Spese in alloggio condominiale non abitato

[Laika]

La mia famiglia si trasferisce all'estero per lavoro lasciando libero un alloggio di proprietà in condominio. non intendendo affittarlo , posso chiedere la riduzione delle spese di riscaldamento magari bloccando l'erogazione del calore che contempla le spese piu' pesanti? Non ci sono le valvole perchè l'assemblea non le ha approvate. Posso installarle io nel mio alloggio adducendo la motivazione di cui sopra? Quando diventeranno obbligatorie?

 

[mapeit]

Se il regolamento di condominio non prevede la possibilità di distacco di un condomino dall'impianto centralizzato regolamentando il tutto, potrai effettuarlo anche contro il parere sfavorevole dell'assemblea (con installazione a tue spese delle valvole) qualora ciò non crei problemi all'impianto.
Dovrai comunque corrispondere il tuo contributo alle spese di esercizio dell'impianto (consumi esclusi), quindi per la manutenzione ordinaria e straordinaria.

Dal "Sole 24 Ore":

Il contributo alle spese di esercizio nonostante il distacco dall’impianto di riscaldamento centralizzato ha costituito e continua a costituire materia controversa. Di recente la Corte di Cassazione con sentenza 3 aprile 2012, n.5331 ha statuito che il condomino dell’unità immobiliare distaccata dall’impianto centralizzato, fermo il suo obbligo di pagamento delle spese per la conservazione dell’impianto, è tenuto a partecipare a quelle di gestione, se e nei limiti in cui il suo distacco non si risolve in una diminuzione degli oneri del servizio di cui continuano a godere gli altri condomini. Dalla sentenza si evince anche il principio secondo cui il condomino può legittimamente rinunziare all’uso del riscaldamento centralizzato e distaccare le diramazioni della sua unità immobiliare dall’impianto termico comune senza necessità di autorizzazione od approvazione degli altri condomini.

L’impianto di riscaldamento centralizzato è una delle parti comuni condominiali previste dall’art. 1117 cod. civ. e benché il condomino non usufruisca del servizio prodotto dall’impianto di riscaldamento centrale è pur sempre comproprietario dell’impianto stesso.
Il distacco unilaterale, che non deve essere espressamente vietato dall’eventuale regolamento di tipo contrattuale, è stato giudicato legittimo quando coloro che chiedono il distacco riescono a provare che questa operazione non determina alcun aumento di costi per chi continua a usufruire dell’impianto centralizzato e non comporta uno squilibrio in pregiudizio del regolare funzionamento dell’impianto centrale stesso. In tale ipotesi il condomino distaccato è obbligato a pagare soltanto le spese di conservazione dell’impianto di riscaldamento centrale, mentre è esonerato dall’obbligo del pagamento delle spese del suo uso (Cass. n. 5974/2004).
Secondo la recente sentenza 3 aprile 2012 n.5331 della Suprema Corte il distacco dall’impianto centralizzato rappresenta un vero e proprio diritto del singolo nei casi in cui esso non determini inconvenienti o squilibri tecnici nel suo funzionamento e non comporti un aggravio di spesa di gestione, con la conseguenza che la delibera assembleare che, pur in presenza di tali condizioni, respinga la richiesta di autorizzazione al distacco è nulla per violazione del diritto individuale del condomino sulla cosa comune.
I giudici di legittimità hanno anche puntualizzato che la condizione ostativa dell’aggravio delle spese condominiali va collegata, quale conseguenza diretta, al fatto del distacco puro e semplice, non già alla circostanza che, per effetto di esso, la quota dei consumi gravante sul condomino distaccatosi potrebbe andare a carico degli altri, trattandosi questa di una evenienza non necessaria né obbligata e che, comunque, si pone in contrasto con il principio che il condomino distaccatosi è tenuto a partecipare alle spese di gestione dell’impianto se e nei limiti in cui il suo distacco non si risolva in una diminuzione degli oneri di servizio.

Il principio di diritto stabilito nella sentenza n. 5331/2012 secondo cui il condomino può rinunciare all’uso del riscaldamento centralizzato e distaccare le diramazioni della sua unità immobiliare dall’impianto termico comune, senza necessità di autorizzazione od approvazione degli altri condomini, e, fermo il suo obbligo al pagamento delle spese per la conservazione dell’impianto, è tenuto a partecipare a quelle di gestione dell’impianto, se, e nei limiti in cui, il suo distacco non si risolva in una diminuzione degli oneri del servizio di cui continuano a godere gli altri condomini conferma l’orientamento già espresso dalla Suprema Corte in precedenti pronunce (Cass. n.16365/2007 e Cass. n. n.7518/2006).
Quindi, fermo il principio secondo cui il condomino non può rinunziare al diritto di comproprietà, sulla possibilità di rinunziare al servizio in modo da essere esonerato dalla relativa spesa di esercizio e di contribuire solo a quelle di conservazione e manutenzione dell’impianto la giurisprudenza in questi anni si è espressa in maniera non sempre univoca.
Un orientamento, piuttosto risalente, esclude la validità della rinuncia, rilevando che non è giusto far gravare sugli altri condomini una maggiore spesa e che, anche con la chiusura dei radiatori giunge ugualmente una parte di calore ( Cass. n.1990/4653).
Una diversa posizione è riscontrabile in altre sentenze ove i giudici hanno ritenuto che è legittima la rinuncia di un condomino all’uso dell’impianto centralizzato di riscaldamento con il conseguente esonero dall’obbligo di sostenere le spese per uso del servizio centralizzato, salvo, comunque, l’obbligo di sostenere le spese dell’eventuale aggravio derivato alle spese di gestione di tale servizio, compensato dal maggior calore di cui beneficia il suo appartamento (Cass. n. 8924/2001).

Senonchè proprio in relazione alle numerose pronunce intervenute in materia è possibile evincere alcuni punti fermi:
a) il distacco unilaterale è consentito quando il condomino interessato provi che da esso consegue una proporzionale riduzione delle spese di esercizio e non si verifica uno squilibrio pregiudizievole per il regolare funzionamento dell’impianto;
b) il condomino distaccato non può sottrarsi al contributo per le spese di conservazione dell’impianto ma non è tenuto a sostenere le spese di esercizio salva l’ipotesi in cui, a seguito del distacco, gli altri condomini non siano costretti a fare fronte ad una spesa maggiore rispetto al passato.

 

[condobip]

Sono d'accordo con Mapeit che si possa staccare l'impianto di riscaldamento dimostrando che non ci sarà nessun aggravio sulla spesa ne sul calore erogato per gli altri condomini, e comunque contribuendo alle spese di gestione e manutenzione dell'impianto.
Però non basta installarere le valvole e chiuderle, ma il distacco (così dice la Sentenza 5331/2012 - distacco) deve avvenire materialmente, cioè tagliare le tubazioni per non avere la possibilità di aperture occasionali.

 

[happysmileone]

Tutto vero, legislazione e sentenze ma c'e' qualche utente del foro che in ottemperanza della legislazione abbia ottenuto dal Condominio la possibilita' di distaccarsi ? Se si puo' documentare a beneficio di tutti i lettori la sua esperienza dettagliando anche la documentazione prodotta al fine della valida certificazione che il distacco non abbia apportato anomalie al funzionamento dell'impianto condominiale?

 

[mapeit]

Per far questo credo che a tue spese tu debba produrre una relazione redatta da un perito termotecnico o da un ingegnere che attesti quanto sopra. E' il minimo dello scotto da pagare.
Giusta anche la precisazione di condobip, il "distacco" deve essere tale anche fisicamente senza possibilità di riallaccio occasionale.
Comunque ogni esperienza in tal senso è un caso a sé poiché ogni assemblea condominiale reagisce in modo diverso a fronte di questa richiesta.

 

[happysmileone]

Per far questo credo che a tue spese tu debba produrre una relazione redatta da un perito termotecnico o da un ingegnere che attesti quanto sopra. E' il minimo dello scotto da pagare.
Comunque ogni esperienza in tal senso è un caso a sé poiché ogni assemblea condominiale reagisce in modo diverso a fronte di questa richiesta.

Grazie Mapei quello che c'e' da fare e pagare lo so ma sto chiedendo agli utenti se qualcuno lo abbia fatto e con successo. Relativamente la mia esperienza di condomini (tre) in nessuna occasione ho avuto risposta positiva dai condomini soltanto a seguito della richiesta e non si e' mai andato avanti con la richiesta di perizie da presentare.

 

[mapeit]

In effetti, se pensi bene, a nessun condomino può convenire pagare di più perché uno dei condomini si è distaccato dall'impianto.
Il risparmio sui consumi dat da un distacco, infatti, non equivale certo al maggior esborso che ognuno dei condomini dovrà sostenere per sopperire alla quota di consumi del "distaccato".
Quindi credo che se non forzerai la situazione non potrai mai distaccarti con il beneplacito della assemblea.
La giuriprudenza comunque ti è favorevole, purché tu attui la procedura con tutti i crismi.

 

[happysmileone]

"Il risparmio sui consumi dat da un distacco, infatti, non equivale certo al maggior esborso che ognuno dei condomini dovrà sostenere per sopperire alla quota di consumi del "distaccato". "

Se ci si distacca o tagliando le tubazioni o chiudendo le valvole dei termosifoni non vedo perche' gli altri dovrebbero sopperire alla quota di consumi del "distaccato". Al limite ci sara' un piccolo consumo dovuto alla dispersione per il riscaldamento delle pareti dell'appartamento distaccato. Per quanto riguarda la manutenzione e le altre spese di impianto il "distaccato" continua a sostenerle.

La realta' e' un'altra nei condomini si fanno gli interessi propri e non quelli della comunita', se un condomino non consuma perche' e' costretto da problematiche diverse a non risiedere nell'appartamento non gli si viene incontro in nessun modo. Lasciami il paragone il condominio e' una piccola Europa ognuno cerca di prendere benefici a discapito dell'altro e quando uno e' in difficolta' non gli si viene incontro. Esistono anche casi felici ma sono molto rari e circoscritti fuori dalle grandi citta' e in condomini di pochi appartamenti.

La legislazione cerca di mediare ma poi difficilmente si riesce ad applicare quanto legiferato.
Da parte mia ritengo che sarebbe utile nel forum scambiare informazioni anche su casi vissuti e risolti, da qui la mia precedente richiesta, ma questo e' il mio pensiero.

 

[condobip]

... Da parte mia ritengo che sarebbe utile nel forum scambiare informazioni anche su casi vissuti e risolti, da qui la mia precedente richiesta, ma questo e' il mio pensiero.

Io non conosco nessuno che abbia avuto un caso del genere, comunque il Topic non viene chiuso se non per casi particolari, per cui se qualcuno sa come ha risolto questo problema, potrà intervenire
Per quanto mi riguarda sono perfettamente in linea con Mapeit.

 

[Luigi Criscuolo]

Coraggio; Resisti: sembra che la Regione Lazio, allineandosi alla Regione Lombardia, nel 2013 emanerà una legge per obbligare il montaggio dei contabilizzatori di calore in tutta la regione.
Volevo solo farti notare che quando tu dici che il condominio è un concentrato di persone che fa il proprio interesse stai parlando di te stesso; tu hai il problema che non abitando in un appartamento non vuoi pagare le spese di riscaldamento; e tutti gli gli altri, secondo te, dovrebbero dirti " si, si, faccia pure; le spese condominiali di riscaldamento li dividiamo n-1 fino a quando lei non ritorna". Non ti sembra di pretendere un pò troppo?
Per quanto riguarda il distacco permanente hai fatto bene i conti? Il gioco ne vale la candela? Distaccarsi in modo permanente costa. Se vendi la casa senza l'allaccio all'impianto di riscaldamento centralizzato ricaverai di meno del prezzo che potresti ottenere con il riscaldamento funzionante. Non so se l' ultima legge sul risparmio energetico ( quella che obbliga al montaggio dei contabilizzatori di calore) ti consente di mettere un impianto autonomo. Se decidi di ritornare ad abitarci il costo per il riallaccio si mangerà quasi tutta la cifra risparmiata. Poi non è detto che il riallaccio non comporti problemi al circuito di riscaldamento ed alla pompa di circolazione se la casa e l'impianto di riscaldfamento sono vecchi. Se poi per distaccarti hai dovuto metterci l' avvocato.... valuta tu.