prospero

Membro Ordinario
Proprietario Casa
Ringrazio tutti anticipatamente per la disponibilità a risolvere i Ns. dubbi.
Egregi Signori,
1) in seguito al decesso di mio padre avvenuto nel nov. 2013, ho ereditato insieme ai miei tre fratelli un locale commerciale locato il 16 luglio 2012 per attività ristorativa.
Detto locale in seguito alla successione aperta in dic. 2013, è ora in parti uguali tra noi 4 coeredi.
Avvenuta ora la successione ereditaria, quindi passaggio della proprietà a titolo gratuito, è necessario dotare l’immobile di certificazione energetica APE ? Il notaio non ha chiesto e non ci ha detto nulla !
2) vorrei vendere la mia quota a mio fratello (coerede): ha lui diritto di prelazione rispetto al conduttore dell’immobile ? o il conduttore potrebbe reclamare il diritto di prelazione ?
- per la vendita della mia quota a mio fratello (coerede) è necessaria la certificazione energetica dell’immobile da esibire al notaio ed eventualmente anche al conduttore anche se il contratto di locazione risale al luglio 2012 ?
- la spesa della certificazione energetica è da dividere tra tutti i coeredi o solo a mio carico che sono il venditore della quota ?
Grazie
 

Adriano Giacomelli

Membro dello Staff
Proprietario Casa
Premesso che una certificazione energetica costa circa € 200, sarebbe un documento che appartiene all'immobile, in un'ottica più ampia del vostro problema ereditario.
Mi sarebbe piaciuto che voi risolveste la vostra problematica di quota, in fase di successione, tu rinunciavi alla tua quota a favore di tuo fratello.
Ora vuoi sapere se il diritto di prelazione ha una scala gerarchica?. No! O il notaio ti dice che in forza di un qualche meccanismo di quote di coeredi, è possibile sistemare la cessione, oppure l'acquirente che manifesta la volontà di acquisto con esplicita espressione dell'ammontare economico offerto, diviene il tantum da esternare all'altro soggetto, che può esercitare la prelazione. Come dire che se tuo fratello vuole acquistare a 10, 10 sarà la prelazione su cui potrà attivarsi il conduttore.
 

Gianco

Membro Storico
Professionista
La prelazione esiste solo fra coeredi. Pertanto se tu vuoi cedere la tua quota devi interpellare tutti i tuoi fratelli i quali hanno lo stesso diritto. Perché uno solo possa acquistare la tua quota occorre che gli altri due sottoscrivano una dichiarazione di non essere interessati all'acquisto della quota a qualsiasi prezzo. Il conduttore avrebbe diritto di prelazione se tu volessi vendere a terzi.
 

Luigi Criscuolo

Membro Storico
Proprietario Casa
Avvenuta ora la successione ereditaria, quindi passaggio della proprietà a titolo gratuito, è necessario dotare l’immobile di certificazione energetica APE ?
Non credo proprio perché l'APE è un onere a carico del venditore che aliena la sua proprietà. Nella successione non c'é una parte venditrice che aliena la sua proprietà. Quando si parla di obbligo di redazione dell'APE anche nelle alienazioni a titolo gratuito secondo me si intendono le donazioni: quindi l'APE è un onere a carico del donante.
Il 16 luglio 2012 era già in vigore il dlgs 192/2005: l'obbligo di allegare l'ACE al contratto di affitto valeva per gli edifici di nuova costruzione o che avevano fatto dei lavori di ristrutturazione connessi con il risparmio energetico.
 

1giggi1

Membro Assiduo
Proprietario Casa
La prelazione esiste solo fra coeredi. Pertanto se tu vuoi cedere la tua quota devi interpellare tutti i tuoi fratelli i quali hanno lo stesso diritto. Perché uno solo possa acquistare la tua quota occorre che gli altri due sottoscrivano una dichiarazione di non essere interessati all'acquisto della quota a qualsiasi prezzo.
Dissento, il diritto di prelazione è verso terzi, se cedo ad un coerede gli altri poco possono.
Luigi
 

1giggi1

Membro Assiduo
Proprietario Casa
Scusa Gianco ma confondi un poco le cose.
Il diritto di prelazione (no riscatto) è nei confronti di terzi, infatti viene tutelato il fatto di non far entrare estranei nella comunione. Se io cedo ad un coerede, il principio che il legislatore voleva tutelare, di non far entrare estranei, è quindi mantenuto.
La vendita al coerede, ad un prezzo magari di favore perché è quel coerede, non può far nascere negli altri lo stesso diritto.
A dar manforte a ciò è il fatto che se io dono ad un coerede nessuno degli altri può pretendere nulla, neanche che la donazione venga divisa in parti uguali tra tutt gli altri.
Concludo dicendo che non sono un legale e che l'art. 732 sulla prelazione parla abbastanza chiaro
 

Gianco

Membro Storico
Professionista
La vendita è diversa dalla donazione. La vendita è soggetta alla prelazione di tutti gli eredi. Pertanto confermo quanto sopra.
 

1giggi1

Membro Assiduo
Proprietario Casa
La vendita è diversa dalla donazione. La vendita è soggetta alla prelazione di tutti gli eredi. Pertanto confermo quanto sopra.
E' così per la vendita a terzi e non ad un coerede.

Per chiudere:
  • l’alienazione della quota o parte di essa ad un estraneo (se dunque viene alienata ad uno dei coeredi gli altri non hanno diritto di riscatto);
  • l’alienazione deve avvenire a titolo oneroso (una eventuale permuta esclude la prelazione);
  • lo stato di comunione ereditaria tra gli originali coeredi.
 

Gianco

Membro Storico
Professionista
Il diritto di prelazione fra i coeredi dello stesso dante causa, nel caso più d'uno manifesti interesse, va suddiviso per quote uguali fra i pretendenti.
 

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