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uva

Membro Senior
Proprietario Casa
La disdetta mi è stata mostrata ieri, c'erano gli estremi del contratto
Non è chiaro cosa intendi con "estremi del contratto": ti ricordi se sulla lettera di disdetta erano citati il numero di protocollo (o l'identificativo telematico) dell'Agenzia delle Entrate, e relativa data di registrazione?
 

Disfido

Membro Junior
Conduttore
Non è chiaro cosa intendi con "estremi del contratto": ti ricordi se sulla lettera di disdetta erano citati il numero di protocollo (o l'identificativo telematico) dell'Agenzia delle Entrate, e relativa data di registrazione?
Si c'erano tutti i riferimenti
 
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uva

Membro Senior
Proprietario Casa
Si c'erano tutti i riferimenti
Se c'erano i riferimenti della registrazione all'Agenzia delle Entrate o è tutto in regola oppure hanno scritto sulla disdetta dei dati inventati per far sembrare regolare ciò che non lo è.

Se in quel momento l'Agente non aveva il contratto di locazione da mostrarti, avrebbe almeno dovuto darti una fotocopia di quella lettera di disdetta.

Auspichiamo la prima ipotesi (che sia tutto ok), ma non si capisce perché l'Agenzia non ti ha ancora consegnato la documentazione!
 

Disfido

Membro Junior
Conduttore
Se c'erano i riferimenti della registrazione all'Agenzia delle Entrate o è tutto in regola oppure hanno scritto sulla disdetta dei dati inventati per far sembrare regolare ciò che non lo è.

Se in quel momento l'Agente non aveva il contratto di locazione da mostrarti, avrebbe almeno dovuto darti una fotocopia di quella lettera di disdetta.

Auspichiamo la prima ipotesi (che sia tutto ok), ma non si capisce perché l'Agenzia non ti ha ancora consegnato la documentazione!
Boh anche io non me lo spiego, forse vogliono farmi arrivare al 30 novembre e poi dichiarare loro che io sono inadempiente? Ho letto anche di casi simili
 

uva

Membro Senior
Proprietario Casa
Ma sulla proposta d'acquisto c'è scritto che l'immobile sarebbe stato libero da settembre: come potrebbero ora accusare te di inadempimento?!?

Se entro stasera l'Agente non ti manda la documentazione richiesta, forse è bene che domani gli spedisci richiesta scritta con raccomandata a.r.
In modo che la riceva entro il 30 novembre, e non possa poi sostenere che nulla ti è stato consegnato relativamente alla locazione in corso perché nulla hai chiesto.

Se alla fine di questa vicenda dovrai andare in causa (speriamo di no!) cerca di avere della documentazione anche per quanto riguarda l'aspetto della locazione. I discorsi e le intese verbali lasciano il tempo che trovano.
 

Disfido

Membro Junior
Conduttore
Ma sulla proposta d'acquisto c'è scritto che l'immobile sarebbe stato libero da settembre: come potrebbero ora accusare te di inadempimento?!?

Se entro stasera l'Agente non ti manda la documentazione richiesta, forse è bene che domani gli spedisci richiesta scritta con raccomandata a.r.
In modo che la riceva entro il 30 novembre, e non possa poi sostenere che nulla ti è stato consegnato relativamente alla locazione in corso perché nulla hai chiesto.

Se alla fine di questa vicenda dovrai andare in causa (speriamo di no!) cerca di avere della documentazione anche per quanto riguarda l'aspetto della locazione. I discorsi e le intese verbali lasciano il tempo che trovano.
Questo è quello che ho chiesto al legale precedente. E lui mi ha detto che certamente non sono io la parte inadempiente ma che il "libero da settembre" non è una condizione essenziale del contratto, per cui le provvigioni all'agenzia sono comunque dovute.

Allora mi domando: ma se ciò che è scritto nel preliminare non è essenziale che senso ha allora formulare un contratto scritto?

Ovviamente il nuovo legale non è d'accordo con questa lettura e mi ha detto di fargli pervenire il contratto di locazione entro e non oltre stasera, ma sono le 17.36 e non mi è arrivato ancora nulla e auspico che nulla mi arriverà.
 

uva

Membro Senior
Proprietario Casa
il "libero da settembre" non è una condizione essenziale del contratto, per cui le provvigioni all'agenzia sono comunque dovute.
Anch'io non so cosa significhi che la condizione non è essenziale, mi sembra un'assurdità.
Ma se fosse così, se ti accusassero di inadempimento, non si arrivasse al rogito e l'Agente ti chiedesse il pagamento della provvigione; mi pare evidente che tu non gliela pagheresti!
Dovrebbe lui farti causa e dimostrare le sue ragioni.

Visti i soggetti con i quali hai a che fare, io al tuo posto se non ricevessi nulla entro stasera scriverei una raccomandata all'Agente. Magari concordandola col tuo avvocato (il secondo interpellato, quello che mi pare ti abbia dato i consigli più sensati).
 

Disfido

Membro Junior
Conduttore
Anch'io non so cosa significhi che la condizione non è essenziale, mi sembra un'assurdità.
Ma se fosse così, se ti accusassero di inadempimento, non si arrivasse al rogito e l'Agente ti chiedesse il pagamento della provvigione; mi pare evidente che tu non gliela pagheresti!
Dovrebbe lui farti causa e dimostrare le sue ragioni.

Visti i soggetti con i quali hai a che fare, io al tuo posto se non ricevessi nulla entro stasera scriverei una raccomandata all'Agente. Magari concordandola col tuo avvocato (il secondo interpellato, quello che mi pare ti abbia dato i consigli più sensati).
Esattamente, il secondo avvocato mi ha già prospettato di inviare una raccomandata all'agenzia nel caso non mi mandasse la documentazione.
 
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Disfido

Membro Junior
Conduttore
Aggiornamenti: ricevuta la disdetta ieri, oggi l'agente mi assicura che riceverò il contratto.

Una volta pervenuta questa documentazione la consegnerò al legale per consulenza.
Se tutto è apposto chiederò al legale di scrivere una raccomandata seguendo una linea "soft" in cui fatta premessa che il termine del 30 novembre è ormai prossimo e non ci è stata pervenuta informazione circa la liberabilità dell'immobile e non ci sono i tempi tecnici per effettuare il rogito, ci riserviamo senza impegno di acquisto di proseguire la trattativa oltre tale data al fine di trovare una soluzione che soddisfi entrambe le parti e consenta di concludere la compravendita previa consegna di tutta la documentazione da noi ritenuta necessaria.

Essendo al momento in una posizione di vantaggio e avendo dalla mia parte l'agenzia che preme per la vendita, posso intavolare una trattativa che mi consenta di risparmiare dei soldini. Ovviamente consapevole che il proprietario potrebbe decidere di ridarmi l'assegno e mandare tutto a monte.

Pensate che una linea del genere sia fattibile o abbia controindicazioni?
Secondo il primo legale che ho consultato non era fattibile, secondo lui devo comunicare che mi impegno a comprarlo o che lascio...(per me assurdo)

In sostanza vorrei riservarmi di poter trattare sul prezzo in modo da trarre qualche vantaggio dalla situazione, se posso, altrimenti pace.
 

Franci63

Membro Assiduo
Proprietario Casa
Essendo al momento in una posizione di vantaggio e avendo dalla mia parte l'agenzia che preme per la vendita, posso intavolare una trattativa che mi consenta di risparmiare dei soldini. Ovviamente consapevole che il proprietario potrebbe decidere di ridarmi l'assegno e mandare tutto a monte.
Infatti io tralascerei la lettera dell'avvocato, chiederei un'incontro, e , in parole povere, direi "ok, il 30 non potete rogitare, mettiamoci a tavolino e firmiamo un nuovo preliminare, prevedendo le tempistiche corrette, per salvare, se possibile, questa vendita " (previo controllo documenti vari).
 

Disfido

Membro Junior
Conduttore
Infatti io tralascerei la lettera dell'avvocato, chiederei un'incontro, e , in parole povere, direi "ok, il 30 non potete rogitare, mettiamoci a tavolino e firmiamo un nuovo preliminare, prevedendo le tempistiche corrette, per salvare, se possibile, questa vendita " (previo controllo documenti vari).
Questa richiesta di incontro la faresti scritta?
Perchè tutti e 2 i legali mi hanno detto sostanzialmente di "mettermi a parte civile" inviando una raccomandata prima del 30 novembre in modo da evitare che siano loro a farlo dicendo "noi eravamo pronti tu non ci hai fatto sapere nulla per rogitare" cercando di farmi passare dalla parte del torto.

La raccomandata potrebbe non essere inviata dall'avvocato, ma solo scritta dall'avvocato e inviata da me.
 

uva

Membro Senior
Proprietario Casa
inviando una raccomandata prima del 30 novembre
Io concordo con quanto ti hanno consigliato entrambi gli avvocati.

Il 30 novembre si avvicina, c'è poco tempo per organizzare incontri dove ci saranno ulteriori discussioni, chiacchierate anche interessanti ma col rischio di non arrivare ad un accordo scritto.

Se fossi l'acquirente non permetterei alla controparte di farmi perdere altro tempo: affiderei l'incarico ad un mio avvocato di fiducia affinché scriva subito una raccomandata.
Cosa scrivere dovrai concordarlo col tuo legale, mi pare che quanto ipotizzato nel post n. #109 sia ragionevole.
 

uva

Membro Senior
Proprietario Casa
chiederei un'incontro, e , in parole povere, direi "ok, il 30 non potete rogitare, mettiamoci a tavolino e firmiamo un nuovo preliminare,
Questo è giusto.

Ma se la controparte non organizza l'incontro in tempo oppure non si giunge alla firma di un nuovo preliminare e non si fa il rogito entro il 30 novembre; cosa succede il 1° dicembre?!

Anch'io temo che il venditore e l'Agenzia (che "preme per la vendita" quindi vorrà incassare la provvigione) possano accusare l'aspirante acquirente di inadempimento.
 

Franci63

Membro Assiduo
Proprietario Casa
Perchè tutti e 2 i legali mi hanno detto sostanzialmente di "mettermi a parte civile" inviando una raccomandata prima del 30 novembre in modo da evitare che siano loro a farlo dicendo "noi eravamo pronti tu non ci hai fatto sapere nulla per rogitare" cercando di farmi passare dalla parte del torto.
Anch'io temo che il venditore e l'Agenzia (che "preme per la vendita" quindi vorrà incassare la provvigione) possano accusare l'aspirante acquirente di inadempimento.
Come potrebbero sostenere che è inadempiente l’acquirente, se l’impegno è quello di vendere un immobile libero, e l’immobile libero non è?
Oppure c’è la possibilità che il 30 sia libero, e non te lo hanno detto ? Non credo.
Poi una raccomandata ci sta anche, ma per ora (ufficialmente) non puoi dire che il venditore è inadempiente, puoi solo convocarlo al rogitoper il 30.
Se invece la raccomandata deve servire per “spaventare” il venditore, e farlo ammorbidire, può starci; ma può anche inasprire i rapporti ( e non ti solleva dal pagare le provvigioni, anzi .)
 

Disfido

Membro Junior
Conduttore
Come potrebbero sostenere che è inadempiente l’acquirente, se l’impegno è quello di vendere un immobile libero, e l’immobile libero non è?
Intanto potrebbero provarci, poi starebbe a me dimostrare il contrario...

Se invece la raccomandata deve servire per “spaventare” il venditore, e farlo ammorbidire, può starci; ma può anche inasprire i rapporti ( e non ti solleva dal pagare le provvigioni, anzi .)
No assolutamente, l'intento della raccomandata è esclusivamente quello di evitare che loro facciano la medesima cosa prima di me dichiarandomi inadempiente.
Nella raccomandata non voglio calcare la mano sull'inadempienza ma sollevare da me ogni responsabilità legata al mancato rogito.

Ovviamente su questo devo sentire il parere del legale.
 

uva

Membro Senior
Proprietario Casa
devo sentire il parere del legale.
Prova a chiedere al legale cosa può capitare se tu ora non scrivi nulla all'Agente e nei prossimi giorni partecipi ad un incontro informale con lui e il venditore nel quale non giungete ad un nuovo accordo (= altro preliminare).

Se si verifica questo scenario, l'appartamento non si libera, convochi il venditore e vi presentate dal tuo notaio entro il 30 novembre per il rogito, cosa succede?

Se tu non sei disposto ad acquistare l'appartamento locato (perché non ti è stata fornita la documentazione, o te l'hanno data ed esaminandola hai capito che non ti conviene) forse il notaio certifica l'inadempimento del venditore perché l'immobile non è libero. Ma tu e lui dovete pagare la provvigione all'Agente.

Mi pare di capire che comunque vada tu e il venditore siate obbligati a pagare le provvigioni all'Agenzia, salvo da parte tua non pagargliele spontaneamente e vedere se ti fa causa.
 

Disfido

Membro Junior
Conduttore
Intanto escludo di partecipare ad un incontro col proprietario perchè potrei compromettermi seriamente, preferisco parlare con l'agente immobiliare e che lui faccia il suo lavoro di mediazione, quello per cui dovrei pagarlo (anche se fino ad ora ha fatto solo casini).

La mia idea:
Al notaio andrò solo dopo aver avuto ed esaminato tutta la documentazione con il mio legale, quindi SE E SOLO nel momento in cui sarò convinto e sicuro di acquistare.
Dovrei far pervenire la comunicazione AR all'agenzia entro il 30 novembre, e in questa comunicazione semplicemente far notare che io sarei stato pronto a rogitare ma l'appartamento non è libero e il termine ormai è prossimo.
A questa comunicazione l'agenzia potrebbe rispondere che l'appartamento si è magicamente liberato (dubito) o probabilmente contattarmi per trovare una soluzione alternativa, e da questo nuovo incontro formulare un nuovo preliminare o quello che deciderò...

Questa è solo una mia idea che può avere anche delle lacune, per cui aspetto di sottoporre il contratto al mio legale e capire con lui cosa voglio e qual è l'ordine giusto delle cose da fare.
 

Disfido

Membro Junior
Conduttore
Nuovo aggiornamento: ricevuta oggi copia a mezzo email del contratto di locazione regolarmente registrato (ci sono i timbri dell'agenzia dell'entrate) vi faccio un breve sunto:

  • contratto 4+4 firmato nel 2012
  • canone mensile 600 euro con pagamento anticipato
  • caparra iniziale versata dal conduttore 1200 euro
  • termine ultimo per la disdetta del conduttore 6 mesi
Per chi se la fosse persa, ricevuta ieri la disdetta datata al 15/11/2018.

Dettaglio interessante: il contratto di locazione e la disdetta sono nominalmente firmate dalla stessa persona ma le firme non coincidono. Ne deduco che la disdetta potrebbe essere falsa.


Domani mattina procederò ad inviare lettera raccomandata 1 (spedizione veloce) in cui constaterò che non ci sono più i tempi tecnici per effettuare il rogito a causa dell'appartamento che non solo non è libero, ma occupato da inquilino con regolare contratto (con relativo riferimento).
Scriverò anche che mi sono impegnato ad ottenere un mutuo di importo XXX con relativa delibera per l'acquisto sia dell'appartamento come da preliminare XXX che del box auto il cui preliminare non mi è stato pervenuto ma che è stato inviato alla banca per la domanda di mutuo.
 
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uva

Membro Senior
Proprietario Casa
contratto di locazione regolarmente registrato
Finalmente una buona notizia!

Il deposito cauzionale del conduttore (2 mensilità del canone) e il preavviso per sua disdetta anticipata ( 6 mesi come previsto dalla legge) sono regolari.

Pare di capire che il contratto sia intestato ad una sola persona; in genere quando si tratta di una famiglia si intesta ai coniugi / conviventi.

Le firme differenti di questo inquilino sul contratto e sulla disdetta sono inquietanti: non sarà che la disdetta è stata scritta dal proprietario, che ha imitato la firma del conduttore?!

La disdetta del conduttore è generica oppure prevede una data di rilascio, con la tipica dicitura "l'immobile verrà rilasciato libero da persone e cose entro e non oltre la data X"?
Lo chiedo perché una disdetta seria deve prevedere la data di rilascio, data che nel caso di cui stiamo parlando è difficile da definire.

Se la disdetta è falsa e l'inquilino rimane nell'appartamento oltre la data prevista/prevedibile per il rilascio, sappi che vi può rimanere fino alla fine del secondo quadriennio. Salvo ovviamente sfratto per morosità.
Alla fine dell'ottavo anno il locatore (l'attuale proprietario oppure tu se acquisterai la casa occupata rilevando il contratto) può evitarne il rinnovo di ulteriori 4 anni inviando raccomandata al conduttore col preavviso legale di 6 mesi. Senza necessità di motivazione alcuna.
 

Disfido

Membro Junior
Conduttore
Le firme differenti di questo inquilino sul contratto e sulla disdetta sono inquietanti: non sarà che la disdetta è stata scritta dal proprietario, che ha imitato la firma del conduttore?!
Esattamente, anche perchè la firma è imitata male e effettivamente riconducibile a quella del proprietario.

La disdetta del conduttore è generica oppure prevede una data di rilascio, con la tipica dicitura "l'immobile verrà rilasciato libero da persone e cose entro e non oltre la data X"?
La disdetta cita "L'immobile sarà libero quindi da persone e cose una volta trascorsi 6 mesi dalla ricezione della presente" senza quindi riportare data alcuna
 

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