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Ile17988ve

Nuovo Iscritto
Proprietario Casa
Ciao a tutti,
Abbiamo accettato una proposta d acquisto ad aprile vincolata ad esito positivo della banca della nostra acquirente, dopo mesi di attesa andiamo al preliminare ad agosto e ci accordiamo per rogito entro 31/12/17. A settembre mi reco inl agenzia per versare la commissione e casualmente scopro chel acquirente aveva avuto esito negativo dalla banca ma che ha voluto procedere lo stesso affiancandosi ad un mediatore creditizio..ad oggi ancora il mutuo non glielo danno. L’ agenzia ha omesso questa informazione al preliminare, non era mio diritto saperlo? Possiamo tutelarci legalmente per non perdere soldi e dover pagare commissioni non dovute??Noi abbiamo girato la caparra al proprietario del nuovo immobile che andremo ad acquistare e che intendiamo tutt ora acquistare!
 

Gianco

Membro Storico
Professionista
L'azione dell'acquirente sa tanto di truffa perché, se era a conoscenza dell'esito e l'ha tenuto nascosto sperando in una soluzione alternativa, senza trovarla, ti ha portato a sottoscrivere un preliminare per l'acquisto del nuovo appartamento, contando sull'introito previsto. Il minimo che gli possa capitare è che ha perso il diritto alla restituzione della caparra, oltre alla eventuale richiesta dei danni che ti ha creato.
 

Franci63

Membro Senior
Proprietario Casa
Dal tuo post sembra di capire che nel preliminare, nonostante il diniego ricevuto per il mutuo, non ci sia più il vincolo all'esito positivo.(cioè gli acquirenti hanno rinunciato a questa forma di tutela ).

In questo caso avete firmato un normalissimo contratto preliminare, che vi obbliga a stipulare il rogito entro il 31/12/17.
Quindi siete tenuti a versare le provvigioni, a meno di accordi differenti.

Come potete tutelarvi ?
Ora non potete fare niente.Dovrete attendere il 31/12 (tra l'altro periodo pessimo per rogitare ,viste le vacanze, che i notai non disdegnano), sperando che gli acquirenti riescano a farsi finanziare.
Se entro il 31/12 non sarete convocati dal notaio per il rogito , dovrete mandare una diffida ad adempiere;dopo di che, se gli acquirenti ancora non saranno pronti, saranno inadempienti.
Potrete decidere se tenere la caparra ricevuta , o fare causa e chiedere tutti i danni (comprese le provvigioni gia versate, e quanto perderete se non potrete più comprare).
L’ agenzia ha omesso questa informazione al preliminare, non era mio diritto saperlo?
Forse, ma ancor più era tuo interesse chiederlo.
Possiamo tutelarci legalmente per non perdere soldi e dover pagare commissioni non dovute??
Le provvigioni a questo punto (senza condizione sospensiva per il mutuo) sono dovute, anche se la vendita non dovesse più andare in porto.
 

Ile17988ve

Nuovo Iscritto
Proprietario Casa
Si purtroppo era quello che temevo, non abbiamo chiesto se la banca avesse dato esito positivo perché l abbiamo dato per scontato vista la clausola della proposta d acquisto, sicuramente saremo molto più attenti in futuro. Ho trovato delle sentenze in merito all obbligo di diligenza professionale del mediatore e al suo dovere di comunicarci informazioni a lui note che avrebbero potuto modificare il contratto preliminare redatto, spero ci possa essere in aiuto la legge a questo proposito.
Nel caso io come posso provare che l agenzia era a conoscenza di questa informazione? Potrebbe essere contattata la banca che ha negato il mutuo?

Grazie
 

Gianco

Membro Storico
Professionista
La banca conferisce con il richiedente, cliente, per cui sarà ben difficile poter dimostrare che il mediatore fosse a conoscenza e che non te l'abbia comunicato, verbalmente.
 

Dimaraz

Membro Storico
Proprietario Casa
Ho trovato delle sentenze in merito all obbligo di diligenza professionale del mediatore e al suo dovere di comunicarci informazioni a lui note che avrebbero potuto modificare il contratto preliminare redatto,
La prima poroposta di acquisto fimata era un "preliminare" a tutti gli effetti.
Ne avete fatto subentrare un secondo che se non contiene alcuna clausola sospensiva/risolutiva in merito al finanziamento obbliga il compratore "senza attenuanti".

Nessuna accusa potete muovere al mediatore perchè con il nuovo preliminare non rileva il rifiuto al finanziamento.

Tutte le azioni potrete esperirle solo contro il compratore qualora si dimostri inadempiente.
 

Ile17988ve

Nuovo Iscritto
Proprietario Casa
Quindi l agenzia immobiliare la farà franca?
Noi a nostra volta abbiamo firmato una proposta d acquisto vincolata alla vendita in via preliminare della nostra casa con un altra agenzia immobiliare (visto che la nostra proposta a sua volta era vincolata alla delibera della banca dell acquirente non avevamo alcun dubbio su quanto potesse succedere). Una volta fatto il preliminare con la boa stra acquirente abbiamo firmato il preliminare con il venditore se nuovo immobile ( senza ulteriori vincoli) con rogito entro 31/01/18. Ovviamente se la nostra acquirente non dovesse trovare il modo di acquistare la nostra casa io non potrei acquistare quella Nuova quindi dovrei pagare a entrambe le agenzie una commissione??!mi sembra assurdo. E magari anche beccarmi la denuncia del venditore. Vi prego ditemi che c’è una soluzione.
 

Gianco

Membro Storico
Professionista
Certamente tu incamererai la caparra dell'acquirente e dovrai tentare un accordo con il venditore dell'appartamento che intendevi acquistare. Altrimenti anche tu perderai la caparra.
 

Dimaraz

Membro Storico
Proprietario Casa
Quindi l agenzia immobiliare la farà franca?
Si usa dire "la farà franca" quando non si verrà puniti per un abuso/illecito...ma qui l'agenzxia non ha commesso nulla di illegale ne tantomeno ha omesso qualcosa.

Ovviamente se la nostra acquirente non dovesse trovare il modo di acquistare la nostra casa io non potrei acquistare quella Nuova quindi dovrei pagare a entrambe le agenzie una commissione??!mi sembra assurdo.
Sembra assurdo solo a te.
Sei tu che "hai venduto la pelle dell'orso senza averlo prima ucciso".

Tu non solo dovrai pagare entambe le agenzie ma perderai la caparra che dici di "aver girato" e sarai passibile di ulteriori richieste di danni da tale venditore se vorrà procedere in tal senso (tu ti puoi muovere in via analoga con chi doveva comprare da te).
 
Ultima modifica:

Ile17988ve

Nuovo Iscritto
Proprietario Casa
Si usa dire "la farà franca" quando non si verrà puniti per un abuso/illecito...ma qui l'agenzxia non ha commesso nulla di illegale ne tantomeno ha omesso qualcosa.



Sembra assurdo solo a te.
Sei tu che "hai venduto la pelle dell'orso senza averlo prima ucciso".

Tu non solo dovrai pagare entambe le agenzie ma perderai la caparra che dici di "aver girato" e sarai passibile di ulteriori richieste di danni da tale venditore se vorrà procedere in tal senso (tu ti puoi muovere in via analoga con chi doveva comprare da te).
Non sembra assurdo solo a me, l agente con cui ho effettuato la compravendita del nuovo immobile mi supporta nel fare causa alla agenzia portando una persona che testimonia ciò che l agenzia ha omesso.
 

Franci63

Membro Senior
Proprietario Casa
Attenzione a fare cause azzardate.
L’agente che ti vuole supportare ha interesse che tu compri, ma finora non ti ha reso un buon servizio.Inoltre un testimone che dica “cosa l’agenzia ha omesso” di dire
legalmente parlando è una barzelletta.
La tua proposta di acquista condizionata alla vendita del tuo immobile, condizionato dall’esito del mutuo del tuo acquirente è un’operazione complessa che non andava incoraggiata, poiché soggetta a troppe variabili.
E purtroppo anche voi non vi siete gestiti benissimo; prendervela con l’agente è inutile ,eravate voi a dovervi accertare di come procedeva il mutuo dell’acquirente , avendo altri impegni collegati, e non escludo che abbiano deciso di rinunciare alla condizione sospensiva anche a causa della vostra “insistenza” a fare il preliminare (quando invece era meglio aspettare , o rinunciare alla vendita).
Inoltre rinunciare alla sospensiva , per la parte a cui favore è stata apposta , è una facoltà legittima ,rischiosa in primis per loro,che ora non hanno più paracadute.

non abbiamo chiesto se la banca avesse dato esito positivo perché l abbiamo dato per scontato vista la clausola della proposta d acquisto,
Ma quando avete firmato il preliminare e avete incontrato gli acquirenti avete parlato del tempo? Di solito in quell’occasione si scambiano informazioni, si chiariscono aspetti vari dell’affare, insomma si approfondisce, analizzando gli sviluppi futuri.

Comunque prima di fasciarvi la testa dovrete aspettare la data prevista per il rogito:fino ad allora non potrete sapere se gli acquirenti saranno inadempienti, avranno ottenuto un mutuo.Magari hanno un piano B.
Parlarne con loro adesso però potrebbe chiarirvi le loro strategie.
 

Dimaraz

Membro Storico
Proprietario Casa
Eccome se ha omesso..era a conoscenza che l acquirente non aveva ricevuto la delibera, ha messo al corrente l acquirente dei rischi che correva andando al preliminare invece a me ha fatto credere che il mutuo fosse stato deliberato come da accordi presi.

Premesso che dimostrare se e cosa"ti abbia fatto credere" è una questione tutt'altro che semplice ...devi decidere "quale verità" raccontare se vuoi risposte coerenti

Se si bada a come hai esordito a nulla rileva il diniego ad un finanziamento perchè tu comunque avevi accettato una proposta (che con l'accettazione era divenuta preliminare) dove vi era clausola risolutiva (no finanziamento=no conclusione affare=nessuna perdita caparra/somma a garanzia)

@Franci63 ti ha già fatto l'unica corretta disamina secondo coerente giurisprudenza (e ne ha ben donde plurima qualifica): tu potrai avanzare tutte le tue richieste verso chi si renderà inadempiente ma nulla puoi addebitare al mediatore che vi ha portato alla conclusione dell'affare ..la firma del nuovo preliminare "privo" di clausole sospensive/risolutive è un contratto concluso.

Non vi è stata omissione di informazioni rilevanti (genericamente lo sarebbero la presenza di "vizi" nell'oggetto di compravendita...ma ciò a tutela del compratore) e un venditore ha un unica "preoccupazione" : che prima di firmare il rogito (atto di compravendita) abbia ottenuto il corrispettivo (prezzo).
Non è tuo "tema" se o come il compratore reperisca il denaro.
Non è infrequente che vi siano svariati rifiuti da parte di istituti di credito prima di trovarne qualcuno disposto a dare credito...quindi nulla puoi addebitare al mediatore per un eventuale insuccesso che a ben vedere colpirebbe il tuo compratore.

l agente con cui ho effettuato la compravendita del nuovo immobile mi supporta nel fare causa alla agenzia
Invero...esiste sempre la possibilità che un Giudice erri nella valutazione e ti dia ragione...ma esistono altri 2 gradi di Giudizio per tali eventualità.

Dici che tale munifico e disinteressato agente ti supporta...bene...chiedi che sia lui a sopportare le spese processuali in caso il verdetto ti sia sfavorevole.

ad maiora
 

Dimaraz

Membro Storico
Proprietario Casa
L’agente che ti vuole supportare ha interesse che tu compri, ma finora non ti ha reso un buon servizio.Inoltre un testimone che dica “cosa l’agenzia ha omesso” di dire
legalmente parlando è una barzelletta.
Nel mentre conlcudevo...la signora mi ha anticipato.:ok:
 

Dimaraz

Membro Storico
Proprietario Casa
Ps.
L'unico caso che potresti contestare sarebbe la conoscenza, da parte del mediatore, di uno stato di insolvenza del promissario acquirente/venditore.
 

Ile17988ve

Nuovo Iscritto
Proprietario Casa
Grazie mille a tutti siete stati più che esaustivi!domani inoltro raccomandata per richiedere data del rogito ( a 30 giorni dalla scadenza mi sembra un mio diritto) e poi si vedrà...nel frattempo se non ho alcuna risposta entro fine settimana l agente con cui ho fatto la compravendita vuole fare un incontro con i proprietari per informarli dell accaduto e rimettere in vendita la loro casa.
 

Ile17988ve

Nuovo Iscritto
Proprietario Casa
Si ne abbiamo parlato, si sono scusati dicendo che la banca in questione aveva avuto tempi lunghi ( sia mediatore che acquirente) ed entrambi non mi hanno detto nulla!L acquirente è stata informata dall agenzia dei rischi che correva andando al preliminare senza delibera ma io no ovviamente..mi ha fatto accendere un campanello il fatto che volessero ridurre l importo accordato per la caparra ma noi abbiamo richiesto la cifra pattuita dicendo che appunto ci eravamo già presi altri accordi per il nostro acquisto. Pensavo avessero bisogno di liquidità per pagare provvigione all agenzia, mai avrei pensato una cosa simile. Come si dice, sbagliando s impara. Si spera.
 

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