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Pizzi

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Proprietario Casa
Buon giorno ho appena acquistato una casa dove andrò ad abitare e nella quale vorrei adibire uno o due stanze a Bed and Breakfast ( non ho ancora deciso se come privato o come società). L’unico accesso al mio cortile e alla mia proprietà avviene dal cortile del vicino con un diritto di passaggio anche carraio riportato chiaramente nell’atto di compravendita. Richiedendo al Comune un parere preventivo sull’ progetto ( modalità non obbligatoria e senza valore ma consigliata) mi è stato richiesto un nulla osta firmato del vicino per l’eventuale attività di B&B in quanto ciò comporterebbe un carico maggiore di passaggio sulla sua proprietà. Vorrei sapere se, a vostro parere, tale richiesta è lecita e in base a quali normative. Grazie per le eventuali risposte.
 
S

sambo

Ospite
secondo me e' lecita, ma non sono un avvocato, mi baso sulla logica generale e sui miei valori. E' come la vecchietta che dice a 2 accattoni "si si do' zuppa gratis" e poi questi la chiedono in quantita' industriale per venderla.
Un esempio di legge e' quando le societa' di telefonia ti danno "telefonate illimitate" e tu componi il numero e poi metti giu' la cornetta per giorni interi. Tu hai il passaggio per te in quanto abiti li ed e' giusto che tu passi per di li, ma cio' non significa che ci devi fare il business su quel passaggio.
Cioe' se il vicino ti da' il permesso, ben venga ma la tua liberta' finisce dove comincia la sua.
 

Luigi Criscuolo

Membro Storico
Proprietario Casa
secondo me la richiesta è lecita ma non vincolante. I comuni hanno preso l'abitudine di chiedere l'approvazione dell'assemblea condominiale per tutte le innovazioni portate avanti da un singolo o da uno sparuto gruppo di condomini;ciò per non essere coinvolti in future beghe tra i condomini stessi per aver dato il permesso di fare i lavori. Una volta davano il permesso salvo il diritto..... adesso sembra che questa formula non piaccia più ai giudici per cui i tecnici comunali fanno una difesa preventiva. La servitù di passaggio rimane quello che può variare è la distribuzione delle spese di manutanzione e rifacimento
 

Gianco

Membro Storico
Professionista
Condivido l'opinione di @Luigi Criscuolo, il dirigente dell'ufficio tecnico vuole avere la certezza che la servitù di passaggio sia pacificamente accettata dalle parti, per evitare di essere coinvolto in un eventuale contenzioso. D'altronde, l'accettazione della pratica, che è sempre, salvo diritti di terzi, pone detto dirigente al rischio sopra menzionato.
 

Dimaraz

Membro Storico
Proprietario Casa
secondo me la richiesta è lecita ma non vincolante.
Premesso che la richiesta è vincolante (altrimenti nemmeno pongono la condizione)
ed esiste sentenza di CdS che ha smentito chi sosteneva un "abuso di potere"...mi sa che non hai letto bene:
il problema non è di natura condominiale visto che la domanda verte sulla servitù di passaggio che @Pizzi ha sul fondo del vicino (servente).

Condivido l'opinione di @Luigi Criscuolo, il dirigente dell'ufficio tecnico vuole avere la certezza che la servitù di passaggio sia pacificamente accettata dalle parti,
La servitù è già esistente e il fondo servente non potrebbe fare lamentele...il problema è la mutazione dell'uso del fondo dominante.

Un conto è concedere il passaggio all'usufruttuario privato...un altro dare libertà di accesso a tutti i clienti di una nuova attività.
 
Ultima modifica:

Gianco

Membro Storico
Professionista
La servitù è già esistentee il fondo servente non potrebbe fare lamentele...il problema è la mutazione dell'uso del fondo dominante.
Un conto è concedere il passaggio all'usufruttuario privato...un altro dare libertà di accesso a tutti i clienti di una nuova attività.
Non ho detto il contrario! Concordo.
 

griz

Membro Storico
Professionista
in effetti si potrebbe ipotizzare un aggravio di servitù che però se relativo al passaggio di clienti che occuperebbero 2 stanze adibite a B&B probabilmente non provocherebbe di fatto nessun aggravio, la richiesta del comune è ragionevole ma potrebbe mettere il vicino concedente in condizioni di dare una risposta negativa, secondo me sarebbe utile parlarne e definire
 

Gianco

Membro Storico
Professionista
il dirigente dell'ufficio tecnico vuole avere la certezza che la servitù di passaggio sia pacificamente accettata dalle parti, per evitare di essere coinvolto in un eventuale contenzioso.
@griz, secondo me questo è il motivo che consiglia l'esperienza del dirigente dell'ufficio tecnico, perché per ciò che attiene la servitù di passaggio il comune non può intervenire. Al limite vorrà avere la certezza che esista..
 

Pizzi

Membro Attivo
Proprietario Casa
Grazie a tutti per le risposte che mi hanno quantomeno chiarito il concetto di "aggravio di servitù".

Ma che mi hanno portato ad un’altra riflessione: se presento il progetto di ristrutturazione senza alcuna menzione di B&B e una volta trasferitami decido, diciamo fra un anno, di aprire come privato il mio B&B, la legge mi richiede solo la presentazione della SCIA, quindi una auto-dichiarazione di vari requisiti igienico-sanitari ed edilizi fra i quali non mi sembra di ritrovare l’autorizzazione dei vicini.

In questo caso sarebbe eventualmente il vicino a dovermi citare per “aggravio di servitù” e credo che sarebbe interessante la discussione che potrebbe nascere dall’analisi delle negative problematiche derivanti da una attività in forma non imprenditoriale, con una interruzione obbligatoria di 90 giorni all’anno e rivolta preferibile al ciclo-turismo.

Mi riallaccio a quanto scritto da Griz, quello che mi infastidisce è l'obbligo di un consenso da parte del vicino ( con il quale per ora sono in ottimi rapporti), cosa che lo rende giudice unico delle mie piccole scelte “imprenditoriali”.

Altra alternativa: chiedo al Comune l’autorizzazione di aprire una porta d’ingresso sulla strada in modo da far entrare i miei “ospiti” direttamente. Ma se questa soluzione mi venisse negata ??.

Comunque grazie a tutti dell’attenzione
 

Gianco

Membro Storico
Professionista
Se il cancello lo volessi aprire sulla strada pubblica ci dovrebbe essere anche la firma del proprietario della servitù di passaggio. Mentre se lo devi installare ai limiti della tua proprietà verso la servitù, il proprietario sottoscriverà per accettazione come nel caso precedente, per confermare l'esistenza della servitù: l'area interessata è la sua.
 

Luigi Criscuolo

Membro Storico
Proprietario Casa
la legge mi richiede solo la presentazione della SCIA, quindi una auto-dichiarazione di vari requisiti igienico-sanitari ed edilizi
Sei sicura di poter presentare la Scia da sola senza l'aiuto di un tecnico? Secondo me la planimetria dell'appartamento con indicato le stanze dove svolgi il B&B la deve fare un tecnico abilitato. La C di SCIA sta per Certificata e le certificazioni possono redigerle solo i tecnici liberi professionisti.
 

Dimaraz

Membro Storico
Proprietario Casa
Se il cancello lo volessi aprire sulla strada pubblica ci dovrebbe essere anche la firma del proprietario della servitù di passaggio
Parla di "porta che si apre su pubblica via"...credo si riferisca ad un ingresso diretto nel suo immobile senza passare attraverso il cortile del vicino.
In tal caso non serve alcuna firma del vicino...ma si corre un rischio: il proprietario del fondo servente potrebbe adire ad un Giudice per chiedere la cancellazione della servitù di passaggio (salvo la stessa comprenda anche il transito con automezzi).
 

Gianco

Membro Storico
Professionista
L’unico accesso al mio cortile e alla mia proprietà avviene dal cortile del vicino con un diritto di passaggio anche carraio riportato chiaramente nell’atto di compravendita.
chiedo al Comune l’autorizzazione di aprire una porta d’ingresso sulla strada in modo da far entrare i miei “ospiti” direttamente.
Se si riferisse alla possibilità di accedere direttamente dalla strada, l'avrebbe dovuto fare sin dall'inizio ed il vicino proprietario del fondo servente potrebbe pretendere che la servitù venga eliminata, stante che ci sarebbe la possibilità di accedere direttamente dalla via pubblica.
 

Dimaraz

Membro Storico
Proprietario Casa
Condivido...per quello ho indicato la variabile "transito con automezzi".

In mancanza di piantine e atti possiamo solo fare ipotesi.
 

Laura56

Nuovo Iscritto
Proprietario Casa
Buon giorno ho appena acquistato una casa dove andrò ad abitare e nella quale vorrei adibire uno o due stanze a Bed and Breakfast ( non ho ancora deciso se come privato o come società). L’unico accesso al mio cortile e alla mia proprietà avviene dal cortile del vicino con un diritto di passaggio anche carraio riportato chiaramente nell’atto di compravendita. Richiedendo al Comune un parere preventivo sull’ progetto ( modalità non obbligatoria e senza valore ma consigliata) mi è stato richiesto un nulla osta firmato del vicino per l’eventuale attività di B&B in quanto ciò comporterebbe un carico maggiore di passaggio sulla sua proprietà. Vorrei sapere se, a vostro parere, tale richiesta è lecita e in base a quali normative. Grazie per le eventuali risposte.
Ciao Pizzi, anche se è passato un pò di tempo da questa discussione, volevo sapere come era andata a finire, poichè mi ritrovo nella tua stessa situazione e sto avendo molte difficoltà.
Con la speranza in una tua risposta. Cordiali saluti.
 

Pizzi

Membro Attivo
Proprietario Casa
Ciao Pizzi, anche se è passato un pò di tempo da questa discussione, volevo sapere come era andata a finire, poichè mi ritrovo nella tua stessa situazione e sto avendo molte difficoltà.
Con la speranza in una tua risposta. Cordiali saluti.
Ciao. La situazione è tragica e credo che non ti sarò di nessun aiuto. Dopo il parere preventivo nel quale ho capito che meno cose chiedevo meglio andava, ho deciso, con rammarico, di eliminare il progetto B&B. Da allora con varie motivazioni, dal cambio del tecnico alle calamità naturali da seguire, hanno continuano a rimandare l’analisi della documentazione integrativa consegnata nel giugno del 2019 per la ristrutturazione di quella che avrei voluto diventasse casa mia. La settimana scorsa (febbraio 2020) mi sono piazzata nell’ufficio tecnico e ho detto che non me ne sarei andata se non mi davano una risposta scritta che finalmente ho ottenuto ... con ulteriori nuove richieste di integrazione e, naturalmente scritto in grassetto che “la presente costituisce interruzione dei termini del procedimento...” Sto seriamente pensando di abbandonare tutto e andarmene da questo solerte ed efficiente paese lombardo. Quindi, vista la mia esperienza non posso che consigliarti di lasciar perdere e comunque, se decidi di proseguire : Buona fortuna!
 

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