranto e urinante meglio buttarci sopra una coperta scura come si fa con le gabbie dei canarini, poi procedi all’inoculazione con la meticolosità di un orologiaio. ;)

La cessione di un contratto è un piatto che va servito freddo. Datti il permesso. Assapora quel momento e portalo con te tutto il giorno. L’entropia è bandita nella nuova casa dove hai appena nidificato. Tutto è in ordine e pulito. Sei fuori dalla gabbia, vivo, libero e leggero a camminare sul bordo del marciapiede, come facevi da bambino, come se a contare fosse solo il margine, il bordo delle cose.
 

uva

Membro Storico
Proprietario Casa
La copia del contratto (non ci hai ancora svelato la tipologia) che il proprietario ti ha girato su Uotzap è il tuo contratto. Fa conto di averlo firmato tu. Qui non c’è nessun vizio di forma o di mancata registrazione
Ma siamo proprio sicuri sicurissimi che non sia mancato un passaggio importante?!?

Provo a ricapitolare in ordine cronologico:
1) Rudy manifesta il suo interesse per quell'appartamento e paga al proprietario una mensilità di caparra (la caparra confirmatoria non è il deposito cauzionale). Gli invia copia dei suoi documenti.
Tutto ciò dopo aver visitato l'appartamento, che si trova a Torino, e parlato con l'inquilina e/o con la custode che gli ha aperto, in assenza del proprietario che abita in altra regione.
2) Il proprietario manda a Rudy copia del contratto originario e della registrazione all'Agenzia delle Entrate della cessione.

A mio parere manca il passaggio intermedio: la scrittura privata (sottoscritta da tutte le parti: cedente, cessionario e ceduto) che attesti la cessione.
E che, nel caso specifico, indichi il nuovo canone di locazione al quale il cessionario Rudy prenderà in locazione quella casa.
Capisco possa mancare la firma del cedente (era in Cina) e del ceduto (era a Roma) che sicuramente sono d'accordo nel fare questa cessione; ma mi pare sbagliato che manchi la firma del cessionario.

Nel caso di cessione io (proprietaria) faccio sempre firmare una scrittura privata dal nuovo inquilino con la quale accetta l'unità immobiliare in locazione, dopo averla visitata e considerata idonea alle sue esigenze abitative.
Mi sembra un atto dovuto, se non per legge almeno per onestà verso il mio futuro inquilino!

La firma di questa scrittura privata è preceduta dal versamento da parte del futuro inquilino di una mensilità del canone in qualità di caparra, e dalla consegna dei suoi documenti oltre alla busta paga e/o altre forme di garanzia che mi occorrono per valutare la sua solvibilità.
Se poi il futuro inquilino cambia idea e non vuole più locare la casa, semplicemente trattengo la caparra confirmatoria e tutto finisce lì.
 

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