Vendita mansarda

[giorgiak]

Ciao
Il mio quesito è il seguente : la casa dove abito si trova al quinto piano di un palazzo ,in periferia di roma e possiede una mansarda con entrata indipendente.
Sarebbe possibile separarla dal resto della casa e venderla come monolocale?
Mi hanno accennato che dovrei fare un nuovo accatastamento ma io non capisco niente di queste cose...
in caso fosse possibile , che spese dovrei sostenere?
Grazie

 

[Daniele 78]

Ciao
Il mio quesito è il seguente : la casa dove abito si trova al quinto piano di un palazzo ,in periferia di roma e possiede una mansarda con entrata indipendente.
Sarebbe possibile separarla dal resto della casa e venderla come monolocale?
Mi hanno accennato che dovrei fare un nuovo accatastamento ma io non capisco niente di queste cose...
in caso fosse possibile , che spese dovrei sostenere?
Grazie

Innanzitutto previa autorizzazione del condominio, il tuo tecnico visti gli elaborati in comune dovrebbe fare richiesta per la costruzione di una scala esterna o di ascensore esterno per arrivare fino al piano 5.
La tua mansarda sicuramente ha già un suo accatastamento (un suo subalterno) separato dalle altre abitazioni, altrimenti ci sarebbe confusione sulle proprietà. Ad ogni proprietario del condominio vi è un subalterno (ad esempio fg 5 mappale 400 sub.10 = A/2 classe 2 vani 5 rendita 500€) con relativa planimetria allegata. Ovviamente inserendo la parte esterna (la scala o l'ascensore) essendo parte esclusiva dovrai comunque rifare il tuo catasto.

 

[giorgiak]

Mi spiego meglio
Dunque la mansarda fa parte della casa e vi è una scala interna che porta ad essa.
Inoltre la mansarda stessa ha una sua entrata indipendente che apre sul sesto piano.
Quello che mi interessava sapere è se posso separare internamente la mansarda dal resto della casa( per questo non credo che vi siano problemi ) e venderla indipendentemente dal resto della casa e quanto costerebbe se si potesse fare.
Grazie ancora

 

[griz]

oltre a quanto scrive Daniele va considerato che, oltre all'accertamento urbanistico della fruibilità della mansarda come alloggio indipendente (dovrai eventualmente istruire una pratica edilizia) il condominio deve autorizzarti all'operazione di incremento delle unità immobiliari del condominio stesso

 

[Gianco]

Certamente la mansarda appare nella planimetria del tuo accatastamento. Pertanto dal punto di vista catastale sarebbe sufficiente frazionare le due parti, l'abitazione e la mansarda destinandola a deposito, peraltro con accesso diretto dalla scala condominiale. Se la vuoi vendere come unità abitativa la strada ti viene in salita. Inizialmente dovresti rivolgerti ad un tecnico che possa verificare la fattibilità nel rispetto delle norme che regolamentano la materia. Se la risposta è positiva, dovrai chiedere l'autorizzazione al condominio. Se accetta, puoi procedere con la pratica da inoltrare all'ufficio tecnico del comune. Darti un'idea delle spese che dovrai sopportare non è facile, perché non si sa quali saranno gli impegni del professionista nella progettazione. Tutto dipenderà dai lavori necessari. Mentre per la pratica catastale si può ipotizzare una spesa di € 250+100 per il frazionamento delle due unità immobiliari e di altri € 200 per l'accatastamento del monolocale con cambio di destinazione d'uso.

 

[Roberto De Cesare]

Nella palazzina dove abito una simile situazione si è già verificata, senza che il venditore abbia chiesto l'autorizzazione del condominio. Ora infatti ci troviamo un'unità abitativa in più, con le negative conseguenze che ne derivano. Possiamo, ad avviso del forum, fare causa al venditore ed in caso affermativo come procedere? Grazie

 

[Daniele 78]

Nella palazzina dove abito una simile situazione si è già verificata, senza che il venditore abbia chiesto l'autorizzazione del condominio. Ora infatti ci troviamo un'unità abitativa in più, con le negative conseguenze che ne derivano. Possiamo, ad avviso del forum, fare causa al venditore ed in caso affermativo come procedere? Grazie

Dovreste verificare se il comune acconsente ad un aumento delle unità immobiliari in seguito a frazionamento sul vostro lotto. Se così non fosse avreste già il primo appiglio.

 

[Roberto De Cesare]

Salve Daniele 78 e grazie innanzitutto della risposta. Ti preciso che il locale in argomento era inizialmente classificato come soffitta, con entrata indipendente (quindi già unità di servizio a sé stante), poi condonata, adibita a mansarda e collegata al piano inferiore anche con una scala interna (in effetti la scala interna - ora naturalmente smantellata a seguito della vendita a terzi del locale superiore - era sempre esistita, tant'è che anche nel primo rogito era detto che il collegamento tra la soffitta e l'alloggio avveniva tramite scala interna). Credo quindi (ma semmai confutalo) che la questione del nulla osta comunale sul frazionamento, per questo caso, non abbia grande rilevanza. Servirebbe invece una qualche pronuncia giurisprudenziale, specie se della Magistratura di vertice, che stabilisca l'obbligatorietà del consenso del condominio per poter incrementare il numero delle "abitazioni" della palazzina. Ciò per evitare che, se tale situazione fosse intrapresa anche dagli altri proprietari delle mansarde, potremmo ritrovarci a vivere in una palazzina formata da trenta alloggi, anziché dagli originali venti, con grave pregiudizio sia funzionale che economico. Grazie anche a tutti coloro che vorranno prendere parte alla discussione.

 

[Gianco]

La descrizione che hai fatto è un po confusa.
In origine com'era? La fusione quando è avvenuta? La sanatoria la prevedeva staccata o unita e quando è stata fatta? Parli del primo atto, di quando? La vendita della mansarda è stata fatta regolarizzando la documentazione catastale senza avere ottenuto L'autorizzazione per il frazionamento? Che a questo punto sarebbe dovuto essere autorizzato dal condominio. Chiariti questi punti, se ne può riparlare.

 

[Roberto De Cesare]

Ciao Gianco, grazie anche a te per l'intervento. Cerco di risponderti secondo ciò che ricordo:
1) In origine com'era?
L'alloggio e la soffitta, poi mansarda, sono sempre stati collegati da una scala interna, ma anche da quella condominiale esterna. Ho precisato, in precedenza, che nel rogito originario del primo proprietario, stipulato intorno al 1982, è detto:
- che l'appartamento è sito al piano quarto (con specifica dei vani e dei confini);
- che la soffitta è sita al piano quinto (anche quì con specifica dei vani e dei confini) e contraddistinta dallo stesso n° interno dell'appartamento sottostante;
- che risulta collegata all'appartamento anzidetto da scala interna;
- segue poi un unico dato catastale comprensivo sia della soffitta che dell'alloggio;
N.B.
Confermo che la soffitta/mansarda è servita anche dalla scala condominiale, di cui si avvale ora l'acquirente, ma non dall'ascensore.
2) La fusione quando è avvenuta?
Da quanto sopra detto non sembra ci sia stata una fusione successiva.
3) La sanatoria la prevedeva staccata o unita e quando è stata fatta?
Sempre per quanto detto prima, sicuramente la prevedeva unita. La sanatoria è quella della legge 47/85.
4) La vendita della mansarda è stata fatta regolarizzando la documentazione catastale senza avere ottenuto L'autorizzazione per il frazionamento?
Credo si sia trattata di una variazione/divisione catastale per diversa distribuzione degli spazi interni, reputo quindi senza autorizzazione per il frazionamento, pur non essendone certo.
5) Che a questo punto sarebbe dovuto essere autorizzato dal condominio.
Nessuna autorizzazione è stata mai concessa dal condominio. Di ciò sono certo.
Grazie ancora Gianco ed a presto risentirti.