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  1. andfan

    andfan Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Ho un problema relativo ad un contratto d'affitto commerciale che sto per stipulare in merito alla conoscenza dei locali da parte dell'inquilino.

    Il nuovo conduttore gestisce il fondo per un importante marchio, nostro attuale affittuario, che ci ha inviato disdetta anticipata di 6 mesi.

    Il nuovo conduttore diventerà franchisee del noto marchio e gli subentrerà nell'affitto il giorno successivo alla scadenza del contratto in essere in quanto, in realtà, arredamento, merce e personale sarà quello del nostro attuale inquilino.

    So di essere paranoico ma l'articolo nel quale si scrive che il "conduttore dichiara di ben conoscere e di avere ispezionato, anche con tecnici di propria fiducia, i beni di cui al presente contratto, di averli trovati scevri da vizi e difetti, pienamente idonei a servire all’uso convenuto e di accettarli quindi nello stato attuale di perfetta manutenzione" sento che non mi metta totalmente al riparo se, per assurdo, dovessero essere riscontrati problemi di qualsiasi natura.

    La paura è che, se i problemi di cui sopra impedissero l'apertura del negozio, il nuovo conduttore potrebbe richiederci i danni.

    Con l'avvocato avevamo inserito questa dicitura: "Il conduttore, anche in qualità di mandatario del punto vendita per conto dell'attuale inquilino del fondo oggetto del presente contratto, dichiara di ben conoscere e di avere ispezionato, anche con tecnici di propria fiducia, i beni di cui al presente contratto, di averli trovati scevri da vizi e difetti, pienamente idonei a servire all’uso convenuto e di accettarli quindi nello stato attuale di perfetta manutenzione".

    Il problema è che il noto marchio, avendo avuto la bozza di contratto da parte del suo mandante, gli contesta questa dicitura e non vuole che venga inclusa nel contratto.

    MORALE DELLA FAVOLA...


    Esiste una formula che posso aggiungere affinché si rafforzi il fatto che il conduttore conosce benissimo i locali senza menzionarne il motivo?

    Esiste una dicitura da utilizzare per far accettare i locali senza pregiudiziale alcuna ovvero in qualunque modo essi vengano lasciati?

    Avrei pensato a...

    Il conduttore dichiara di ben conoscere e di avere ispezionato, anche con tecnici di propria fiducia, i beni di cui al presente contratto, di averli trovati scevri da vizi e difetti, pienamente idonei a servire all’uso convenuto e di accettarli quindi nello stato attuale di perfetta manutenzione oppure in qualsiasi stato essi si trovino alla data di consegna, senza pregiudiziale alcuna;


    Che ne pensate?


    Grazie!
     
  2. Dimaraz

    Dimaraz Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Che va bene premunirsi...ma senza esagerare.

    Se hai chi testimonia o certifica la rispondenza di locali e impianti....spetta alla controparte dimostrare il difetto.

    Non è una clausola a salvarti dai fastidi di una contestazione immeritata.
     
  3. Adriano Giacomelli

    Adriano Giacomelli Membro Supporter

    Proprietario di Casa
    La parte conduttrice dà atto che l'unità immobiliare viene consegnata in ottimo stato e dichiara che la stessa è idonea all'uso che intende farne, esonerando il locatore da ogni responsabilità al riguardo. La parte conduttrice dichiara di esonerare la parte locatrice da ogni responsabilità per difetto, diniego o revoca di concessioni, autorizzazioni, di licenze amministrative o condominiali, anche se dipendenti dalla cosa locata.
     
  4. andfan

    andfan Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    E' un mio difetto...

    Grazie Adriano,
    mi sembra il testo più corretto per la situazione attuale.
     
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  5. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    A me sembra un falso problema, perché esiste agli atti che il conduttore cessante sia la nota ditta, che illogicamente, non vuole essere nominata. A volte gli avvocati devono fare qualcosa per far sentire la loro presenza.
     
  6. Luigi Criscuolo

    Luigi Criscuolo Membro Storico

    Proprietario di Casa
    in questa faccenda io credo che sia un onere del futuro conduttore assicurarsi che i locali che si appresta a prendere in affitto rispettino la normativa richiesta per avere l'autorizzazione ad intraprendere l'attività in quei locali.
    Il proprietario risponderà dei vizi occulti che impediscono l'attività al conduttore.
     
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  7. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    Se esisteva il certificato di agibilità e non sono state apportate modifiche al locali, né sulle murature, né sugli impianti, nulla osta a che il titolare dell'attività subentri.
     
  8. Adriano Giacomelli

    Adriano Giacomelli Membro Supporter

    Proprietario di Casa
    Scusate ma qui non stiamo analizzando vizi o difformità note alle parti, e sono in linea che il vecchio conduttore non possa e sicuramente non voglia entrare in un nuovo contratto, a che pro e chi glielo farebbe fare? Quindi come una normale nuova locazione il locatore offre i suoi locali e il futuro conduttore deve soppesare la idoneità dei locali per il suo progetto di attività. Questi sono i confini e le responsabilità sono esattamente queste. Il rischio d'impresa all'imprenditore.
    Con la dicitura base di molti contratti che ho riportato le cose si inquadrano a questa maniera.
     
  9. Luigi Criscuolo

    Luigi Criscuolo Membro Storico

    Proprietario di Casa
    E' chiaro il tentativo di far passare il nuovo contratto d'affitto come se fosse una continuazione di quello in essere. Giustamente il vecchio conduttore non vuole essere coinvolto a nessun titolo con il nuovo contratto di affitto.
     
  10. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    Non capisco perché. E' un fatto dimostrabile e non potrà mai negarlo.
     
  11. Adriano Giacomelli

    Adriano Giacomelli Membro Supporter

    Proprietario di Casa
    Se uno cessa una locazione per quale motivo deve essere richiamato in un nuovo contratto? E poi a cosa servirebbe?
     
  12. Luigi Criscuolo

    Luigi Criscuolo Membro Storico

    Proprietario di Casa
    perché il suo rapporto con il proprietario dei locali termina alla scadenza dell'affitto e con la consegna dei locali al proprietario.
    Vorrei vedere te se al termine del contratto di affitto del tuo ufficio tu decidessi ti trasferirlo altrove e che un tuo collaboratore, decidendo di mettersi in proprio, prendesse in affitto i medesimi locali. Tu accetteresti che il proprietario scrivesse nel contratto di affitto che i locali sono a posto perché già affittati a te che hai esercitato la stessa professione?
     
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  13. moralista

    moralista Membro Attivo

    Professionista
    ci sono contratti proroghe su proroghe i e sempre stati idonei, con il cambio del locatario cambiano anche le norme attuali, che il locale deve avere per essere idoneo allo stato attuale
     
  14. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    E' una dichiarazione che fa lui senza che io la sottoscriva. Problemi suoi!
     
  15. Luigi Criscuolo

    Luigi Criscuolo Membro Storico

    Proprietario di Casa
    leggi qua
     
  16. andfan

    andfan Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Forse mi sono spiegato male...
    La dicitura serviva a rafforzare il punto che il nuovo conduttore, anche in quanto di fatto gestore del punto vendita per molti anni per il noto marchio e comunque fino al giorno prima della decorrenza del nuovo, conosce MOLTO bene i locali
     
  17. Luigi Criscuolo

    Luigi Criscuolo Membro Storico

    Proprietario di Casa
    non capisco tutto questo ingessamento del contratto. Hai qualcosa da nascondere?
     
  18. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    Dimaraz scrive: "Non è una clausola a salvarti dai fastidi di una contestazione immeritata."
    Lo scrive lui, ma io non lo condivido.
     
  19. Dimaraz

    Dimaraz Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Non hai idea di quante "cause" iniziano sulla base di una clausola scritta.
    E molto spesso chi la ha apposta/pretesa pensa di essere indenne dalle liti...per poi scoprire che non lo è ne dai procedimenti e nemmenno dagli esiti sfavorevoli.

    E nel mezzo gli "avvocati" ...godono.
     
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  20. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    E' una dichiarazione che, posto che sia nel diritto del locatore, inserisce nel contratto. Se dovesse ledere l'onore del precedente conduttore, saranno problemi suoi.
    Sinceramente non capisco perché stiamo qua a parlarne, vista l'irrilevanza del problema. Potrei sbagliarmi e nel caso me ne scuso.
     

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