Subaffitto e bed and breakfast-affittacamere

[patrizia22]

Buongiorno a tutti, scrivo per la prima volta perchè ho proprio bisogno di aiuto.
Mio padre ha un appartamento a Milano che ha affittato con un contratto di locazione ad uso abitativo, con permesso di subaffitto.
Su internet ho scoperto che il conduttore, senza averci detto niente, usa l'appartamento per fini turistici. Su internet risulta sia come bed and breakfast che come affittacamere. Questo crea problemi rispetto alla manutenzione della casa.
Volevo sapere:
1)se per il proprietario sia possibile negare il proprio consenso e porre un veto a tale attività.
E poi anche:
2)l'aperutra di un bed and breakfast so essere compatibile con un contratto di locazione ad uso abitativo, ma il conduttore ha il vincolo di stabilire la residenza nell'appartamento; in caso contrario la sua attività non risulerebbe lecita, giusto?
3)l'apertura di un affittacamere invece, se non ho capito male, non richiede la residenza nell'appartamento. Ma non risulterebbe in questo caso come un'attività commerciale? ovvero, sarebbe un'attività compatibile con un contratto di locazione ad uso abitativo con permesso di subaffitto?
grazie mille!

 

[griz]

secondo me un subaffitto ed un'attività di affittacamere o bed & breackfast sono cose diverse, gli ultimi due si configurano ciome attività regolamentate dovrebbero quindi eventualmente essere autorizzate dalla proprietà dell'immobile, il primo no
io verificherei se il B6B è autorizzato

 

[uva]

Concordo con griz, e aggiungo che spesso i regolamenti condominiali vietano espressamente l'esercizio dell'attività di affittacamere.
Quindi è opportuno controllare sul regolamento del condominio dove si trova l'appartamento se ci sono limitazioni nell'uso delle unità immobiliari.

 

[Luigi Criscuolo]

i regolamenti condominiali vietano espressamente l'esercizio dell'attività di affittacamere.

la cassazione si è già espressa su questo argomento affermando che i B&B e l'attività di affittacamere non contrastano con l'utilizzo abitativo dell'unità immobiliare. Sentenza del 14/11/2008.

ma il conduttore ha il vincolo di stabilire la residenza nell'appartamento; in caso contrario la sua attività non risulerebbe lecita, giusto?

no. Se il conduttore non risiede nell'appartamento non viene considerato un B&B famigliare occasionale ma professionale e continuativo..

 

[griz]

scusate, ma se il conduttore intende esercitare un'attività di affittacamere o B&B non deve essere autorizzato dal proprietario? Residente o no secondo me è un'attività ricettiva professionale
Se il proprietario ha autorizzato il subaffitto non mi sembra la stessa cosa

 

[patrizia22]

Eh mi chiedevo la stessa cosa griz. Il conduttore non ha bisogno di un consenso da parte del proprietario per usare l'appartamento per un attività di bed and breakfast o affittacamere? Non deve quantomeno avvisare il proprietario?
Oppure il proprietario, una volta scoperta tale attività, ha il potere di vietare che il proprio appartamento venga utilizzato in quel modo?

 

[Magnus Ansegar]

Eh mi chiedevo la stessa cosa griz. Il conduttore non ha bisogno di un consenso da parte del proprietario per usare l'appartamento per un attività di bed and breakfast o affittacamere? Non deve quantomeno avvisare il proprietario?
Oppure il proprietario, una volta scoperta tale attività, ha il potere di vietare che il proprio appartamento venga utilizzato in quel modo?

L''attività di b&b o un'attività come quella dell'affittacamere non vanno confuse con la sublocazione immobiliare. Tali attività esulano dall'ambito della locazione di immobile ad uso abitativo e dalla relativa disciplina, di conseguenza l'inquilino a cui hai locato l'immobile non può esercitare tali attività all'interno dei locali a lui locati, riconducendole nell'alveo della sublocazione totale o parziale che sia, in cui è sufficiente il consenso del locatore, in quanto tali attività e, nel caso specifico quella di affittacamere, vera e propria industria analoga, per natura, a quella alberghiera, configurano un mutamento della cosa locata che integra gli estremi dell'inadempimento da parte dell'inquilino.

 

[Nemesis]

la cassazione si è già espressa su questo argomento affermando che i B&B e l'attività di affittacamere non contrastano con l'utilizzo abitativo dell'unità immobiliare. Sentenza del 14/11/2008.

Quella sentenza (n. 369) non era della Corte di Cassazione. Ma della Corte Costituzionale, con cui fu dichiarata l’illegittimità costituzionale dell'art. 45, comma 4 della legge regionale della Lombardia n. 15/2007. Quel comma recita:
"L'attività (*) è esercitata in case unifamiliari o, previa approvazione dell'assemblea dei condomini, in unità condominiali; comunque l'esercizio dell'attività non determina il cambio della destinazione d'uso dell'immobile."
(*) di "bed & breakfast".
Subordinando il rilascio dell’autorizzazione amministrativa per lo svolgimento di attività (non comportante la sostanziale modifica della destinazione d’uso dell’immobile) a un preventivo atto di assenso dell’assemblea condominiale, la norma impugnata infatti ha illegittimamente modificato la disciplina contenuta nel codice civile (disciplina di rango superiore, poiché derivante da fonte statale).
Quindi le norme del codice civile sanciscono che l’assemblea dei condomini non ha altri poteri rispetto a quelli fissati tassativamente dal codice stesso e non può portare limitazioni alla sfera di proprietà dei singoli condomini, a meno che le predette limitazioni non siano specificatamente accettate o nei singoli atti di acquisto o nel regolamento di condominio di tipo contrattuale.

 

[patrizia22]

Quindi, se non ho capito male, Nemesis, quello che scrivi vuol dire.che, se il proprietario di un appartamento in un condominio volesse aprire un b&b, può farlo anche senza il consenso dell assemblea di condominio, a meno che nel regolamento di condominio non sia specificato che tale.attività sia vietato.
Ma un inquilino può destinare un appartamento a tale attività senza il consenso del proprietario?

 

[Luigi Criscuolo]

a me sembra che autorizzando il conduttore al sub affitto, hai autorizzato quest'ultimo a lucrare sulla casa di tua proprietà.
Poni il caso che il conduttore, essendo residente nell'appartamento, sub affitti una o due stanze con uso di bagno e cucina: praticamente, se ci sa fare, l'affitto che deve dare a te lo ottiene dai suoi inquilini.
Prendere in affitto l'appartamento non comporta l'obbligo di abitarlo: per te è importante che paghi il fitto concordato e le spese condominiali.
Ovviamente il conduttore, non abitando nell'ppartamento, se sub affitta chiederà un cifra superiore a quella che paga a te.
La corte costituzionale ha stabilito che l'attività di affittacamere o di B&B non determina il cambio di destinazione d'uso dell'immobile: che rimane abitativo. Probabilmente non potrà sub affittare per fare uno studio medico o per insediare un ufficio legale o assicurativo: perché c'é un cambiamento di destinazione d'uso dell'immobile.
Pertanto, a mio avviso, non dovevate acconsentire alla sub locazione; dovete solo augurarvi che nel regolamento di condominio contrattuale (che è quello redatto dal costruttore al momento della creazione del condominio) ci sia questo divieto. Se il divieto è scritto nel regolamento condominiale assembleare, tale divieto non è operativo per i motivi già espressi dalla corte costituzionale, anche se la norma è stata approvata all'unanimità.