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Disfido

Membro Junior
Conduttore
Buonasera, vi do dei brevi aggiornamenti:

- sono stato in filiale Unicredit, loro vedono un tasso del 3% ma mi dicono che essendo la pratica inserita da un intermediario non hanno un livello di accesso tale da potermi dire se quel tasso è quello concordato tra l'intermediario e la banca

- sono stato dal mio legale per parlare a lungo di tutta la questione e lui ha individuato tre risoluzione:


  1. risolvere il contratto comunicando che non mi interessa più l'immobile.
    Sostiene che oltre a non poter pretendere alcun danno, non sia conveniente rinunciare perché in questo caso l'agenzia potrebbe pretendere la provvigione e addirittura il proprietario incassare l'assegno.
    Gli ho fatto presente che c'è una clausola sospensiva sul mutuo ma mi ha detto che non è essenziale e che anche il "libero da 30 settembre" potrebbe non essere essenziale.
  2. mantenere il preliminare in essere e fare un accordo scritto che estende la data massima dell'atto nuova data (esempio 30 aprile).
    Sostiene che anche questa ipotesi non è conveniente perché mi comporterebbe attesa senza certezza che l'immobile si liberi con conseguente aumento dei tassi del mutuo e in qualsiasi momento il proprietario potrebbe rendere vana la mia attesa non vendendomi più l'appartamento, restituendomi l'assegno di caparra consapevole che non gli farò causa per poche migliaia di euro.
  3. comprare l'immobile occupato. Sostiene che sia l'opzione migliore perché non sono esposto ai rischi della soluzione (1), attendo come nella soluzione (2) ma nel frattempo percepisco l'affitto. Gli ho fatto quindi presente delle eventuali problematiche di sfratto o di mancato pagamento dell'affitto e mi ha assicurato che un sfratto si risolverebbe in pochi mesi ("non è più come una volta") e che anche i soldi dell'affitto li recupererei facendo causa all'inquilino.
Facendo un sunto: dice che se voglio posso tirarmene fuori ma col rischio di perdere soldi, caparra o commissione all'agenzia. Dato che in ogni caso c'è da aspettare consiglia di aspettare ma percependo l'affitto, nella peggiore delle ipotesi ho aspettato comunque.

Non so se il suo ragionamento sia condivisibile ma io mi aspettavo l'esatto contrario. Devo dire che è stato abbastanza convincente e rassicurante, voi come la vedete?
 

uva

Membro Senior
Proprietario Casa
voi come la vedete?
Sulle soluzioni 1) e 2) non mi pronuncio perché non le capisco completamente.

Perché la clausola sospensiva sul mutuo e l'impegno del venditore di vendere l'immobile libero dal 30/09/2018 non sarebbero "essenziali"?

Se vi accordaste per rogitare a fine 2019 (sempre con la condizione sospensiva appartamento libero) e il venditore decidesse di non venderti più la casa, ti restituirebbe il tuo assegno. Avresti perso tempo ma non soldi, a condizione che l'Agenzia rinunci con una dichiarazione scritta alla provvigione.

La soluzione 3) mi pare percorribile, a condizione di fare prima le verifiche sul contratto di locazione e relativa disdetta del conduttore, deposito cauzionale, solvibilità dell'inquilina, suo nucleo familiare (come ho scritto nel post n.#69).

E' vero che a Torino il Tribunale è abbastanza veloce e lo sfratto per morosità andrebbe avanti. Ma con tempi che si allungano, soprattutto per due motivi: i Giudici concedono quasi sempre il termine di grazia al moroso (3 mesi "persi" per il locatore); e se dopo la convalida l'inquilino non va via spontaneamente occorre l'esecuzione da parte dell'Ufficiale giudiziario. Che al primo accesso non esegue mai, in quelli successivi ci possono essere ulteriori rinvii (per criticità nel nucleo familiare dello sfrattato e problemi vari).
Quindi i "pochi mesi" sarebbero (nella mia esperienza) non meno di sei.

Se poi ti capitasse la disgrazia di dover far causa all'inquilino per recuperare gli affitti non riscossi, sappi che dalla richiesta di decreto ingiuntivo al Tribunale, a quando diventa esecutivo (il debitore può proporre opposizione) a quando si procede con i pignoramenti di busta paga e conti bancari (sempre che ci sia qualcosa da pignorare…) passano altri mesi mesi.

E' tutto lavoro, e sostanziose parcelle, per gli avvocati che si occupano di sfratti e recupero crediti; purtroppo sono costi, tempi lunghi, a volte esiti incerti per il proprietario!
 

Disfido

Membro Junior
Conduttore
Sulle soluzioni 1) e 2) non mi pronuncio perché non le capisco completamente.
La 1 è lasciare, e comporta dei rischi secondo il mio avvocato.
La 2 è quella di cui abbiamo abbondantemente parlato, cioè prolungare il termine del 30 novembre e rogitare entro una nuova data, esempio 30 aprile 2019.

Perché la clausola sospensiva sul mutuo e l'impegno del venditore di vendere l'immobile libero dal 30/09/2018 non sarebbero "essenziali"?
Gliel'ho chiesto insistentemente. Dice che non c'è scritto da nessuna parte che la condizione che sia libero è "essenziale" e che loro potrebbero appellarsi.
Su quella relativa al mutuo dice sostanzialmente lo stesso, e sostiene che l'agenzia ha maturato la sua provvigione al momento dell'accettazione della proposta.
Ma allora mi chiedo se ciò che è scritto non ha valenza allora il contratto che esiste a fare?

Capisco benissimo tutte le problematiche a cui vado incontro comprandolo occupato e le ho fatte presenti al legale. Secondo lui non conviene inasprire i rapporti con l'agenzia e la proprietà e trovare una soluzione anche "economica" che mi possa avantaggiare pur comprandolo occupato.

Io ho pensato a questo:
  • sconto di euro 2000 a titolo di spese che dovrò sostenere per un eventuale sfratto e/o se non dovessi beneficiare delle agevolazioni prima casa (questo nel caso in cui non riuscissi a portare la residenza nel nuovo immobile entro 18 mesi dal rogito)
  • sconto di euro 1800 (importo pari 3 mensilità) a copertura della caparra che l'inquilino ha versato all'inizio del suo contratto e che pretenderà da me (si presume che non mi pagherà le ultime 3 mensilità)
  • altri 1800 euro (importo pari a 3 mensilità) a titolo di deposito cauzionale nel caso l'inquilino non mi dovesse pagare le prime 3 mensilità successive al mio subentro nel contratto di locazione
 

uva

Membro Senior
Proprietario Casa
deposito cauzionale
La legge stabilisce l'importo massimo del deposito cauzionale: 3 mensilità del canone.
Per cui se rilevi il contratto il precedente proprietario ti trasferisce i 1.800 euro versati nel momento della stipula. Somma che tu dovrai restituire al conduttore a fine locazione se non ci saranno inadempimenti da parte sua.

Non è automatico che ti vengano riconosciute altre 3 mensilità per "raddoppiare" la cauzione.
La quale è versata a garanzia di tutte le obbligazioni a carico del conduttore: anche eventuali danni a lui imputabili cagionati all'immobile.
Quindi non è detto che le tre mensilità coprano tutti gli imprevisti (danni e morosità), ma non si può pretendere di più.

2.000 euro per coprire le spese legali di un'eventuale sfratto è una somma ragionevole.
 

Disfido

Membro Junior
Conduttore
Non contento del parere del mio legale, mi sono rivolto ad un altro.
Il nuovo legale mi fa presente una serie di problematiche che l'altro aveva minimizzato o addirittura trascurato e ha pareri diversi su altri punti:

  • se l'inquilino è nel mezzo di un 4+4 la disdetta ha un valore marginale perchè potrebbe comunque decidere di godere dell'intero contratto, ed essendo un 4+4 anche di altri 2 anni successivi (4+4+2)
  • i tempi di rilascio per uno sfratto sarebbero molto piu lunghi di 2 mesi, si potrebbe parlare anche di anni, dipende da chi abita l'immobile
  • non è detto che il termine della disdetta sia 6 mesi, bisogna controllare cosa è specificato nel contratto di locazione
  • il proprietario è inadempiente e mi deve per legge il doppio della caparra, non lo farà ovviamente spontaneamente
  • l'agenzia immobiliare non può pretendere nessuna provvigione inquanto l'appartamento "non libero da settembre" lo rende nullo (l'altro avvocato mi ha detto che quel termine non è essenziale)
  • potrei citare l'agenzia per responsabilità
In sostanza mi suggerisce, se voglio acquistare l'immobile di fare tutte le verifiche contrattuali di adempienza del conduttore etc, ma specifica che non devo sentirmi obbligato ad acquistarlo per non incorrere in spese a me non imputabili da parte dell'agenzia, da quel punto di vista sostiene che non ho da perdere ma da guadagnarci.

La mia idea è che questo secondo legale sia stato più scrupoloso ma anche piu ottimista nella probabilità di abbandonare la compravendita.

A chi credere?
 

Franci63

Membro Assiduo
Proprietario Casa
Non so se il suo ragionamento sia condivisibile ma io mi aspettavo l'esatto contrario. Devo dire che è stato abbastanza convincente e rassicurante, voi come la vedete?
la vedo strana.
scusa la battuta, ma sembra che l'ipotesi 3 sia quella che gli potrà dare più lavoro futuro. Mi pare che le alternative siano state minimizzate, soprattutto perché il venditore al 30 novembre sarà inadempiente, se la casa sarà ancora occupata, come sarà.
In sostanza mi suggerisce, se voglio acquistare l'immobile di fare tutte le verifiche contrattuali di adempienza del conduttore etc, ma specifica che non devo sentirmi obbligato ad acquistarlo per non incorrere in spese a me non imputabili da parte dell'agenzia, da quel punto di vista sostiene che non ho da perdere ma da guadagnarci.

La mia idea è che questo secondo legale sia stato più scrupoloso ma anche piu ottimista nella probabilità di abbandonare la compravendita.

A chi credere?
Questo secondo mi pare più ferrato sulla materia, o quantomeno più "sul pezzo" ; spero ti abbia dissuaso dal comprare occupato .
 

Disfido

Membro Junior
Conduttore
la vedo strana.
scusa la battuta, ma sembra che l'ipotesi 3 sia quella che gli potrà dare più lavoro futuro. Mi pare che le alternative siano state minimizzate, soprattutto perché il venditore al 30 novembre sarà inadempiente, se la casa sarà ancora occupata, come sarà.

Questo secondo mi pare più ferrato sulla materia, o quantomeno più "sul pezzo" ; spero ti abbia dissuaso dal comprare occupato .
Il nuovo legale mi ha rassicurato del fatto che se decidessi di tirarmi indietro non rischierei di perdere dei soldi ma al massimo di guadagnarne. Le ho fatto comunque presente che non mi interessa guadagnare nulla, ma solo non perderne da tutta questa storia.

Ovviamente mi ha dissuaso dal comprarlo occupato ma non lo ha escluso a priori, mi ha chiesto di vedere il contratto di locazione, cosa che l'altro non si è neanche preoccupato di fare, è già questo dice tanto...

Io non escludo ancora l'ipotesi di comprarla occupata perchè non siamo di fronte ad una truffa, l'inquilino è davvero in attesa che gli consegnino il nuovo immobile.
Si tratta di valutare quali sono i reali rischi di questa soluzione, come eventualmente mitigarli e quantificarli in termini di denaro.
Se la valutazione ha un esito positivo allora si procede, altrimenti mi tiro fuori, consapevole che l'agenzia potrebbe avviare un processo legale per recuperare qualcosa da me e in quel caso dovrei difendermi.
 

uva

Membro Senior
Proprietario Casa
se l'inquilino è nel mezzo di un 4+4 la disdetta ha un valore marginale perchè potrebbe comunque decidere di godere dell'intero contratto, ed essendo un 4+4 anche di altri 2 anni successivi (4+4+2)
Questo secondo me non ha senso.
A parte il fatto che non esiste la tipologia di contratto 4 + 4 + 2, la disdetta del conduttore accettata dal locatore non ha "valore marginale".
Se il conduttore cambia idea e vuole rimanere in quella casa lo può fare col consenso del locatore. Si decide di comune accordo di proseguire nella locazione, annullando la disdetta.
Altrimenti se l'inquilino rimane lì il locatore lo può sfrattare per fine locazione.

i tempi di rilascio per uno sfratto sarebbero molto piu lunghi di 2 mesi, si potrebbe parlare anche di anni, dipende da chi abita l'immobile
Questo è vero. A Torino durata media per convalida dello sfratto e rilascio con Ufficiale giudiziario 6 mesi, se non ci sono criticità nel nucleo familiare del conduttore.

non è detto che il termine della disdetta sia 6 mesi, bisogna controllare cosa è specificato nel contratto di locazione
E' corretto, il termine di disdetta può essere ridotto a favore del conduttore (spesso a soli 3 mesi).

Come ho già scritto più volte, mi pare inutile continuare ad ipotizzare l'acquisto dell'immobile occupato se non si prende visione di tutta la documentazione (contratto di locazione, termine di preavviso, deposito cauzionale, disdetta del conduttore, risposta del locatore) e non si fanno indagini sulla solvibilità dell'inquilina e sulla composizione del suo nucleo familiare (sue buste paga o redditi dimostrabili, ricevute bonifici dei pagamenti mensili al locatore, stato di famiglia).

Tu non hai proceduto a tutto ciò perché ti fidi di quanto detto dal venditore, oppure hai chiesto la documentazione, magari tramite l'Agente, e non te la vogliono dare?
 

uva

Membro Senior
Proprietario Casa
Chiesta all'agente dinuovo questa mattina, spero me la mandi in giornata
Se non te la manda insisti per averla prima di decidere!

Forse il secondo avvocato ha ipotizzato due tipologie di contratto (entrambe della durata di 8 anni):
a) libero 4 + 4: se il conduttore non ha dato disdetta, alla prima scadenza lo può disdettare il locatore solo nei casi tassativamente elencati dalla legge. In mancanza, si rinnova per il secondo quadriennio.
b) concordato 6 + 2 (previsto dall'Accordo Territoriale di Torino): idem come sopra, ma in mancanza di disdetta del conduttore (o del locatore al termine del sesto anno nei soli casi elencati dalla legge) il rinnovo è di 2 anni.

Se poi il contratto, qualunque esso sia, non è stato registrato all'Agenzia delle Entrate, è nullo. Quindi si tratterebbe di occupazione senza titolo e forse l'azione legale per il rilascio sarebbe più lunga.
 

Franci63

Membro Assiduo
Proprietario Casa
Come ho già scritto più volte, mi pare inutile continuare ad ipotizzare l'acquisto dell'immobile occupato se non si prende visione di tutta la documentazione (contratto di locazione, termine di preavviso, deposito cauzionale, disdetta del conduttore, risposta del locatore) e non si fanno indagini sulla solvibilità dell'inquilina e sulla composizione del suo nucleo familiare (sue buste paga o redditi dimostrabili, ricevute bonifici dei pagamenti mensili al locatore, stato di famiglia).
Concordo in pieno, ed è anche inutile parlare con gli avvocati sul nulla.
 

uva

Membro Senior
Proprietario Casa
è anche inutile parlare con gli avvocati sul nulla.
E' vero.

Inoltre se dopo alcuni mesi questo contratto di locazione e la ricevuta di registrazione all'Agenzia delle Entrate non vengono presentati all'aspirante acquirente affinché li esamini con attenzione, a me verrebbe il sospetto che ci sia qualcosa di non regolare.

Comunque speriamo che sia tutto a posto!
 

Disfido

Membro Junior
Conduttore
Concordo in pieno, ed è anche inutile parlare con gli avvocati sul nulla.
Certo, ma d'altro canto anche avendo i documenti in mano non potrei fare le verifiche da solo, purtroppo sono ignorante in materia :triste:
Mi aspettavo che qualsiasi legale a cui mi fossi rivolto mi avrebbe chiesto la documentazione per valutarla e farmi un quadro della situazione
 

Franci63

Membro Assiduo
Proprietario Casa
Diaciamo che chiedere a diversi avvocati un parere, senza aver in mano il fantomatico contratto di affitto, non può dare adito a risposte definitive.
L’agente non sta facendo una gran figura.
 

Disfido

Membro Junior
Conduttore
Diaciamo che chiedere a diversi avvocati un parere, senza aver in mano il fantomatico contratto di affitto, non può dare adito a risposte definitive.
L’agente non sta facendo una gran figura.
L'agente questa mattina mi ha consigliato di andare da un notaio, spiegare la situazione in modo che questo possa consigliarci la soluzione migliore per concludere la trattativa, quindi depositi cauzionali e simili.

Quello che mi chiedo però è: per acquistare in sicurezza e in piena consapevolezza, occore uno studio su tutta la documentazione contrattuale e sulla solvibilità dell'inquilino, questo compito spetta al notaio?
Non credo, credo che il notaio non si preoccupi di controllare se questo è un inquilino che paga o meno, se ha minori o è un malato terminale, se e che lavoro fa, perchè la responsabilità di ciò che sto acquistando è mia, per questo mi sono rivolto a un legale, sbaglio?
 

Franci63

Membro Assiduo
Proprietario Casa
Non credo, credo che il notaio non si preoccupi di controllare se questo è un inquilino che paga o meno, se ha minori o è un malato terminale, se e che lavoro fa, perchè la responsabilità di ciò che sto acquistando è mia, per questo mi sono rivolto a un legale, sbaglio?
Non sbagli; il notaio non fa queste verifiche.
Andrai dall’avvocato per approfondire se avrai in mano il contratto ( ma comincio a pensare che non ci sia nessun contratto, e che sia stato fatto tutto “a tarallucci e vino”).
 

uva

Membro Senior
Proprietario Casa
occore uno studio su tutta la documentazione contrattuale e sulla solvibilità dell'inquilino, questo compito spetta al notaio?
Come dici tu stesso, non è un compito che spetta al notaio.
Spetta all'acquirente, aiutato da un suo consulente esperto in materia di locazioni (avvocato, commercialista, agente immobiliare).

Per fare questi controlli occorre la documentazione di cui abbiamo parlato nei post precedenti: spetta all'intermediario (l'Agente che si occupa della compravendita) fornirteli.
Perché non te li fornisce? Si appella alla tutela della privacy dell'inquilina, che non vuol far sapere se paga l'affitto oppure no, che non vuole dimostrare i suoi redditi?!?
Se è così, sono tutte scuse: quando un proprietario incarica un'Agenzia della ricerca inquilini ha il diritto di avere tutta la documentazione dell'aspirante conduttore: redditi dimostrabili, composizione nucleo familiare, referenze.
 

Disfido

Membro Junior
Conduttore
Io credo che il contratto ci sia perchè altrimenti non si sarebbero azzardati a propormi l'acquisto dell'immobile occupato, inquanto credo che il contratto vada obbligatoriamente esibito in sede notarile.

Allo stesso tempo noto ancora che l'agente ad oggi è ancora sprovvisto del contratto e prende ancora del tempo...
 

uva

Membro Senior
Proprietario Casa
Io credo che il contratto ci sia
Probabilmente c'è un contratto (o comunque un accordo scritto tra il proprietario e l'inquilina) ma se non è registrato all'Agenzia delle Entrate è nullo!

C'è un modo per "tastare il terreno" in attesa di sapere la verità: chiedi anche le ricevute dei bonifici mensili per pagamento canoni e oneri accessori, per verificare che l'inquilina sia solvibile.
Se ti rispondono che i pagamenti avvengono in contanti, forse è una locazione "in nero" concordata tra le parti, che permette al proprietario di non pagare le imposte.

Non so se il contratto di locazione debba essere esibito nel momento in cui si stipula l'atto di compravendita. Forse è sufficiente dichiarare che l'immobile attualmente è occupato.
Mi pare che ti abbiano proposto l'acquisto dell'immobile libero (a settembre, che poi è diventato novembre), non preoccupandosi di eventuali ritardi nella consegna all'inquilina della nuova abitazione.
 

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