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  1. amer

    amer Nuovo Iscritto

    Sono proprietario di un appartamento in Roma nel centro storico in un villino con 4 appartamenti ad uso residenziale.
    Posso suddividere l'appartamento in quattro unità autonome ed affittarle separatamente ed eventualmente con destinazione bed & brekfast?
    E' obbligatorio ottenere anche l'autorizzazione degli altri tre condomini?
    Grazie
     
  2. Marco Giovannelli

    Marco Giovannelli Membro dello Staff

    Professionista
    quesito complesso.

    La divisione di per se è possibile, e devi chiedere il permesso agli altri condomini qualora vengano toccate parti comuni (per esempio se saranno quattro unità indipendenti con quattro ingressi indipendenti) e poi bisogna richiedere l'autorizzazione ad aprire un bed and breakfast poichè la regione lazio ha legiferato al riguardo.

    Nel caso sopracitato l'iter è questo:

    Denuncia di inizio attività
    Lavori
    Fine lavori
    Collaudo con variazione catastale
    poi 4 agibilità (una per ogni unità immobiliare)
    Pratica per i bed and breakfast ( sempre una ogni unità immobiliare)

    Se invece non ci fossero entrate indipendenti e quindi i lavori consisterebbero soltanto in una mera diversa distribuzione degli spazi interni non serve la nuova agibilità e la pratica per i bed and breakfast è una sola.
    Non esitare a chiedere ulteriori informazioni al riguardo.

    Saluti
     
  3. Sandrocchia

    Sandrocchia Nuovo Iscritto

    Gentilissimo Amer e Guru.

    Non è esattamente così come spiegato

    Legge sui B&B Regione Lazio si B&B: abitazione principale, lavoro occasionale, massimo 3 camere, massimo 6 posti letto. La colazione deve essere somministrata senza la manipolazione dei cibi. Non è possibile avere dipendenti. Il gestore deve avvalersi della normale conduzione familiare. E' possibile aprire B&B ameno di 50 metri dall'abitazione principale.

    Premetto che non si capisce se la propietà è di 1 apparamento in quadrifamiliare (mi sembra questo) o se sono 4 appartamenti di proprieta in un condomino con diversi appartamenti? Provo a spiegarvi la legge e a chi e cosa e demandata e le varie interpretazioni.


    Ok, se è 1 grande appartamento che dovete dividere in quattro più piccoli non dovete chiedere ai condomini se si utilizza il vecchio ingresso dell'appartamento come principale e si costruisce un atrio con 4 ingressi all'interno dell'appartamento. Quindi per entrare servono due chiavi oltre la chiave principale condominiale.
    Se gli ingressi si aprono sugli atri comuni si deve chiedere l'autorizzazione al condominio.

    Qui c'è da fare una precisazione la legge sui B&B, con la sua grammatica, demanda a caratteristiche particolari per l'apertura dei B&B che comprendono la parte finanziaria, la parte catastale, la parte fisica - occasionalità (lavoro occasionale), esclusione partita IVA, vietato ai possessori dipartita IVA, residenza e domicilio obbligatorio nella abitazione, accatastamento come abitazione di uso privato o 1° casa (residenza e domicilio).


    Fin qui tutto ok

    Questo non è possibile la pratica per aperura dei B&B deve essere UNA sola per un solo appartamento quindi o per il grande appartamento (escludendo l'ipotesi della divisione) oppure per UNO dei 4 nuovi appartamenti.
    Il requisito essenziale è la residenza e domicilio (un condominio ha degli interni numerati se risiedi all'interno 2 non puoi aprire B&B all'interno 3 ... lì non hai domicilio).
    E possible invece fare una divisione del grande appartamento con 4 ingressi interni, uno risiedi con residenza e domiciclio, le altre tre unità NON devono avere cucine (nemmeno gli impianti eventualmente una sala comune o non per consumare le colazioni) in questo modo sarebbero solo delle camere con bagno e farebbero parte di tutto l'apparamento (è qui si può utilizzarela la clausola" .") "A MENO DI CINQUANTA METRI DALL'ABITAZIONE PRINCIPALE".

    Per spiegare ancora meglio pensa ai contatori di luce, gas e aqcua, quando si ha un secondo contatore si ha una seconda casa nella seconda casa anche di fianco all'abitazione principale (non si ha residenza e domicilio) non si può fare bed and breakfast.


    Se ci sono delle opere di modifica murarie, anche se all'interno dell'appartamento, degli spazi interni serve sempre un progetto in comune e successivo certificato agibilità.


    .

    Per tutto ti consiglio di chiedere:
    - ad un architetto (per capire e stabilire i requisiti: domicilio, abitazione principale, 2-3-4 abitazione, ecc.)
    - all'agenzia delle entrate per la parte fiscale e la tua posizione riguardo ai requisiti richiesti (lavoro occasionale possono pensionati, casalinghe, studenti fino a 25 anni, disoccupati, ma attenzione possono chiunque può dimostrare di avere un reddito primario alle spalle)
    - ASL e Comune per informarti su autorizzazioni.


    In sostanza la domanda che hai posto è sbagliata per capire se puoi aprire un B&B devi prima stabilire la tua posizione fisica e finanziaria, poi stabilire la situazione residenziale e catastale, ed infine valutare se invece non propendere per l'apertura di CASA VACANZA (come le case al mare) ma ricordati che c'è l'obbligo di risiedere nel comune dove ci sono gli appartamenti e aprire la partita IVA.
     
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  4. geomtupputi

    geomtupputi Membro Attivo

    Professionista
    In pratica:
    1. devi chiedere l'autorizzazione al condominio se gli ingressi dei nuovi B&B toccano parti comuni; se fai un disimpegno nella tua unità immobiliare dal quale si accede ai 4 B&B ciò non serve;
    2. se cambi la distribuzione interna devi fare la DIA, le variazioni in catasto e richiedere la nuova agibilità;
    3. cambiare le tabelle millesimali (in subordine);
    4. un bel sito internet x far conoscere l'attività
    E' chiaro ke ci vuole la partita IVA!!!

    Non disperarti, è più facile a farsi ke a dirsi!!!

    per chiarimenti resto a disposizione in pvt. Saluti.
     
  5. Sandrocchia

    Sandrocchia Nuovo Iscritto

    Sbagliato nella regione Lazio l'attività di B&B è SENZA PARTITA IVA ma ci vogliono i REQUISITI RICHIESTI e sopratutto persone qualificate che conoscono la procedura.
    Attenzione senza requisiti si diventa EVASORI FISCALI perchè l'attività di Bed and Breakfast NON é un'impresa. Quindi se non ci sono TUTTI i requisiti si diventa evasori dell'IVA.

    La sua semplicità....è invece molto complessa .....

    per chiarimenti resto a disposizione in pvt. Saluti.[/QUOTE]


    Bed and Breakfast da sette anni scusa se insisto ma il problema non è solo l'abitazione ma la parte finanziaria sconosciuta a molti.


    ciaooo Sandoc:amore:chia
     
  6. Ennio Alessandro Rossi

    Ennio Alessandro Rossi Membro dello Staff

    Professionista
    Su casa today c'è un contributo dell ns. d.ssa Manuela Fragale:

    Voglia di casa anche in viaggio, nelle grandi città o nei piccoli borghi; desiderio di intrecciare rapporti umani genuini e di entrare in contatto con lo stile di vita locale; spesa contenuta rispetto ad altre forme di ospitalità: sono queste le ragioni che inducono tanti turisti a preferire l’alloggio in Bed&Breakfast. Vista la tendenza in atto, alcune padrone di casa prendono in considerazione l’opportunità di trasformarsi in manager dell’ospitalità aprendo le porte delle proprie dimore. Una casa bella e accogliente, abbinata alla naturale predisposizione ai rapporti interpersonali, può garantire la buona riuscita dell’iniziativa. Spesso, però, ci si ritrova con dubbi di carattere “burocratico”; ecco, allora, che si rende necessario fare chiarezza.

    Il primo dubbio è: “Cosa devo fare per aprire un B&B?”. Innanzitutto, per aprire un’attività di B&B è necessario risiedere nell’abitazione in cui si intende operare. La normativa di riferimento varia a seconda della regione, ma è strettamente collegata alla Legge n. 135/2001 – Riforma della legislazione nazionale del turismo. A differire sono i diversi requisiti attinenti al numero e all’ampiezza delle camere, al numero di posti letto, alle norme di sicurezza (impianti elettrici e di riscaldamento, norme igieniche ed edilizie). È consigliabile, quindi, accertarsi dell’esistenza della legge regionale sul B&B per poi informarsi, presso l’Ufficio Turistico del proprio Comune di residenza o presso l’APT o IAT locale, sui requisiti previsti per il proprio territorio e sulle modalità di apertura dell’attività.

    Il secondo dubbio è: “Posso aprire un B&B se vivo in condominio?”. In alcuni casi, le padrone di casa paventano il diniego dell’assemblea alla richiesta di permesso, che in molte ritengono obbligatoria, oppure temono che l’andirivieni di persone estranee possa risultare poco gradito agli altri condomini e che, di conseguenza, qualche vicino possa mettere i bastoni tra le ruote fino a impedire lo svolgimento dell’attività. In altri casi, invece, restano sopraffatte dai vicini di casa che annunciano il diniego all’autorizzazione in sede di assemblea. Niente paura: se il divieto non è espressamente previsto nel Regolamento condominiale, l’attività di Bed&Breakfast è da ritenersi lecita e, in quanto tale, non può essere subordinata alle autorizzazioni dell’assemblea di condominio. Tant’è che la Corte costituzionale è intervenuta con la sentenza n. 369/2008 che ha dichiarato incostituzionale una legge della Regione Lombardia, del 2007, che obbligava i proprietari degli appartamenti trasformati in Bed&Breakfast a chiedere il nulla osta dei condomini per avviare o proseguire l’attività. La Corte Costituzionale ha affermato che “l’assemblea dei condomini non ha altri poteri rispetto a quelli fissati tassativamente dal Codice civile e non può porre limitazioni alla sfera di proprietà dei singoli condomini, a meno che le predette limitazioni non siano specificatamente accettate o nei singoli atti d’acquisto o mediante approvazione del regolamento di condominio”.
    Il terzo dubbio è: “Le mie spese condominiali aumenteranno?”. La domanda sorge spesso in seguito al tentativo degli altri condomini di accollare al titolare del B&B aggravi di spesa relativi ad ascensore, pulizia scale, acqua. Come se non bastasse, spesso il vicino di casa sospetta che la nuova attività comporti il cambiamento di destinazione d’uso dell’unità immobiliare, sbagliando. L’attività di Bed&Breakfast è paragonabile alla pura ospitalità, tant’è che, come detto in precedenza, è necessario risiedere nell’abitazione in cui si intende operare; l’aumento dei consumi, inoltre, è esiguo, tenuto conto sia del limitato numero di persone ospitate contemporaneamente sia dei periodi di chiusura dell’attività. Le spese, dunque, resteranno invariate.

    (
     
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  7. Ennio Alessandro Rossi

    Ennio Alessandro Rossi Membro dello Staff

    Professionista
    se l'attività viene svolta con continuità confermo che ci vuole la partita IVA
     
  8. Marco Giovannelli

    Marco Giovannelli Membro dello Staff

    Professionista
    è quello che intendevo:daccordo::daccordo:
    Questo è inesatto, serve la nuova agibilità qualora vengano modificati i requisiti di cui all'art. 24 c.1 del D.P.R. 380/2001
    Sei razzista con i geometri e gli architetti?:^^::^^::^^:

    in linea di massima quoto

    saluti e aspettiamo ulteriori informazioni o richieste da amer

    P.S. cerchiamo di usare toni un attimo più pacati, Dire " SBAGLIATO" così su due piedi è un pochino scortese e non propriamente in linea con gli usi di questo grande forum.:ok:

    saluti
     
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  9. Sandrocchia

    Sandrocchia Nuovo Iscritto

    Per Ennio ... purtroppo se l'attività di Bed and Breakfast viene praticata in una abitazione senza cambiare la denominazione d'uso non è possibile, è vietato aprire la partita IVA e di conseguenza non è possibile svolgere la apertura con continuità (in Lombardia e nel Lazio) ma si deve interrompere per 90 giorni all'anno (anzi la durata dell'apertura è di 270 giorni). Oppure si può aprire partita IVA ma si deve diventare affittacamere - senza somministrazione della colazione - (questa modifica alla legge sul turismo è di febbraio 2010 per la Lombardia) e quindi non c'è obbligo di chiusura annuale.


    Buona Domenica .... finalmente oggi riposo un pò ....;)


    ciaooo Sandroc:amore:chia

    p.s. Sono Sandrocchia anche nell'altro forum ....
     
  10. veronika1901

    veronika1901 Nuovo Iscritto

    Impresa
    buona sera tutti. mi aiutate per favore. se io apro b&b posso fare a questo appartamento domicilio o devo avere x forza residenza? grazie
     

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