Spese riparazione lucernario su vano scale

[arciera]

C'e' sempre il terzo comma del 1123 che ogni volta in cui ci troviamo a discutere, tu deliberatamente ignori. C'e' l'articolo seguente che specifica chi deve concorrere alle spese delle scale. E sono tutti immobili che sono contenuti all'interno dell'edificio (come presumo siano anche gli immobili citati nella sentenza di Bologna) come vedi non si fa menzione di immobili esterni all'entrata degli appartamenti. Un po' di maturità! il diritto d'uso non e' indirizzato al proprietario condomino, e' inerente all'immobile. Togliamo da torno questa tiritera.

 

[condobip]

C'e' sempre il terzo comma del 1123 che ogni volta in cui ci troviamo a discutere, tu deliberatamente ignori.

Mai ignorato !!!
Ho da tempo chiesto se ci sono più scale, più tetti, più lastrici, più lucernari ecc ecc ma non ho ancora ottenuto risposte, e credo che tu non sei in grado di fornirle!!

 

[arciera]

IL 3° comma dell'articolo 1123 sancisce che: "qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità". Bene, ora che finalmente hai letto le prime parole del terzo comma puoi andare avanti e leggere anche le ultime parole del terzo comma. (opere ed impianti)
comunque: (ma vi sono tante di quelle sentenze che non basta un tomo)
Corte di Cassazione in sentenza n. 7077 del 22.06.1995: "In tema di condominio di edifici il principio di proporzionalità tra le spese ed uso di cui al secondo comma dell'articolo 1123 del codice civile, secondo cui le spese per la conservazione ed il godimento delle parti comuni dell'edificio sono ripartite, qualora si tratti di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, in proporzione dell'uso che ciascuno può farne, esclude che le spese relative alla cosa che in nessun modo, per ragioni strutturali o attinenti alla sua destinazione, può servire ad uno o più condomini possano essere poste anche a carico di quest'ultimi". Lo stesso principio è ribadito dalla giurisprudenza di legittimità nelle sentenze n. 6359/1996 e n. 5458/1986 della Corte di Cassazione.

La regola generale di ripartizione delle spese ai sensi degli articoli 1117 e 1123 1° comma del codice civile, è applicabile "solo se la cosa comune in relazione alla sua consistenza e alla sua funzione sia destinata a servire ugualmente ed indiscriminatamente le diverse proprietà" (Cass. Civ. sez II, 23.12.1992 n. 13655).
L'articolo 1123 prende in considerazione una realtà complessa, come quella del condominio, che per struttura e problematiche diverge notevolmente rispetto a quella più semplice della comunione. Tale norma speciale è ispirata ad una esigenza di disciplina che meglio si adatta alle specifiche caratteristiche del condominio negli edifici, ove le parti comuni hanno una precisa funzione strumentale rispetto alle parti in proprietà esclusiva dei singoli condomini, delle quali esse sono a servizio.
La ratio del secondo comma dell'articolo 1123 del codice civile, deve essere ravvisata nell'opportunità di stabilire un criterio di ripartizione fondato sull'utilità che il bene apporta a favore dei singoli condomini, sul presupposto che tale utilità può senza dubbio divergere da condomino a condomino.
ed aggiunge: Udite! Udite! ---e si parla di un solo tetto---

"Dall'enunciato comma si desume che, nel caso in cui il tetto copra l'intero edificio, le spese di manutenzione devono essere sostenute da tutti i condomini in base ai millesimi di proprietà. Se però le spese riguardano un tetto che, per la conformazione dello stabile, copre solo una parte dell'edificio o parti di edificio in misura differente, le stesse devono essere ripartite solo tra i condomini proprietari delle unità immobiliari coperte dal tetto. "

Quando si arriva in cassazione non si scherza più: hai voglia a dire che per mettere l'antenna deve passare per il lucernario o per le scale: qui in giro non si prende nessuno.

 

[condobip]

"Dall'enunciato comma si desume che, nel caso in cui il tetto copra l'intero edificio, le spese di manutenzione devono essere sostenute da tutti i condomini in base ai millesimi di proprietà. Se però le spese riguardano un tetto che, per la conformazione dello stabile, copre solo una parte dell'edificio o parti di edificio in misura differente, le stesse devono essere ripartite solo tra i condomini proprietari delle unità immobiliari coperte dal tetto. "

E' quello che desidero sapere dal nostro amico,

Ho da tempo chiesto se ci sono più scale, più tetti, più lastrici, più lucernari ecc ecc ma non ho ancora ottenuto risposte, e credo che tu non sei in grado di fornirle!!

c'è un tetto solo? Oppure ci sono più tetti?
E quante scale ci sono nello stabile?

E' inutile girarci intorno, sino a che non lo sappiamo e il nostro amico non ce lo dice, è inutile proseguire.

 

[condobip]

Quando si arriva in cassazione non si scherza più: hai voglia a dire che per mettere l'antenna deve passare per il lucernario o per le scale: qui in giro non si prende nessuno.

Da dove allora si passa per andare a posizionare l'antenna sul tetto?

Lo dico per esperienza personale, dove abita mia madre ci sono le scale e un lucernario che le copre e di giorno da luce, e per salire sul tetto si passa proprio per questo lucernario che ha una botola, e quando ho letto il 1° post ho pensato che si tratta dello stesso stabile.

una cosa del genere, devi calcolare che attorno al lucernario c'è il tetto dove ci sono le antenne dei vari condomini;

Ora non ci resta che attendere chiarimenti da loresail

 

[loresail]

per chiarire quello che non è chiaro:
- il fondo in oggetto ha l'accesso indipendente dalla strada, accanto all'accesso comune degli altri condomini che utilizzano le uniche scale presenti;
- il tetto copre tutto il fabbricato, anche il fondo, ma il lucernario è fatto a "cupolina", cioè indipendente anche come scolo acque dal resto del tetto, e copre esclusivamente le scale, che in pianta sono affiancate al fondo di mia proprietà. E' molto diverso da quello dela foto di Condobip, che fa parte di una falda del tetto...
- le spese delle scale (pulizia, luce...) sono ripartite esclusivamente fra i condomini che ne usufruiscono.
grazie,

 

[condobip]

per chiarire quello che non è chiaro:
- il fondo in oggetto ha l'accesso indipendente dalla strada, accanto all'accesso comune degli altri condomini che utilizzano le uniche scale presenti;
- il tetto copre tutto il fabbricato, anche il fondo, ma il lucernario è fatto a "cupolina", cioè indipendente anche come scolo acque dal resto del tetto, e copre esclusivamente le scale, che in pianta sono affiancate al fondo di mia proprietà. E' molto diverso da quello dela foto di Condobip, che fa parte di una falda del tetto...
- le spese delle scale (pulizia, luce...) sono ripartite esclusivamente fra i condomini che ne usufruiscono.
grazie,

OK perfetto, se il tetto copre tutto il fabbricato le spese per eventuali manutenzioni saranno a carico di tutti i condomini, così pure le spese per l'accesso al tetto (altrimenti da dove si passa normalmente per arrivare al tetto se non dalle scale?), magari con le dovute partizioni previste dall'art 1124 cc, per cui l'artigiano NON dovrà nulla per l'altezza piano ovvero come dici spese per pulizia e luce (energia elettrica) delle scale, in pratica quello che avevo già anticipato

- Pagherà secondo l'art. 1124 cc solo per le spese di manutenzione e non quelle di uso, su questo sono d'accordo perchè così è previsto. (mess. nr 44-46)
- Secondo come ha descritto si tratta di una u.i. al pari dei negozi come ha descritto bene la sentenza Corte app. civ. Bologna, sez. II, 1 aprile 1989. n. 273 che ho postato ed anche le altre, che al pari di tutti gli altri condomini deve concorrere alle spese dalla scala. (mess. nr. 32)
- Non pagherai le spese scale per la parte riguardante l'altezza piano (art 1124 cc) ma non la proprietà, che comunque è di tutti i condomini salvo titolo contrario, come stabilito da cc art. 1117 ... (mess. nr. 13)

In pratica per non pagare neppure le spese di manutenzione alle scale, uniche come dici (non quelle d'uso che già è esente visto il piano zero - art 1124 cc) l'artigiano deve dimostrare con titolo, rogito, regolamento condominiale contrattuale oppure una convenzione all'unanimità (1000/1000), che non devi nulla ed è esentato, vedi artt. 1117, 1118 2° comma e 1119 cc

 

[arciera]

Il lucernario però non è tetto. È questo il punto dibattuto alla fine. Il nodo da sciogliere. Perché se era il tetto allora l'artigiano doveva concorrere come condomino a pieno diritto. Il lucernario e' parte integrante del tetto o serve gli appartamenti da cui in questo caso prendono luce? Io Condobip avevo postato per farne con te un caso più generale. Se è giusto o meno pagare per cose di cui non si usufruisce. (Non per schiribizzo!) da cui nasce l'istituto dell'usufrutto e le relative tasse

 

[condobip]

Il lucernario però non è tetto. È questo il punto dibattuto alla fine.

E cosa è secondo te il lucernario che copre le scale condominiali se non una copertura a servizio e utilità delle scale (proprietà comune, vedi sentenza seguente)? Una cosa astratta che non appartiene a nessuno? Spiegaci cosa è secondo te per favore?
E' o non è una delle parti dell'edificio necessarie all'uso comune, dell'art 1117 cc?
Ovvero chi dovrebbe contribuire all'eventuale riparazione se non i condomini proprietari anche se non ne usufruiscono?

Recentissima questa sentenza;

Cassazione Civile, Sez. II (Sent.), 21.02.2013, n. 4419: Le scale appartengono anche ai condomini dei piani inferiori che non se ne servono in quanto beni che condizionano l'esistenza stessa dell'edificio;
La presunzione legale di proprietà come sancita dall'art. 1117 c.c., viene meno, oltre che per effetto di un titolo contrario, allorquando si tratti di cose che servano al godimento esclusivo di una parte dell'edificio in condominio formante oggetto di un autonomo diritto di proprietà.
Tale principio, astrattamente valido nell'ipotesi che la cosa presenti caratteristiche strutturali, oltre che funzionali, escludenti l'uso e il godimento comune, non può essere invocato con riferimento a quelle strutture essenziali, specificamente elencate al n. 1 del citato articolo, che condizionano l'esistenza stessa dell'edificio alla cui conservazione, quindi, tutti i condomini sono interessati indipendentemente dalla concreta utilizzazione che ciascuno ne possa fare.
Così dicasi delle scale e, tanto più, dell'unica scala dell'edificio diviso per piani, poichè, come è evidente, il fatto che le parti di essa destinate a raggiungere i piani superiori non siano normalmente usate dai condomini dei piani inferiori non può assumere alcun significato per escludere la proprietà comune dell'intera unitaria struttura in capo a questi ultimi, il che rende priva di qualsiasi rilevanza anche l'asserita circostanza che nel caso di specie mancasse un varco di accesso al tetto dal ballatoio del secondo piano.
In questi casi, la presunzione dell'art. 1117 c.c., può essere vinta solo dalla prova del titolo.

Hai proprio ragione in Cassazione non si scherza;

Quando si arriva in cassazione non si scherza più: