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moralista

Membro Senior
Professionista
Sono anomalie che possono succedere, e possono essere chiarite in Agenzia delle Entrate, dove è stato registratore il contratto, quanto si vuol fare da se, può succedere
 

uva

Membro Senior
Proprietario Casa
E' opportuno notare che nel modello dei contratti concordati 3 + 2 (stipulati in base all'art. 2, c. 3 l. 431/98) c'è scritto "il canone annuo di locazione, secondo quanto stabilito dall'Accordo Territoriale ……..è convenuto in €..."

Mentre nel modello del contratto transitorio (art. 5, c. 1 l. 431/98) c'è scritto "il canone di locazione, secondo quanto stabilito dall'Accordo Territoriale…..è convenuto in €..."
quindi manca l'esplicito riferimento ad un canone annuo.
Ne deduco che nei contratti transitori è possibile stabilire un canone per l'intera durata della locazione.
Questo potrebbe essere il caso di @Ornella P.
 

Ornella P.

Nuovo Iscritto
Conduttore
Signori, il mio quesito è molto semplice:
come è possibile che io debba corrispondere € 8.400,00 in 12 rate a € 700.00 ogni 01 del mese quando invece il contratto è 18 mesi transitorio?
Il corretto calcolo sarebbe stato: € 700.00×18=€ 12.600
Mi sono già messa in contatto con il mio legale, non appena riuscirò a saperne di più posterò l'esito dell'incontro.
 

Clematide

Membro Attivo
Proprietario Casa
Signori, il mio quesito è molto semplice:
come è possibile che io debba corrispondere € 8.400,00 in 12 rate a € 700.00 ogni 01 del mese quando invece il contratto è 18 mesi transitorio?
Il corretto calcolo sarebbe stato: € 700.00×18=€ 12.600
👍 Questo contratto manda un alezzo da “fai da te“ da paura, ma nessuna meraviglia se fosse transitato nelle mani di qualche associazione sindacale spensierata.

La clausola del contratto in esame non è stata redatta nel rispetto del modello del contratto ministeriale a cui rimanda, con specifico obbligo, l’accordo locale di Napoli (vedo che scrivi da qui) depositato in Comune il 24 gennaio 2018, accordo che ha recepito il nuovo assetto normativo dettato dal DM 16 gennaio 2017.

Il modello di contratto da utilizzare viene allegato all’accordo locale di Napoli, e tale obbligo viene a costituire parte del contenuto dell’accordo locale: l’art.4 del contratto-tipo (Canone) qui diventa art.3 e la formula ministeriale è stata parzialmente modificata.

L’art.4 è formulato con l’indicazione di tre ipotesi alternative: la prima relativa ai contratti transitori stipulati n Comuni con numero di abitanti fino a diecimila (A), la seconda ai contratti stipulati in Comuni con più di diecimila abitanti nei quali sia stato concluso l’accordo locale o ‘accordo integrativo (B), la terza relativa ai contratti stipulati in Comuni con più di diecimila abitanti nei quali non siano stati conclusi gli accordi (C).

L’opzione B (supponendo che l’immobile in questione sia ubicato a Napoli) prevede la seguente formula: “[…] il canone di locazione, secondo quanto stabilito dall’Accordo territoriale depositato il … presso il Comune di … […], è convenuto in euro …………………., importo che il conduttore si obbliga a corrispondere nel domicilio del locatore […] in n° ……. rate eguali anticipate di euro ……………. ciascuna, alle seguenti date: …………………………..”

Nel contratto transitorio (di durata fino a 18 mesi) non è previsto un canone di locazione annuo perché non sono previste annualità contrattuali, ma un unico periodo contrattuale a termine e il canone è relativo all’intera durata contrattuale: è solo, ai fini fiscali, che il modello RLI richiede di indicare il canone annuo, salvo contratti di durata inferiore a 12 mesi, in cui occorre inserire l’importo relativo all’intera durata.

Il contratto poi deve essere corredato dall’Allegato H (Scheda riepilogativa del canone concordato), come prescrive l’art.21 del par. “Contratti transitori ordinari” dell’accordo territoriale di Napoli.

In questo allegato, che deve essere controfirmato dalle parti contraenti, trovi: Transitorio: mesi … Canone pattuito: Canone annuo … Canone mensile … Che cosa riporta l’Allegato H?

Anche se il contratto è stato stipulato senza l’assistenza delle organizzazioni interessate, deve essere comunque asseverato da una associazione sindacale della proprietà o dell’inquilinato.

Tremo a fare queste domande: esiste un attestato di rispondenza del contenuto di questo contratto transitorio all’accordo? Le esigenze della transitorietà sono enunciate nel contratto e provate, trattandosi un contratto transitorio lungo, ossia di durata superiore a 30 giorni, attraverso l’allegazione al contratto della documentazione che lo confermi, sia che l’esigenza concerna il locatore sia che l’esigenza concerna il conduttore?
 
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uva

Membro Senior
Proprietario Casa
Nel contratto transitorio (di durata fino a 18 mesi) non è previsto un canone di locazione annuo perché non sono previste annualità contrattuali, ma un unico periodo contrattuale a termine e il canone è relativo all’intera durata contrattuale
Quindi, come ipotizzavo nei mei post precedenti, nel caso di @Ornella P. il canone di € 8.400,00 può non essere un canone annuo, ma riferirsi all'intera durata della locazione (18 mesi).
Indipendentemente dal fatto che debba essere pagato in 12 rate mensili da € 700,00 ciascuna.

Speriamo che sia stato compilato esattamente l'allegato H, e rilasciata l'attestazione!
 

Aidualc

Membro Junior
Professionista
A me tutto il topic pare un pretesto per pagare 8.400 invece di 12.600.
Basta l'indicazione di Nemesis al post #10.

Più semplicemente, cosa avete concordato?!
E nella registrazione del contratto cosa è stato inserito quale canone?
 

Ornella P.

Nuovo Iscritto
Conduttore
A me tutto il topic pare un pretesto per pagare 8.400 invece di 12.600.
Basta l'indicazione di Nemesis al post #10.

Più semplicemente, cosa avete concordato?!
E nella registrazione del contratto cosa è stato inserito quale canone?
Come da allegato precedentemente accluso, nel contratto, regolarmente registrato all'Agenzia delle Entrate di Napoli, è stato inserito l'articolo 3 - canone:
IL CANONE DI LOCAZIONE È CONVENUTO IN € 8.400,00 IMPORTO CHE IL CONDUTTORE SI OBBLIGA A CORRISPONDERE IN N. 12 RATE EGUALI ANTICIPATE DI € 700.00 CIASCUNA IL GIORNO 01 DI OGNI MESE
 

Ornella P.

Nuovo Iscritto
Conduttore
Quindi, come ipotizzavo nei mei post precedenti, nel caso di @Ornella P. il canone di € 8.400,00 può non essere un canone annuo, ma riferirsi all'intera durata della locazione (18 mesi).
Indipendentemente dal fatto che debba essere pagato in 12 rate mensili da € 700,00 ciascuna.

Speriamo che sia stato compilato esattamente l'allegato H, e rilasciata l'attestazione!
Non c'è allegato H ed è stata rilasciata solo attestazione APE
 

Ornella P.

Nuovo Iscritto
Conduttore
👍 Questo contratto manda un alezzo da “fai da te“ da paura, ma nessuna meraviglia se fosse transitato nelle mani di qualche associazione sindacale spensierata.

La clausola del contratto in esame non è stata redatta nel rispetto del modello del contratto ministeriale a cui rimanda, con specifico obbligo, l’accordo locale di Napoli (vedo che scrivi da qui) depositato in Comune il 24 gennaio 2018, accordo che ha recepito il nuovo assetto normativo dettato dal DM 16 gennaio 2017.

Il modello di contratto da utilizzare viene allegato all’accordo locale di Napoli, e tale obbligo viene a costituire parte del contenuto dell’accordo locale: l’art.4 del contratto-tipo (Canone) qui diventa art.3 e la formula ministeriale è stata parzialmente modificata.

L’art.4 è formulato con l’indicazione di tre ipotesi alternative: la prima relativa ai contratti transitori stipulati n Comuni con numero di abitanti fino a diecimila (A), la seconda ai contratti stipulati in Comuni con più di diecimila abitanti nei quali sia stato concluso l’accordo locale o ‘accordo integrativo (B), la terza relativa ai contratti stipulati in Comuni con più di diecimila abitanti nei quali non siano stati conclusi gli accordi (C).

L’opzione B (supponendo che l’immobile in questione sia ubicato a Napoli) prevede la seguente formula: “[…] il canone di locazione, secondo quanto stabilito dall’Accordo territoriale depositato il … presso il Comune di … […], è convenuto in euro …………………., importo che il conduttore si obbliga a corrispondere nel domicilio del locatore […] in n° ……. rate eguali anticipate di euro ……………. ciascuna, alle seguenti date: …………………………..”

Nel contratto transitorio (di durata fino a 18 mesi) non è previsto un canone di locazione annuo perché non sono previste annualità contrattuali, ma un unico periodo contrattuale a termine e il canone è relativo all’intera durata contrattuale: è solo, ai fini fiscali, che il modello RLI richiede di indicare il canone annuo, salvo contratti di durata inferiore a 12 mesi, in cui occorre inserire l’importo relativo all’intera durata.

Il contratto poi deve essere corredato dall’Allegato H (Scheda riepilogativa del canone concordato), come prescrive l’art.21 del par. “Contratti transitori ordinari” dell’accordo territoriale di Napoli.

In questo allegato, che deve essere controfirmato dalle parti contraenti, trovi: Transitorio: mesi … Canone pattuito: Canone annuo … Canone mensile … Che cosa riporta l’Allegato H?

Anche se il contratto è stato stipulato senza l’assistenza delle organizzazioni interessate, deve essere comunque asseverato da una associazione sindacale della proprietà o dell’inquilinato.

Tremo a fare queste domande: esiste un attestato di rispondenza del contenuto di questo contratto transitorio all’accordo? Le esigenze della transitorietà sono enunciate nel contratto e provate, trattandosi un contratto transitorio lungo, ossia di durata superiore a 30 giorni, attraverso l’allegazione al contratto della documentazione che lo confermi, sia che l’esigenza concerna il locatore sia che l’esigenza concerna il conduttore?
Non c'è allegato H ed è stata solo rilasciata attestazione APE. L'intero contratto è stato stilato e gestito da un'agenzia immobiliare.
 

uva

Membro Senior
Proprietario Casa
L'intero contratto è stato stilato e gestito da un'agenzia immobiliare.
Chiedi all'Agenzia se ha redatto il tuo contratto transitorio secondo quanto richiesto dall'Accordo Territoriale del Comune dove si trova l'immobile.

Nel post n. # 26 @Clematide suppone che si tratti di Napoli, il cui Accordo ha recepito il D.M. 16/01/2017 che richiede la "bollinatura" del contratto da parte di un Sindacato (dei proprietari o degli inquilini), e la compilazione dell'allegato H.
Tutto ciò oltre all'APE, che riguarda solo la certificazione energetica.
 

Ornella P.

Nuovo Iscritto
Conduttore
Chiedi all'Agenzia se ha redatto il tuo contratto transitorio secondo quanto richiesto dall'Accordo Territoriale del Comune dove si trova l'immobile.

Nel post n. # 26 @Clematide suppone che si tratti di Napoli, il cui Accordo ha recepito il D.M. 16/01/2017 che richiede la "bollinatura" del contratto da parte di un Sindacato (dei proprietari o degli inquilini), e la compilazione dell'allegato H.
Tutto ciò oltre all'APE, che riguarda solo la certificazione energetica.
Chiederò sicuramente ma non credo sia stata seguita la legale procedura. Ip contratto transitorio è in regime di cedolare secca (21%), cambia qualcosa?
 

uva

Membro Senior
Proprietario Casa
Ip contratto transitorio è in regime di cedolare secca (21%), cambia qualcosa?
Il regime fiscale (tassazione IRPEF oppure cedolare secca) viene scelto liberamente dal locatore.
Se lui ha optato per la cedolare, e se l'immobile si trova a Napoli che è ad alta tensione abitativa (oppure in un Comune dove è stato proclamato lo stato d'emergenza); allora ha diritto alla cedolare secca al 10%.

A questo punto mi pare di capire che non abbiate stipulato un contratto concordato, ma uno "libero"!
 

uva

Membro Senior
Proprietario Casa
Sono pigioni percepiti "a nero"?
Per risolvere i dubbi, chiedi a chi ha registrato il contratto all'Agenzia delle Entrate (il proprietario o l'Agenzia immobiliare) copia del modello RLI.
E' il modulo da presentare all'Ag. entrate per la registrazione dei contratti di locazione.
Lì si deve indicare il canone annuo di locazione, come ha spiegato @Clematide nel post n. #26.
Così chiarisci se il canone scritto sul contratto registrato all'Ag. entrate si riferisce a 12 oppure a 18 mesi!
 

uva

Membro Senior
Proprietario Casa
È transitorio
Sì, ma occorre capire se il canone di locazione è stato calcolato in base ai parametri stabiliti dall'Accordo Territoriale di Napoli. Considerando anche il fatto che si tratta di locazione di una porzione di appartamento.
Oppure se è un canone libero, deciso appunto liberamente tra le parti.

Il tuo è forse un contratto per studenti?
 

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