Acquisto immobile libero. ma occupato

[uva]

lo firmiamo entrambi senza fare giri strani.

Se io fossi l'acquirente cercherei di convincere il venditore a firmare un nuovo accordo preparato dal mio notaio, considerato che l'Agente immobiliare forse non è in grado di risolvere la situazione.
Naturalmente il notaio deve essere pagato (dall'acquirente) per questo servizio, ma almeno si ha la ragionevole tranquillità che l'accordo sia corretto ed esaustivo.

Penso che la tua proposta di acquisto di luglio (accettata dal venditore, con l'accettazione a te già comunicata dall'Agente) sia già stata registrata all'Agenzia delle Entrate, giusto?
Il termine per la registrazione è di 20 giorni dall'accettazione, che sono ampiamente scaduti.
Se è così, ritengo si possa comunque sottoscrivere un preliminare successivo, più completo ed articolato, e registrarlo.
@Franci63 mi corregga se sbaglio!

Oppure la proposta accettata/preliminare non è stata registrata a causa della condizione sospensiva relativa al mutuo?
Se così fosse, forse si può annullare più facilmente.

 

[Franci63]

Se è così, ritengo si possa comunque sottoscrivere un preliminare successivo, più completo ed articolato, e registrarlo.

Certamente.
In ogni caso la registrazione ( a differenza dai contratti di locazione, nei quali la mancanza di registrazione rende nullo il contratto), non influisce sulla validità del contratto preliminare; che può sempre essere sostituito da un nuovo contratto , da registrare anch’esso, d’accordo tra le parti.

 

[Disfido]

Ieri ho incontrato agenzia e proprietario e vi aggiorno in merito.

Tempi di rilascio:
Premetto che questa volta l'agenzia ha avuto un comportamento decisamente più onesto, informandosi per conto suo direttamente con il costruttore della casa destinata all'attuale inquilino ha ottenuto la mia stessa informazione e me l'ha comunicata, ovvero l'immobile verrà sarà consegnato a marzo, data nella quale quindi dovrebbe essere liberato l'immobile che sto acquistando.
L'inquilino tuttavia, oltre ad essersi indignato per l'interessamento dell'agente immobiliare, continua a sostenere che il suo immobile sarà pronto per dicembre, ma tutti sappiamo che non è così.
A prescindere da questo non possiamo affidarci alla parola del costruttore, ma sappiamo almeno che i tempi saranno lunghi e di molto.

Contratto di locazione:
Il proprietario (un gran fesso a mio parere) dichiara di avere contratto di locazione regolarmente registrato ma ancora in essere.
L'inquilino quindi non ha effettuato alcuna disdetta con il relativo preavviso e può ancora teoricamente avvalersi sia della prelazione sull'acquisto che godere dell'immobile fino alla fine del contratto (correggetemi se sbaglio, vi riporto quanto mi è stato detto dall'agente).
L'inquilino ha dichiarato all'agente testuali parole "per me vale una stretta di mano" e sostiene di poter lasciare l'immobile quando vuole...

Ora il quadro della situazione è abbastanza chiaro, l'inquilino o è ignorante o ci sta marciando in ogni caso c'è stato uno scarica barile partendo dall'inquilino che non ha comunicato una data certa di rilascio e neanche effettuato la disdetta, passando per il proprietario e finendo all'agenzia, quindi a me.

Risoluzione preliminare attuale
L'agente immobiliare, abbastanza indignato, ha spiegato al proprietario che è in una situazione critica, in quanto ha come termine massimo il 30 novembre per non essere inadempiente, diversamente dovrà risarcire me e pagare lui tutte le commissioni d'agenzia, anche le mie.

In conclusione

Prima soluzione
Di fronte a questo scenario, cioè pagare quasi 10.000 euro di penali, io e anche l'agente gli abbiamo suggerito di uscire di tasca sua euro X (ad esempio 5.000 euro) e offrirli all'inquilino per invogliarlo a lasciare l'immobile per il 30 novembre, essendo anche in "ottimi rapporti" come sostengono loro...
Inoltre l'agente gli ha suggerito di far presente all'inquilino che nel momento in cui lascerà l'immobile gli dovrà rendere le mensilità per la mancanta disdetta.
Quindi si auspica che l'inquilino accetti di avere soldi piuttosto che uscirne.
Se l'inquilino dovesse accettare acquisterei l'immobile libero ma le mie domande sono:
- come si risolve eventualmente la disdetta?
- potrebbe l'inquilino in qualche modo rivalersi su di me anche se nuovo proprietario?

Seconda soluzione
In mancata accettazione della prima soluzione, la seconda proposta è stata quella di sottoscrivere un nuovo preliminare (come suggerito da @FRANCESCA63) .
In merito a questo non ci siamo ancora espressi, l'idea sulle condizioni da imporre è questa:

- riduzione del prezzo dell'immobile a mio favore a titolo di danno/risarcimento
- sospensiva sul mutuo
- sospensiva sull'immobile libero
- termine ultimo per la sottoscrizione dell'atto con immobile libero al 30/03/2019

Sulla riduzione del prezzo ho dei dubbi.
La delibera del mio mutuo scade a dicembre e facendone una il nuovo anno i tassi potrebbero aumentare. Quindi vorrei sottrargli anche una somma congrua che vada coprire eventuali spese inerenti al nuovo mutuo.

Scusate se mi sono dilungato troppo ma ho cercato di rendervi la situazione più chiara possibile.

 

[Franci63]

Bene, ora potete decidere come procedere, avendo chiara la situazione e le alternative.

 

[Disfido]

Bene, ora potete decidere come procedere, avendo chiara la situazione e le alternative.

Le alternative sono chiare, le due cose ancora non chiare per me sono:

1. Come giocarmi la carta "prezzo", ovvero quantificare il danno che potrei avere posticipando il mutuo, e formalizzare nel preliminare la restituzione di questa somma. Nella mia ignoranza penso che sia più semplice e meno rischioso cambiare il prezzo finale dell'immobile nel preliminare piuttosto che chiedere un rimborso a posteriori che potrebbe non arrivare mai.

2. Anche acquistando l'immobile libero la questione della disdetta deve in qualche modo preoccuparmi?

 

[uva]

acquistando l'immobile libero la questione della disdetta deve in qualche modo preoccuparmi?

Non ti devi preoccupare a condizione che il contratto di locazione sia risolto (cioè chiuso, finito) nel momento in cui l'inquilino rilascia l'immobile.

A mio parere il proprietario e l'inquilino dovrebbero accordarsi tra di loro (se ci riescono...) per il rilascio entro la data X. Il 30 novembre mi pare poco probabile: l'inquilino, pur incentivato con la somma che hai ipotizzato in 5.00 euro, troverebbe facilmente un'altra soluzione abitativa?

Qualunque sia la data di rilascio, quando l'inquilino va via e restituisce le chiavi al proprietario le parti (locatore e conduttore) devono firmare il verbale di rilascio. Quella è la data di risoluzione del contratto di locazione; risoluzione che deve essere comunicata all'Agenzia delle Entrate entro 30 giorni.
Sono tutte pratiche che deve svolgere il proprietario (o il suo commercialista, se lui non è in grado): tu non c'entri nulla nel rapporto locativo!
La questione del mancato (anche parziale) preavviso relativo alla disdetta anticipata deve essere risolta tra il proprietario e l'inquilino.

E' importante che tu acquisti un immobile libero di fatto e di diritto: non ti conviene subentrare come locatore in un contratto di locazione ancora in essere.

Anche secondo me l'inquilino "ci marcia": sa bene che fino a quando non presenta al proprietario con lettera raccomandata ar formale disdetta anticipata del contratto, può continuare ad abitare lì fino alla scadenza naturale del contratto stesso.
Mi pare che manchi un'informazione importante: che tipo di contratto è (libero 4 + 4 oppure concordato 3 + 2) da cui riusciamo a capire qual è la scadenza naturale dello stesso.

 

[uva]

penso che sia più semplice e meno rischioso cambiare il prezzo finale dell'immobile nel preliminare piuttosto che chiedere un rimborso a posteriori che potrebbe non arrivare mai.

Concordo su questa soluzione, ma penso che il venditore non sia disponibile ad accettarla.
Prova a quantificare la riduzione prezzo che ti risarcirebbe dei danni patiti, e valuta la % di sconto che dovrebbe accordarti il venditore rispetto al prezzo di compravendita che avete già pattuito.

 

[Disfido]

Di comprare l'immobile locato non se ne parla, questo è un punto fermo.

Mi pare che manchi un'informazione importante: che tipo di contratto è (libero 4 + 4 oppure concordato 3 + 2) da cui riusciamo a capire qual è la scadenza naturale dello stesso.

La tipologia del contratto dovrebbe essere un 4+4 da ciò che dice il venditore.
Ma verificheremo con i documenti.

Prova a quantificare la riduzione prezzo che ti risarcirebbe dei danni patiti, e valuta la % di sconto che dovrebbe accordarti il venditore rispetto al prezzo di compravendita che avete già pattuito.

Questo può essere un problema. Perchè prevedere l'aumento del costo del mutuo in relazione al probabile aumento dei tassi è praticamente impossibile.
Dovrei parlare col consulente immobiliare per capire di quanto possono variare i tassi e andare per eccesso.

Purtroppo temo anche io che il proprietario non accetti questa soluzione e si riduca a pagare tutte le penali e rivendere l'immobile successivamente ad un prezzo più alto.
Per questo devo capire insieme all'agenzia "come prenderlo".

 

[uva]

La tipologia del contratto dovrebbe essere un 4+4 da ciò che dice il venditore.

Siccome nel post n. # 19 hai scritto che l'inquilino abita lì da sei anni, ne avrebbe ancora due prima che giunga la scadenza del secondo quadriennio. E prima di due anni il locatore non può in alcun modo mandarlo via.
E' logico che se ha acquistato una casa nuova intende trasferirsi. Ma se la tempistica comunicata dal costruttore (marzo 2019) è troppo ottimistica, l'inquilino può aspettare tranquillamente molti mesi. Tu probabilmente non saresti altrettanto paziente!

 

[Disfido]

Siccome nel post n. # 19 hai scritto che l'inquilino abita lì da sei anni, ne avrebbe ancora due prima che giunga la scadenza del secondo quadriennio. E prima di due anni il locatore non può in alcun modo mandarlo via.
E' logico che se ha acquistato una casa nuova intende trasferirsi. Ma se la tempistica comunicata dal costruttore (marzo 2019) è troppo ottimistica, l'inquilino può aspettare tranquillamente molti mesi. Tu probabilmente non saresti altrettanto paziente!

Purtroppo è una eventualità che ho messo in conto. Cerco di vedere il bicchiere mezzo pieno, questa situazione potrebbe favorirmi almeno sul prezzo.