Area di manovra box

[basty]

al proprietario spetta solo il diritto di passaggio pedonale, anche se il proprietario è condomino del palazzo.

Non pretendo di essere esperto, ma questa tua conclusione mi giunge nuova e la trovo piuttosto curiosa.

L’intero caseggiato è costruito su unica particella: quanto il “padre di famiglia” ha frazionato e compravenduto si è venuto a creare il condominio delle parti comuni.
Quali sono le parti comuni? Risponderei, oltre a quelle citate dal 1117 cc, tutte quelle che non sono state identificate come parti esclusive: dove rientra il corsello?
Io aspetto la risposta della nostra, in merito all’origine dell’unico diritto citato ( passaggio); e la proprietà?

 

[vittorievic]

Risponderei, oltre a quelle citate dal 1117 cc, tutte quelle che non sono state identificate come parti esclusive: dove rientra il corsello?

Allora: il corsello è condominiale se tutti i condomini hanno un box perché lo usano per fare manovre di accesso ed uscita dal loro locale o stallo. Anzi se i box o i posti auto sono censiti catastalmente il corsello viene considerato un BCNC, anche se non indicato.
Se non tutti i condomini hanno il box il corsello diventa una pertinenza tra i proprietari, ci può essere addirittura un proprietario di box esterno al condominio: ad esempio un proprietario che ha venduto l'appartamento ma non il box (cosa successa nel condominio dove abito). Le spese di manutenzione del corsello sono a carico dei proprietari dei box non di tutti i condomini indiscriminatamente.
Se nel tempo un tizio acquisisce la proprietà di tutti i box non è che il corsello rimane in comproprietà con i condomini che non hanno mai avuto un box/stallo.
Secondo me nella configurazione nella quale la proprietà dei box/stalli non è distribuita tra tutti i condomini, il piano parcheggi diventa un condominio parziale.
Nel caso specifico bisognerebbe appurare se il box 5 è stato costruito e progettato così come rappresentato nello schizzo: perché la sua è una proprietà indipendente dal condominio, avendo un suo ingresso su strada con un suo numero civico, direi che è enucleata dal condominio, mantenendo una servitù di passaggio pedonale. Sarebbe una specie di supercondominio tra due proprietà.

 

[basty]

Secondo me nella configurazione nella quale la proprietà dei box/stalli non è distribuita tra tutti i condomini, il piano parcheggi diventa un condominio parziale.

Appunto: secondo te.
Secondo me in genere un eventuale RdC forse si regolerebbe con il tuo criterio. Ma in assenza di specificazioni a valenza contrattuale io ritengo non si possa ritenere parziale la proprietà di questo corsello

avendo un suo ingresso su strada con un suo numero civico, direi che è enucleata dal condominio,

Non mi convince come criterio, se sorto sul medesimo contesto d particella.
Eventualmente potrebbe richiedere la enucleazione: che deve essere concordata.

 

[vittorievic]

Non mi convince come criterio,

ci vorrebbe il parere di chi ci legge ma non interviene, forse anche per lui la cosa è abbastanza controversa.
Il box n 5 è equivalente ad un appartamento con ingresso indipendente e porta di accesso all'interno del fabbricato.
Io, come ho già scritto diverse volte, vivo in un condominio che originariamente aveva 10 appartamenti(+ alloggio del portiere), ed, al piano seminterrato con ingresso carrabile con numero civico, 10 stalli per auto cioè uno per condomino, 9 cantine (la decima era stata requisita per adibirla a centrale termica perché nel progetto del palazzo non era stato considerato il riscaldamento centralizzato). Al piano seminterrato si accede anche per mezzo scale dall'interno del palazzo, che ha un suo numero civico.
Con il trascorre del tempo diversi appartamenti sono stati frazionati oggi ci sono 15 appartamenti (+ alloggio del portiere) ma i posti auto sono rimasti 10 e le cantine sono rimaste 9. Chi ha venduto frazionando la proprietà ha venduto ad un acquirente lo stallo ed all'altro la cantina, C'è un caso in cui uno ha venduto l'appartamento con cantina ma si è tenuto il posto auto: lui accede usando la rampa di accesso ai posti auto ed ha il telecomando per azionare la saracinesca.
Morale della favola abbiamo una tabella millesimale di proprietà degli appartamenti, una di proprietà dei posti auto, una di proprietà delle cantine ed una per scala ed ascensore. Chi non ha il posto auto e cantina non ha partecipato alla spesa o ha partecipato solo per la parte di proprietà che gli compete. Un 3 anni fa si è deciso di rifare la pavimentazione del piano interrato e la rampa di accesso: la spesa è stata suddivisa solo tra i proprietari dei posti auto e delle cantine.

 

[basty]

ci vorrebbe il parere di chi ci legge

Non intendo contestare i pareri di nessuno.
Quello che sostengo è che in tema di diritti fondiari i criteri sono piuttosto consolidati da secoli.

Poi nulla vieta che in casi come il tuo si sia stabilità una convenzione accettata da tutti.

Qui la postante invece ci sta dicendo che il proprietario del box 5 e di uno degli appartamenti ritiene il corsello condominiale.

Quali documenti (rogiti, e scritture private registrate ) può opporre la postante a tale affermazione?

 

[Vegni mariangela]

condominiali tra i proprietari dei box che si aprono sul corsello oppure tra i confinanti con lo stesso?
Se all'origine il box 5 aveva l'ingresso carrabile sul corsello, il fatto che poi abbia aperto su strada un altro ingresso carrabile indipendente, e chiuso l'ingresso dal corsello, non cancella il suo diritto di comproprietà sul medesimo.
Ma se il box 5 è stato costruito così come raffigurato nello schizzo, al proprietario spetta solo il diritto di passaggio pedonale, anche se il proprietario è condomino del palazzo. A meno che il solaio non venga considerato come facente parte delle fondazioni.

Infatti è stato costruito così , con il solo diritto di passaggio, ma ciononostante vuole il corsello completamente libero. Lui ed il suo avvocato hanno anche chiesto di portarmi in mediazione , che io ovviamente ho rifiutato. A questo punto continuano a richiedermi di lasciare libero da qualsiasi cosa la zona antistante i miei box. Ha fatto mettere a verbale, durante la riunione di condominio, che occorre liberare il corsello condominiale, come se agli altri condomini interessasse qualcosa. Non so che cosa abbia detto in assemblea perché nessuno me lo ha riferito. Inoltre ha inviato le foto all’amministratore del condominio. Non vorrei adire le vie legali per una stupidaggine del genere …

 

[Vegni mariangela]

ci vorrebbe il parere di chi ci legge ma non interviene, forse anche per lui la cosa è abbastanza controversa.
Il box n 5 è equivalente ad un appartamento con ingresso indipendente e porta di accesso all'interno del fabbricato.
Io, come ho già scritto diverse volte, vivo in un condominio che originariamente aveva 10 appartamenti(+ alloggio del portiere), ed, al piano seminterrato con ingresso carrabile con numero civico, 10 stalli per auto cioè uno per condomino, 9 cantine (la decima era stata requisita per adibirla a centrale termica perché nel progetto del palazzo non era stato considerato il riscaldamento centralizzato). Al piano seminterrato si accede anche per mezzo scale dall'interno del palazzo, che ha un suo numero civico.
Con il trascorre del tempo diversi appartamenti sono stati frazionati oggi ci sono 15 appartamenti (+ alloggio del portiere) ma i posti auto sono rimasti 10 e le cantine sono rimaste 9. Chi ha venduto frazionando la proprietà ha venduto ad un acquirente lo stallo ed all'altro la cantina, C'è un caso in cui uno ha venduto l'appartamento con cantina ma si è tenuto il posto auto: lui accede usando la rampa di accesso ai posti auto ed ha il telecomando per azionare la saracinesca.
Morale della favola abbiamo una tabella millesimale di proprietà degli appartamenti, una di proprietà dei posti auto, una di proprietà delle cantine ed una per scala ed ascensore. Chi non ha il posto auto e cantina non ha partecipato alla spesa o ha partecipato solo per la parte di proprietà che gli compete. Un 3 anni fa si è deciso di rifare la pavimentazione del piano interrato e la rampa di accesso: la spesa è stata suddivisa solo tra i proprietari dei posti auto e delle cantine.

Il suo ragionamento non fa una piega , è tutto giusto, ma nel mio caso , negli anni 90 abbiamo acquistato l’ultimo box proprio per chiudere tutta la proprietà senza presenze terzi, anche perché il box 5 faceva parte della stessa famiglia. Ora con la divisione ereditaria si è rimesso tutto in discussione. La luce è collegata al contatore di casa mia e quindi totalmente a mio carico

 

[vittorievic]

Quali sono le parti comuni? Risponderei, oltre a quelle citate dal 1117 cc, tutte quelle che non sono state identificate come parti esclusive: dove rientra il corsello?

Le parti comuni interessate sono quelle indicate dall'articolo 1117, numeri 1, 2 e 3 del codice civile: il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni d'ingresso, i vestiboli, i portici, i cortili, tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune.
Le parti di proprietà privata sono quelle riportate nella descrizione dell'atto di acquisto della proprietà immobiliare; ma le parti necessarie all'uso personale dell'immobile, anche se non citate NON diventano automaticamente parti condominiali (vedi frontalini dei balconi aggettanti).
Il corsello è necessario a coloro che possiedono il box e che lo utilizzano per fare manovra. Sembra che tutti i 4 box che si affacciano sul corsello siano di proprietà di una sola persona e che l'accesso a detti box sia regolato da un cancello la cui chiave/telecomando sia in possesso dell'unico proprietario dei box. Anche il portoncino che consente l'accesso all'interno del palazzo condominiale dal piano box è regolato da una chiave/telecomando posseduta unicamente da @Vegni mariangela e dal proprietario del box 5.
Questa situazione non risponde al requisito richiesto di essere parte necessaria all'uso comune dei condomini, quindi non è condominiale.
Se i proprietari dei box che usano il corsello dal punto di vista carrabile fossero almeno due, si sarebbe creato un condominio parziale composto dai due proprietari.
Il proprietario del box 5 esercita sul piano dedicato ai box una servitù per destinazione del padre di famiglia: ha un accesso al box indipendente, ha una porta pedonale che affaccia sul corsello, ha una servitù di passaggio ed il diritto di avere la chiave del portoncino di ingresso interno all'edificio. Il diritto di servitù non è equiparabile al diritto di proprietà quindi non si può parlare di condominio minimo tra i due.
Da quanto emerge il condomino del box 5 ha portato l'argomento in assemblea, non si sa cosa sia stato deliberato, ma sembra che l'amministratore non abbia ancora mandato una comunicazione di diffida a @Vegni mariangela . Secondo me @Vegni mariangela avrebbe il diritto di impugnare entro 30 giorni dal ricevimento del verbale assembleare quello che è stato deliberato. Credo che l'unico appiglio sia quello di contestare il cambio di destinazione d'uso: da box a luogo di deposito (cantina) e di diffidare la detenzione di prodotti che possono innescare o favorire un incendio, oppure che possano incidere sulla sicurezza statica dell'edificio.

 

[basty]

Adesso hai articolato l’argomentazione in modo plausibile: non so se corretto.
Non conoscendo direttamente la situazione attuale è pregressa non ho nulla da aggiungere.
Ti do invece pienamente ragione quando consigli a Mariangela di andare a fondo e chiarire la cosa

 

[Dimaraz]

Secondo me nella configurazione nella quale la proprietà dei box/stalli non è distribuita tra tutti i condomini, il piano parcheggi diventa un condominio parziale.

Mmmmh...Formulazione poco "ortodossa".
Il "condominio parziale" si realizza (solo ai fini del riparto spese) quando un edificio ha una pluralità di parti/manufatti (esempio scale) uguali ma in uso destinato a condomini diversi.

direi che è enucleata dal condominio

No. E sempre parte del Condominio (logicamente privata) perché condivide muri , tetto e lotto di terreno.

le parti necessarie all'uso personale dell'immobile, anche se non citate NON diventano automaticamente parti condominiali (vedi frontalini dei balconi aggettanti).

Esempio "infelice"...per la cronaca ...recente sentenza ha incluso gli stessi come "parte comune" anche per la sola pitturazione del lato esterno.