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Nicolettacasa

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Proprietario Casa
Salve,avrei bisogno di alcune informazioni e spero che qualcuno mi possa aiutare.Ho un piccolo appartamento locato da due anni con regolare contratto 4+4.Purtroppo la siccità di questa estate insieme alle infiltrazioni della doccia hanno provocato un cedimento del solaio che é posto al pianterreno,con conseguente inclinazione (lieve) del pavimento e crepe sui muri interni.Tutto ciò nel giro di un mese.Il vero problema è l'inquilina che prima della crepe aveva palesato l'intenzione di cambiare casa,adesso invece va a caccia di risarcimento.Abbiamo chiesto tramite avvocato di lasciare l' abitazione per qualche giorno per permetterci di renderla nuovamente decorosa e sicura.Lei ha fatto periziare la casa da un suo ingegnere (anche noi,ma per sapere quale fosse il problema) che ad oggi non riesce a trovare tutti i documenti(che noi abbiamo)nella speranza di poter imputare alla casa dei vizi di costruzione(la casa risulta fatta perfettamente dai documenti del genio civile) e poter chiedere soldi.Ci ha risposto tramite avvocato che vuole sapere la causa e gli interventi che andremo a fare, nonché la durata dei lavori(perché ovviamente vuole che rifacciamo il solaio) e che ci ritiene responsabili di ciò che sta soffrendo e di qualunque cosa le possa accadere.Premessa la casa è di 40 mq,arredata e la signora paga 300 euro.La signora dell'agenzia le a detto che poteva aiutarla a cercare una alternativa,ma lei ha rifiutato perché vuole stare lì.Tramite avvocato abbiamo inviato ulteriore lettera,che deve uscire il prima possibile (anche con 900 euro da parte nostra) o andremo davanti al giudice.Qualcuno istruito in giurisprudenza mi sa dire cosa mi potrei aspettare dal giudice?Quali sono i miei diritti?I lavori saranno lunghi più di 6 mesi,forse un anno,abbiamo diritto alla risoluzione del contratto?
 

Dimaraz

Membro Storico
Proprietario Casa
Dirti cosa aspettarti da un Giudice e come chiedere un terno al lotto...troppe le variabili e la differenza di "teste".

È palese che stiano cercando ogni pretesto per ottenere anche oltre il dovuto.
Non mi lascerei intimorire.

Quando ha firmato avrà anche verificato lo stabile ...e non ha mosso obiezioni.
Tu, correttamente, sei disposta a sostenere le spese per il recupero dell'immobile.
Al locatario non spetta di "sindacare" su lavori od altro.
Intimerei di liberare i locali entro un ragionevole termine liquidando il ragionevole rimborso..pena il sollevamento da qualsivoglia responsabilità.
 

Dimaraz

Membro Storico
Proprietario Casa
Ps.
Il "ragionevole" rimborso è solo per evitare "pastoie" giudiziali.
Formalmente il locatario avrebbe diritto solo alla riduzione del canone...o alla risoluzione del contratto (nel caso di danno che compromette l'abitabilità dell'edificio come pare sia il tuo caso).

Un "Giudice" serio...imporrebbe lo sgombero del locale senza nulla risarcire.
Se vi è un cedimento strutturale ben difficilmente sarebbe imputabile a tua "colpa".

Se vuoi approfondire dla punto di vista normativo gli Art. di riferimento sono quelli che vanno dal 1578 al 1583 del Codice Civile.
 

Luigi Criscuolo

Membro Storico
Proprietario Casa
Quali sono i miei diritti?I lavori saranno lunghi più di 6 mesi,forse un anno,abbiamo diritto alla risoluzione del contratto?
di solito nel contratto d'affitto si inserisce la clausola: "In caso di rifabbrica, anche parziale o rettifico dello stabile, si riterrà risolta la locazione, se così crederà il locatore, senza indennizzo a norma dell'art.1603 c.c. e col semplice preavviso di sei mesi dalla di comunicazione."
Nel frattempo @Dimaraz mi ha preceduto.
 

Gianco

Membro Storico
Professionista
.Purtroppo la siccità di questa estate insieme alle infiltrazioni della doccia hanno provocato un cedimento del solaio che é posto al pianterreno,con conseguente inclinazione (lieve) del pavimento e crepe sui muri interni.
.Abbiamo chiesto tramite avvocato di lasciare l' abitazione per qualche giorno per permetterci di renderla nuovamente decorosa e sicura.
Concordo con @Nemesis che sarebbero necessarie delle foto. Sfugge il motivo per il quale la siccità possa danneggiare un edificio. Al contrario l'infiltrazione è quasi una logica conseguenza. Se ha ceduto il solaio del tuo piano terra si suppone che sia intermedio e sotto ci siano altri locali, forse di altri.
Poi prevedi che l'intervento duri qualche giorno. Forse sei stata molto ottimista.
 

griz

Membro Storico
Professionista
se il solaio ha ceduto la casa non è più agibile, si tratta di capire se si può intervenire senza ricostruirlo, il locatario è ovviamente vittima, non credo che giuridicamente il locatore possa essere ritenuto responsabile del cedimento e che debba riconoscere un risarcimento
 

Luigi Criscuolo

Membro Storico
Proprietario Casa
io direi che il solaio di piano terra poggia direttamente sul vespaio il quale a sua volta poggia su terreno in posto molto argilloso: la siccità può aver fatto contrarre e quindi ridurre il volume della parte argillosa sotto il peso del fabbricato.
Diverso è il discorso sulle infiltrazioni per le perdite della doccia: in questo caso l'acqua che percola verso il basso asporta la parte più fine del terreno in posto lasciando solo la parte più grossa e pesante. L'asportazione della frazione fine comporta la creazione di vuoti per cui la parte corpuscolare più grossa si può spostare assestandosi dove prima c'era la terra: ciò provoca degli assestamenti.
Non ci sono notizie sulla struttura della casa; però se ci sono crepe nei muri vuol dire che sono coinvolte anche le fondazioni pertanto bisognerà fare delle indagini accurate e provvedere alla stabilità del fabbricato.
Se la causa è la perdita della doccia bisogna distinguere se la perdita è del tubo di mandata dell'acqua, che perdendo per 24/24 h, in pochi giorni può provocare questi danni, anche perché può essere difficile accorgersi della perdita.
Diversamente se la perdita è sullo scarico l'azione è molto ma molto più lunga; per fare i danni accennati dalla postante ci vogliono anni, a meno che non si tratti dello scarico delle docce di una caserma, qui interviene un pò di incuria nella manutenzione.
 

Gianco

Membro Storico
Professionista
Generalmente il pavimento del piano terra è realizzato sopra il massetto, a meno che non sia una solaio per staccarlo dal terreno sottostante: pratica di recente adozione.
Poi che un'infiltrazione provochi cedimenti, sia del "solaio del piano terra", che delle murature, mi lascia un po perplesso.
 

Luigi Criscuolo

Membro Storico
Proprietario Casa
Generalmente il pavimento del piano terra è realizzato sopra il massetto
se il massetto è posto sopra i laterizi non si sposta. Per inclinarsi verso una direzione precisa occorre che l'acqua abbia sovrascavato a livello di fondazioni.
Comunque sappi che in un esercizio pubblico di Trastevere costruito agli inizi del 1900 lo scarico in cui confluivano sia le acque dei lavelli della mescita che quelle del bagno, essendo marcito e rotto ha provocato l'abbassamento del pavimento del retrobottega che giaceva sul vespaio ed il distacco del tramezzo che divideva i due ambienti dell'esercizio pubblico dal solaio del piano sovrastante.
 

Gianco

Membro Storico
Professionista
Purtroppo la siccità di questa estate insieme alle infiltrazioni della doccia hanno provocato un cedimento del solaio che é posto al pianterreno,con conseguente inclinazione (lieve) del pavimento e crepe sui muri interni.Tutto ciò nel giro di un mese.
Questa è l'affermazione della postante. Trovo strano un solaio sotto il pavimento ameno che non ci siano dei locali sottostanti. Sappiamo che la tecnica del solaio sopra un'intercapedine è di recente adozione.
 

Nicolettacasa

Nuovo Iscritto
Proprietario Casa
Vi ringrazio per i vostri consigli,fortunatamente tramite avvocati abbiamo trovato un accordo, con un risarcimento ragionevole!Adesso l'ingegnere ci aiuterà sul da farsi per risolvere il problema,la casa sulle mura perimetrali non ha fatto una mossa,si deduce che i plinti(mi sembra si chiamino così) sono come devono essere.Probabilmente il solaio che é appoggiato sul terreno(che é di riporto) non è attaccato o si è staccato dal cordolo della casa ,che é in cemento armato (80cm). È una casa di 30 anni fa , perciò non c'è nessun vespaio.Salve a tutti!
 

moralista

Membro Senior
Professionista
il solaio dovrebbe essere appoggiato su travi di sostegno i quali appoggiano su pilastri costruiti e eretti su plinti, e non su terreno
 

Nicolettacasa

Nuovo Iscritto
Proprietario Casa
I particolari su come è costruita la casa non li so,dovremo fare delle ispezioni, è ovvio che nonostante la documentazione sia ok, c'è qualcosa che non va',noi la casa l 'abbiamo comprata già fatta!Adesso che gli inquilini sono andati via potremo ristrutturare...Salve
 

Gianco

Membro Storico
Professionista
Probabilmente il solaio che é appoggiato sul terreno(che é di riporto) non è attaccato o si è staccato dal cordolo della casa ,che é in cemento armato (80cm). È una casa di 30 anni fa , perciò non c'è nessun vespaio.
Se è un solaio deve essere necessariamente collegato alle travi perimetrali. Quindi è probabile che detto collegamento è risultato carente. In alternativa si sarebbe dovuto eliminare il terreno di riporto, colmare con un vespaio, realizzare un massetto adeguato con armatura e quindi il pavimento. Ovviamente quest'operazione più essere economica se il terreno da asportare è limitato.
 

Daniele 78

Membro Storico
Professionista
Ma se cede un solaio la vedo dura con il recupero, potrebbe essere un cedimento del terreno sotto i plinti di fondazioni che ha creato questa cosa, da valutare un possibile intervento di rinforzo con malte bentonitiche tipo Uretek e simili!
 

Gianco

Membro Storico
Professionista
Se il cedimento del terreno ha lesionato la struttura in cemento armato, è consigliabile demolire e ricostruire. Mentre se il cedimento ha assestato la fondazione e lesionato la muratura portante, a seconda del danno, da esaminare caso per caso, si potrebbe ripristinare senza grandi rischi di future lesioni.
 

Nicolettacasa

Nuovo Iscritto
Proprietario Casa
La struttura portante è perfetta e integra,nessuna crepa,nessun cedimento.Dovremo rifare il solaio mettendo uno,due pali(plinti?)al centro e "ricollegare"bene il solaio al cordolo di cemento armato perimetrale.Per prima cosa ,tolta la doccia sarà da rimediare all'infiltrazione d'acqua che in ogni caso è stata causa o concausa del cedimento.Comunque già che ci siamo cambieremo tutta la distribuzione interna dello spazio, perciò il bagno lo faremo in un altro posto...
 

Daniele 78

Membro Storico
Professionista
La struttura portante è perfetta e integra,nessuna crepa,nessun cedimento.Dovremo rifare il solaio mettendo uno,due pali(plinti?)al centro e "ricollegare"bene il solaio al cordolo di cemento armato perimetrale.Per prima cosa ,tolta la doccia sarà da rimediare all'infiltrazione d'acqua che in ogni caso è stata causa o concausa del cedimento.Comunque già che ci siamo cambieremo tutta la distribuzione interna dello spazio, perciò il bagno lo faremo in un altro posto...
Ma se il solaio è lesionato per forza c’è un problema sulla struttura sottostante che lo porta, non può lesionarsi così a caso, ma per forza deve essere legato ad un altro cedimento!
 

Gianco

Membro Storico
Professionista
La struttura portante è perfetta e integra,nessuna crepa,nessun cedimento.Dovremo rifare il solaio mettendo uno,due pali(plinti?)al centro e "ricollegare"bene il solaio al cordolo di cemento armato perimetrale.Per prima cosa ,tolta la doccia sarà da rimediare all'infiltrazione d'acqua che in ogni caso è stata causa o concausa del cedimento.Comunque già che ci siamo cambieremo tutta la distribuzione interna dello spazio, perciò il bagno lo faremo in un altro posto...
Se è un solaio, necessariamente, deve essere collegato alle travi di fondazione. Pertanto un suo cedimento non è comprensibile. E' più logico pensare che il pavimenti sia stato realizzato sul massetto sovrastante il vespaio che, probabilmente, ha ceduto per via delle infiltrazioni della doccia. Quindi non sarà certamente un pilastro a risolverti il problema. Dovrai, preliminarmente, eliminare la perdita d'acqua ed il terreno fradicio. Raggiunto il terreno compatto, dovrai ripristinare il vespaio ed il massetto sul quale sarà steso il nuovo pavimento. Ovviamente, non mi dilungo sulle tecniche di realizzazione, perché il direttore dei lavori sarà in grado di dare le necessarie disposizioni.
 

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