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  1. nalon

    nalon Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Salve a tutti i gentili utenti del forum,

    ho un quesito che riguarda la caparra sugli affitti da restituire a seguito di recesso da locazione.
    Il contratto era di anni 3+3 ai sensi della legge 392/1978.
    Il contratto è iniziato il 1/2/1986 con versamento di lire 1.326.000, è terminerà il 31/03/2016.

    Sono dovuti gli interessi legali?

    Come si calcolano gli interessi eventualmente dovuti?

    Grazie
     
  2. Elisabetta48

    Elisabetta48 Membro Assiduo

    In molti siti trovi le tabelle dei tassi se vuoi fare col "fai da te". In molti trovi anche dei calcolatori, per esempio in questo
    Interessi legali - Strumentario
     
  3. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    Gli interessi dovrebbero essere versati annualmente dal locatario al conduttore. Pertanto, se saranno corrisposti alla fine della locazione andranno calcolati con interesse composto, applicando gli interessi legali nel rispetto della loro variazione.
     
  4. alberto bianchi

    alberto bianchi Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Ricontrolla le date del contratto. Da come scrivi risultano 30 anni + 2 mesi di locazione.
    Gli interessi (calcolo senza anatocismo) ammonterebbero a : Euro 920,43.
    Interessi legali - Strumentario
     
  5. tovrm

    tovrm Membro Senior

    Proprietario di Casa
    No, Gianco. Gli interessi si calcolano col metodo dell'interesse semplice, in funzione del numero di giorni per i quali è stato trattenuto il deposito cauzionale, e non col metodo dell'interesse composto.
    (Cassazione n. 25136/06)
     
  6. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    @tourm, certamente avrai ragione, ma gli interessi il locatore li avrebbe dovuti corrispondere alla fine di ogni anno di locazione. Conseguentemente essendo in difetto dovrebbe riconoscere gli interessi per il ritardato pagamento.
     
  7. nalon

    nalon Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Buonasera, ringrazio tutti per le risposte.

    ho effettuato una simulazione sul sito avvocatoandreani.it , partendo dal capitale iniziale e per un periodo di 30 anni e 2 mesi ammonterebbe a 1600 euro senza capitalizzazione, e 2600 euro con capitalizzazione.

    Ho riletto le norme citate dal contratto e le leggi 392/78 e 431/98, ho appreso che lo spirito della legge per gli interessi sul deposito cauzionale, era mirato a tutelare la parte debole del contratto, ovvero l'inquilino.
    Nel caso di specie purtroppo, la situazione è a parti inverse, ovvero il proprietario ha affittato l'immobile ad un compagnia di Assicurazioni, quindi una Spa, essendo una persona onesta (forse fessa) pensò di applicare l'equocanone.

    Quindi affittò una abitazione, ad una Società SPA, magari considerando con lungimiranza la tranquillità dell'entrata mensile e del mantenimento dell'immobile locato secondo un certo decoro.

    Ad oggi, il proprietario è l'erede del proprietario dell'epoca, che lavora precariamente e vive in affitto, quindi la parte debole è il proprietario.

    Proprio in virtù dell'equocanone, e della sua scorretta applicazione (abitazione quindi contratto abitativo ad uso ufficio nella realtà), infatti, partendo da 445.000 lire ovvero 230 euro circa, dopo 30 anni ne riscuote solo 340 euro, quindi una rivalutazione di soli 110 euro, per avere affittato ad una SPA che è divenuta miliardiaria in 30 anni.

    Ci si chiedeva appunto, visto la salvaguardia della parte debole, si può invocare la mancata corresponsione di interessi alla PARTE FORTE del contratto?

    Grazie
     
  8. alberto bianchi

    alberto bianchi Membro Senior

    Proprietario di Casa
    I 1600 Euro sono il Montante alla fine del periodo (capitale iniziale + interessi) e non gli interessi maturati.

    Al momento dell restituzione della cauzione, provate a fare "gli gnorri" e restituite solo il valore iniziale convertito in Euro, Alle loro immancabili rimostranze, fate le vostre controdeduzioni, inadeguata rivalutazione del canone, dubbia applicazione dell'equo canone per un utilizzo ad uso ufficio, sproporzionato divario tra poteri contrattuali delle parti, indebito arricchimento, etc. etc. E' vero che la legge scritta viene considerata inattaccabile, ma molto spesso sarebbe il caso di far valere ben altri principi, come quelli della ragionevolezza, della logica e dell'equità che hanno valore universale. Il contenuto di un pezzo di Carta (!) può essere cambiato in qualsiasi momento. basta che il potere legislativo lo voglia.
    Le Leggi pro o contra qualcuno o qualche classe. categoria, minoranza, etc, sono davanti agli occhi di chiunque quotidianamente.
     
  9. tovrm

    tovrm Membro Senior

    Proprietario di Casa
    No. Sempre la Cassazione (ora non ho a portata di mano la sentenza) ha chiarito che gli interessi, ove non corrisposti al termine di ciascun anno, possano essere liquidati al termine della locazione.
     
  10. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    Non possano, ma devono, essere corrisposti alla fine della locazione. Ritengo che visto che se il locatore se li è trattenuti ne deve corrispondere l'indennizzo conseguenti, chiamalo: interessi o danno arrecato.
     
  11. tovrm

    tovrm Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Il punto è che non si ravvisa alcun danno (gli interessi sono dovuti, alternativamente, al termine di ciascun anno o al termine della locazione. Per la Cassazione è lo stesso e non rileva, come non potrebbe altrimenti, alcun danno). Pertanto, si applica il regime dell'interesse semplice.
     
  12. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    Seguivo la logica. Evidentemente il furbo la passa sempre liscia. Ne prendo atto!
     
  13. tovrm

    tovrm Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Non è furbizia. È la natura del deposito cauzionale. Non è un investimento (per quello ci sono altri strumenti), ma una forma di tutela per la quale è prevista una rivalutazione al tasso di legge in proporzione al numero di giorni per i quali vi si fa ricorso.
     
  14. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    Certo, però se anziché corrisponderlo ogni anno te li trattieni e li consegni alla fine della locazione ne hai ottenuto un vantaggio a discapito del conduttore.
     
    A rita dedè piace questo elemento.

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