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uva

Membro Senior
Proprietario Casa
dovrei pagare l'agenzia , e se alla fine andasse tutto a monte?
Puoi evitare questo scenario seguendo il saggio suggerimento dato da @Franci63 nel
post n. #2:
insistendo per firmare con il venditore un nuovo contratto in cui potrete mettere come condizione sospensiva la liberazione dell’immobile, oltre al mutuo, senza la quale non procederete e non saranno dovute provvigioni.
Temo che l'Agenzia non ne sia entusiasta, perché dopo tutto questo tira-e-molla (causato non da te, ma dal venditore!) rischierebbe pure di non incassare alcuna provvigione.
Hai provato a parlarne all'Agente immobiliare, almeno per sondare la sua reazione?
 

Disfido

Membro Junior
Conduttore
Il suggerimento di Franci63 faceva riferimento alla possibilità di sottoscrivere un nuovo contratto preliminare e non un compromesso.
La differenza tra le due è che nel caso del compromesso è possibile inserire la clausola del pagamento per ogni giorno di mancato rilascio dell'immobile, nel caso del preliminare mi pare di capire che non si fattibile.
Per preliminare intendo la mia attuale proposta di acquisto, accettata a suo tempo dal venditore.

Non ho ancora sondato il terreno per quanto riguarda l'agenzia.
 

uva

Membro Senior
Proprietario Casa
non mi fermerò di certo al doppio della caparra ma andrò beno oltre
Su questo ti do ragione. Ma quando non ci si accontenta del risarcimento rappresentato dalla caparra confirmatoria, occorre dimostrare il maggior danno subìto.
E' comunque quasi certo che il venditore non ti risarcirà spontaneamente e dovrai iniziare una causa. Altri costi da sostenere e altro tempo per giungere ad una conclusione.

mi viene quasi da pensare che sia meglio acquistare l'immobile occupato ad un prezzo più basso (qualora il proprietario accetti),
Dipende dalla riduzione di prezzo che proponi al venditore, che sarà restio ad accettare.

Quanto agli affitti che incasseresti dall'inquilina, non esserne così certo. Purtroppo spesso accade che i conduttori tralascino di pagare le ultime mensilità prima del rilascio dell'immobile. Sanno benissimo che al locatore non conviene iniziare un'azione legale (troppo lunga e costosa) per recuperare il proprio credito.
 

uva

Membro Senior
Proprietario Casa
contratto preliminare e non un compromesso.
Scusa, ma non capisco la differenza.

"Compromesso" non è un termine corretto.
Il termine tecnico esatto è "contratto preliminare", come ti aveva già detto @Franci63
Compromesso è un termine improprio, con cui si definisce il contratto preliminare di compravendita.
La tua attuale proposta di acquisto, già accettata dal venditore, è un preliminare.
Il suggerimento consiste nel firmare un altro preliminare (più articolato e preciso, stilato dal tuo notaio) che sostituisce gli accordi precedenti.
 

Disfido

Membro Junior
Conduttore
Scusa, ma non capisco la differenza.

"Compromesso" non è un termine corretto.
Il termine tecnico esatto è "contratto preliminare", come ti aveva già detto @Franci63


La tua attuale proposta di acquisto, già accettata dal venditore, è un preliminare.
Il suggerimento consiste nel firmare un altro preliminare (più articolato e preciso, stilato dal tuo notaio) che sostituisce gli accordi precedenti.
E in questo nuovo preliminare si può specificare la clausola giornaliera sopracitata?
Capisco che possa non esserci differenza ma da come la pone l'agenzia c'è.
Nel senso che io ho fatto una proposta di acquisto che è stata accettata, ed è un preliminare. Ma ho anche firmato un contratto con l'agenzia in cui mi impegno a pagare le loro provvigioni "al compromesso", che è comunque un preliminare.
 

uva

Membro Senior
Proprietario Casa
in questo nuovo preliminare si può specificare la clausola giornaliera sopracitata?
Ritengo di sì, se entrambe le parti (venditore ed acquirente) si accordano in tal senso.

ho anche firmato un contratto con l'agenzia in cui mi impegno a pagare le loro provvigioni "al compromesso", che è comunque un preliminare.
Infatti nel mio precedente post n.#61 ho scritto che l'Agenzia verosimilmente non sarà d'accordo alla stesura (da parte del tuo notaio) di un nuovo preliminare con la condizione sospensiva inerente alla liberazione dell'immobile. Perché se la condizione non si avvera non incasserà alcuna provvigione.

Però @Franci63 ipotizzava
L’agente avrà da ridire ( rischia di perdere una provvigione attualmente certa), ma avendo dato informazioni errate conviene anche a lui non fare il difficile.
ossia che l'Agente possa temere che tu lo coinvolga in una futura richiesta risarcimento danni, e piuttosto corra il rischio di perdere le provvigioni.

Che poi è un rischio "calcolabile": informatevi ancora presso il costruttore circa la data di consegna della nuova abitazione all'inquilina. E nel "nuovo" preliminare tenetevi larghi! Scrivendo che il rogito e la consegna dell'immobile libero avverrà entro e non oltre fine giugno 2019 (non marzo, come pare ipotizzabile a tutt'oggi).
 

Disfido

Membro Junior
Conduttore
Individuando le possibili alternative:
  1. abbandonare e cercare di ricavare qualcosa
  2. compromesso con penale giornaliera, senza certezza che la penale mi venga pagata, dovrei pagare 5000 euro all'agenzia e potrei anche non riuscire mai a rogitare
  3. rogito con l'immobile occupato entro l'anno quindi avere condizioni migliori del mutuo, si spera una riduzione del prezzo dell'immobile e percepirei l'affitto almeno fino a maggio.
    Di contro avrei tutte le problematiche legate ad una casa occupata...
  4. nuovo preliminare (non compromesso) con clausola sospensiva legata al mutuo e immobile libero, senza incasso dell'agenzia. Rimane la perdita delle condizioni del mutuo per le quali dovrei cercare di rivalermi sul prezzo.

tra le quattro ritengo che la 4 (quella suggerita da voi) sia l'unica praticabile, oltre alla 1 ovviamente...
 

Disfido

Membro Junior
Conduttore
Ripenso alla soluzione 4 semplicmente perchè AD OGGI i tassi sono già aumentati e ho già perso dei soldi.
Se dovessi mettermi a cercare un altro immobile impiegherei comunque dei mesi per acquistarlo con ulteriore aumento dei tassi. A questo punto potrebbe valer la pena aspettare cercando di ridurre il prezzo di qualche migliaio di euro, oppure di ridurre la commissione dell'agenzia...che ne pensate?
 

uva

Membro Senior
Proprietario Casa
che ne pensate?
Considerato il maggior onere finanziario che dovresti sopportare nei prossimi mesi per l'aumento dei tassi, forse vale la pena approfondire l'opzione 3 (rogito con l'immobile occupato) per concludere l'acquisto velocemente.

Prima di decidere in tal senso dovresti, a mio parere, procedere come segue:

1) Il venditore ti consegna in visione il contratto di locazione in essere e la disdetta dell'inquilino. Tu li fotocopi e li esamini attentamente col tuo avvocato, per sincerarti che sia tutto in regola (contratto registrato, disdetta del conduttore accettata dall'attuale locatore, presenza di un deposito cauzionale su cui ti potrai rivalere come nuovo locatore in caso di danni all'immobile causati dall'inquilina o altre sue inadempienze).

2) Chiedi e ottieni le referenze di questa inquilina: ha dei redditi dimostrabili (busta paga, ecc) da cui si evinca che è in grado di pagare le mensilità? Può esibire le ricevute dei bonifici da cui risulti che finora ha sempre pagato puntualmente il canone di locazione e gli oneri accessori? Quali altre persone occupano con lei l'immobile locato?

3) Negozi col venditore una riduzione del prezzo di acquisto che soddisfi entrambi; e chiedi uno sconto sulle provvigioni all'Agenzia che non è stata del tutto trasparente nel darti le informazioni.

Secondo me il punto 1) è molto importante, perché pare che a tutt'oggi ti abbiano parlato di contratto di locazione e disdetta senza mostrarti i documenti.
 

Disfido

Membro Junior
Conduttore
Considerato il maggior onere finanziario che dovresti sopportare nei prossimi mesi per l'aumento dei tassi, forse vale la pena approfondire l'opzione 3 (rogito con l'immobile occupato) per concludere l'acquisto velocemente.

Prima di decidere in tal senso dovresti, a mio parere, procedere come segue:

1) Il venditore ti consegna in visione il contratto di locazione in essere e la disdetta dell'inquilino. Tu li fotocopi e li esamini attentamente col tuo avvocato, per sincerarti che sia tutto in regola (contratto registrato, disdetta del conduttore accettata dall'attuale locatore, presenza di un deposito cauzionale su cui ti potrai rivalere come nuovo locatore in caso di danni all'immobile causati dall'inquilina o altre sue inadempienze).

2) Chiedi e ottieni le referenze di questa inquilina: ha dei redditi dimostrabili (busta paga, ecc) da cui si evinca che è in grado di pagare le mensilità? Può esibire le ricevute dei bonifici da cui risulti che finora ha sempre pagato puntualmente il canone di locazione e gli oneri accessori? Quali altre persone occupano con lei l'immobile locato?

3) Negozi col venditore una riduzione del prezzo di acquisto che soddisfi entrambi; e chiedi uno sconto sulle provvigioni all'Agenzia che non è stata del tutto trasparente nel darti le informazioni.

Secondo me il punto 1) è molto importante, perché pare che a tutt'oggi ti abbiano parlato di contratto di locazione e disdetta senza mostrarti i documenti.
La disdetta mi è stata mostrata ieri, c'erano gli estremi del contratto ed era datata 15/11/2018, in tal senso il venditore è un vero fesso, doveva ALMENO retrodatarla.
Adesso in pratica ha messo in vendita un immobile a settembre dichiarandolo libero, in più senza notificare l'inquilino nè tantomeno aver ricevuto la disdetta prima della messa in vendita.

Anche io convengo sul fatto che "economicamente" potrebbe valere la pena acquistarla ma ci sono almeno due motivazioni che mi fanno desistere:

- Pare che i lavori della casa in cui l'inquilino dovrà spostarsi, siano fermi da mesi causa fine dei fondi e/o mancati pagamenti dei futuri proprietari. Non mi stupirei di ulteriori ritardi o addirittura blocchi per fallimenti o questioni analoghe, non sarebbe di certo la prima volta...
- Il venditore non accetterà mai una proposta che gli sottragga dal 15% al 30% e per me è assolutamente inaccettabile pagare 170.000 euro una casa occupata, quindi dubito che ci sia margine di accordo

Per questo più ci penso più mi convinco che la soluzione iniziale del nuovo preliminare sia quella più trasparente e percorribile...
Tralaltro bisognerebbe capire in che misura i tassi potrebbero crescere e se effettivamente potrei avere un danno nell'ordine delle decine di migliaia di euro.
Se una rata mi aumenta di 20 euro, è vero che in 30 anni sono soldi ma sono certo che 20 euro in più al mese non mi manderanno alla rovina.
 

Franci63

Membro Assiduo
Proprietario Casa
- Pare che i lavori della casa in cui l'inquilino dovrà spostarsi, siano fermi da mesi causa fine dei fondi e/o mancati pagamenti dei futuri proprietari. Non mi stupirei di ulteriori ritardi o addirittura blocchi per fallimenti o questioni analoghe, non sarebbe di certo la prima volta...
Occhio che questo potrebbe essere un bel problema, qualsiasi decisione tu prenda , se vuoi tentare di acquistare .Senza certezze ( o “quasi certezze”), il rischio di aspettare ancora per niente è alto.
Inoltre non sono sicura che tu possa detrarre gli interessi del mutuo prima casa , se non porti la residenza nella casa acquistata.
Ho seguito gli sviluppi della discussione, ma l’unica soluzione praticabile per me resta il nuovo preliminare con condizione sospensiva ( liberazione immobile entro data x, solo se hai almeno “quasi certezze”) con prezzo ribassato almeno pari ai canoni percepiti da 30 novembre al rilascio. E solo se è l’immobile della vita.
 

Disfido

Membro Junior
Conduttore
Occhio che questo potrebbe essere un bel problema, qualsiasi decisione tu prenda , se vuoi tentare di acquistare .Senza certezze ( o “quasi certezze”), il rischio di aspettare ancora per niente è alto.
Inoltre non sono sicura che tu possa detrarre gli interessi del mutuo prima casa , se non porti la residenza nella casa acquistata.
Ho seguito gli sviluppi della discussione, ma l’unica soluzione praticabile per me resta il nuovo preliminare con condizione sospensiva ( liberazione immobile entro data x, solo se hai almeno “quasi certezze”) con prezzo ribassato almeno pari ai canoni percepiti da 30 novembre al rilascio. E solo se è l’immobile della vita.
Hai centrato pienamente il mio punto di vista.
Purtroppo la certezza non esiste, la casa è quella ed è l'immobile definitivo, se decido di aspettare ancora sarà sicuramente rischiando "solo" il tempo.
Il costruttore dice "marzo", ma si sa come vanno queste cose, potrebbe essere anche aprile e non potrei farci nulla.

Aspetto ora notizie dal venditore, anche se con quella disdetta mi pare ancora più chiaro che l'inquilino non ha motivo di schiodarsi da lì...però la speranza è l'ultima a morire.

Se la risposta dovesse essere negativa dovrò decidere se mandare tutto all'aria o aspettare altri 3 mesi formulando il nuovo preliminare.
 

uva

Membro Senior
Proprietario Casa
Faccio una domanda un po' banale (per la pigrizia di rileggere tutti i 72 post!): l'assegno di 5.000 euro che a luglio avevi consegnato all'Agenzia come caparra, che fine ha fatto?

Siccome avevi scritto
La mia proposta è vincolata all'ottenimento del mutuo
e il mutuo non è ancora stato formalizzato definitivamente, ho pensato che
l'assegno non è stato consegnato e incassato dal venditore, ma è ancora in mano all'Agente, giusto?

Se è così, fossi io l'acquirente ora che apprendo l'ultima brutta notizia (cantiere della nuova casa fermo per mancanza di fondi con possibilità di fallimento dell'impresa costruttrice) chiederei all'Agenzia di restituirmi il mio assegno e annullare tutto, rinunciando alla provvigione.

Perché temo che l'inquilina non si schioderà da dove abita adesso. C'è il rischio di doverla sfrattare per fine locazione se entro il termine stabilito per il rilascio nella disdetta del contratto non le avranno consegnato la casa nuova. E gli sfratti non sono procedure veloci.

Capisco che l'Agente finora ha lavorato e desidera essere pagato, ma dovrebbe rivalersi sul venditore che ha fatto dei pasticci, non su di te!
 

uva

Membro Senior
Proprietario Casa
nuovo preliminare con condizione sospensiva
Faccio una domanda da profana a te che sei molto esperta!

Siccome l'Agenzia non incasserà le provvigioni se la condizione sospensiva (appartamento libero entro la data X) non si verificherà e non si giungerà al rogito, può opporsi a questo nuovo preliminare?
Oppure venditore ed acquirente si accordano, sottoscrivono il nuovo preliminare stilato dal notaio dell'acquirente, e l'Agenzia si deve adeguare alla loro volontà?
 

Disfido

Membro Junior
Conduttore
Faccio una domanda un po' banale (per la pigrizia di rileggere tutti i 72 post!): l'assegno di 5.000 euro che a luglio avevi consegnato all'Agenzia come caparra, che fine ha fatto?

Siccome avevi scritto

e il mutuo non è ancora stato formalizzato definitivamente, ho pensato che
l'assegno non è stato consegnato e incassato dal venditore, ma è ancora in mano all'Agente, giusto?

Se è così, fossi io l'acquirente ora che apprendo l'ultima brutta notizia (cantiere della nuova casa fermo per mancanza di fondi con possibilità di fallimento dell'impresa costruttrice) chiederei all'Agenzia di restituirmi il mio assegno e annullare tutto, rinunciando alla provvigione.

Perché temo che l'inquilina non si schioderà da dove abita adesso. C'è il rischio di doverla sfrattare per fine locazione se entro il termine stabilito per il rilascio nella disdetta del contratto non le avranno consegnato la casa nuova. E gli sfratti non sono procedure veloci.

Capisco che l'Agente finora ha lavorato e desidera essere pagato, ma dovrebbe rivalersi sul venditore che ha fatto dei pasticci, non su di te!
Le informazioni riguardo i lavori "fermi" potrebbero non essere attendibili, vanno prese con le pinze, però vedendo con i miei occhi ho constatato che al momento non stanno lavorando. Mancano gli infissi e le rifiniture, esternamente le case sono pronte ma ovviamente la data del costruttore non è mai una certezza, potrebbe dire gennaio o maggio per me ormai la sua parola lascia il tempo che trova...
Quindi in caso io decida di continuare devo considerare almeno da 3 a 6 mesi di ulteriore attesa, giusto per non illudermi.

L'agente è in possesso dell'assegno che non è stato incassato, inoltre mi ha già detto che non gli devo nessuna commissione e che si rivarrà sul proprietario (in realtà penso che essendo conoscenti non gli darà nulla).

Escludo di comprare l'immobile occupato e imbarcarmi in possibili problematiche come uno sfratto...
 
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Franci63

Membro Assiduo
Proprietario Casa
può opporsi a questo nuovo preliminare?
Oppure venditore ed acquirente si accordano, sottoscrivono il nuovo preliminare stilato dal notaio dell'acquirente, e l'Agenzia si deve adeguare alla loro volontà?
Secondo me l’agenzia avrà già maturato ildiritto alle provvigioni, non appena ci sarà ok al mutuo ( se non sbaglio è stata fatta la perizia, e sono in attesa di esito).
Se poi i contraenti stilano un nuovo contratto, che tra loro sostituisce il precedente, il diritto dell’agente non viene meno, come normalmente non viene meno se le parti di un preliminare di vendita dovessero decidere di non procedere con il rogito.

Poi è auspicabile che l’agente non infierisca sulla parte non inadempiente, ma sarebbe una scelta personale.
 
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Reazioni: uva

Disfido

Membro Junior
Conduttore
quindi se la perizia fosse andata a buon fine l'agenzia potrebbe pretendere da me la provvigione anche se l'immobile non è libero?
Anche se mi ha detto che non lo farà c'è poco da fidarsi...
 

uva

Membro Senior
Proprietario Casa
Anche se mi ha detto che non lo farà c'è poco da fidarsi.
Potresti chiedere all'Agenzia di sottoscrivere una dichiarazione in tal senso.
L'Agente rinuncia alla provvigione dell'acquirente se alla data X non si giungerà al rogito in quanto la condizione sospensiva (appartamento libero) non si sarà verificata.

Data la situazione confusa e incerta in cui vi trovate, mi pare che adesso occorra mettere dei punti fermi. Non solo discorsi generici, ma impegni scritti.
 

Disfido

Membro Junior
Conduttore
Non mi riferivo al nuovo preliminare ma a quello in atto che scadrà il 30 novembre.
Vorrei capire se in qualche modo potrei trovarmi in difetto nei confronti dell'agenzia.

Questo perché una mia possibile strategia potrebbe essere quella di "spaventare" agente e proprietario avanzando una ipotesi di citazione per danni.
Potrebbe essere una strada per far capire al proprietario che se rinunciassi gli costerebbe di più di un eventuale sconto sul prezzo finale.

So che è terrorismo psicologico, ma dopo il loro comportamento, è il minimo che io possa fare...
 

Franci63

Membro Assiduo
Proprietario Casa
Vorrei capire se in qualche modo potrei trovarmi in difetto nei confronti dell'agenzia.
Direi che è più in difetto l’agenzia con te, in questo caso.
L’aver messo in vendita un immobile occupato, vantando la sua liberazione come imminente ( settembre, come scritto nella proposta da lui compilata), senza aver usato la diligenza minima di verificare questa informazione, controllando se esistesse una regolare disdetta, lo mette dalla parte del torto.
La strategia da te indicata può funzionare con il venditore ( anche se per ora non pare molto ricettivo) , meno con l’agente ( che danni ti avrebbe causato , economicamente parlando? )
Mi spiego meglio: i “danni” che potresti lamentare ( mancato acquisto altro immobile, tassi mutuo peggiori) , sono impossibili da dimostrare e collegare a sua responsabilità diretta.
Mentre il venditore, se fosse agile, capirebbe che gli conviene rinegoziare il contratto, concedendoti qualche vantaggio economico, per non rimetterci subito da inadempiente.
 

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