Omessa registrazione di preliminare di acquisto

[sandrox46]

E' stato effettuato l'acquisto di un immobile con l'intermediazione di un'agenzia immobiliare, con un preliminare che prevedeva una caparra ed un acconto. Il preliminare non è stato registrato, successivamente è stato perfezionato l'acquisto con un atto notarile che non ha, quindi, tenuto conto del preliminare. L'agenzia delle entrate con un controllo presso l'agenzia ha riscontrato l'omissione della registrazione ed ha inviato una cartella esattoriale con la sanzione del 120% sia al compratore che al venditore, non mi risulta all'agenzia immobiliare. Le parti citate sulla cartella sono il compratore ed il venditore, senza indicare chi debba effettuare il pagamento ma specificando che l'importante è che qualcuno paghi. Sul preliminare non ci sono indicazioni su chi avrebbe dovuto pagare la registrazione e per quanto riguarda la sanzione dovrebbe riguardare la responsabilità dell'omissione, che dovrebbe essere solidale tra le parti. A questo punto chi paga? ed in quale misura? Qualcuno sa indicarmelo con dei riferimenti? Grazie.

 

[Ollj]

Fiscalmente una delle parti dovrà saldare all'Erario quanto dovuto.
Civilmente, la responsabilità sarà dell'Agenzia tenuta per legge alla registrazione.
La parte che avrà saldato ben potrà rivalersi sull'Agenzia.

 

[Nemesis]

L'agenzia delle entrate con un controllo presso l'agenzia ha riscontrato l'omissione della registrazione ed ha inviato una cartella esattoriale con la sanzione del 120% sia al compratore che al venditore, non mi risulta all'agenzia immobiliare

L'obbligo di registrazione incombe anche all'agente immobiliare, che è solidalmente tenuto al pagamento dell'imposta per le scritture private non autenticate di natura negoziale stipulate a seguito della sua attività per la conclusione degli affari.

 

[Gianco]

Ma scusate, chi mi vieta di stipulare l'atto senza aver preventivamente sottoscritto un preliminare? Probabilmente nel rogito è stata menzionata l'esistenza dello stesso. Se così fosse una puerile leggerezza delle parti e forse del notaio che avrebbe dovuto dare la dovuta assistenza.

 

[Ollj]

@Gianco c'è un Agenzia che, per l'intermediazione, ha ricevuto un onorario.
Ecco perchè il notaio s'è guardato bene dal non omettere alcunchè...

 

[sandrox46]

Ma scusate, chi mi vieta di stipulare l'atto senza aver preventivamente sottoscritto un preliminare? Probabilmente nel rogito è stata menzionata l'esistenza dello stesso. Se così fosse una puerile leggerezza delle parti e forse del notaio che avrebbe dovuto dare la dovuta assistenza.

In effetti non è indispensabile sottoscrivere un preliminare, si può anche andare direttamente dal notaio per l'atto di compravendita, ma le circostanze, specialmente se c'è di mezzo una intermediazione, richiedono in genere degli atti preliminari che esprimano dei vincoli, come la proposta di acquisto, il versamento di una caparra confirmatoria ed eventualmente il versamento di un acconto. Nel mio caso l'acconto era necessario per consentire al venditore di estinguere un mutuo con relativa ipoteca che gravava sull'immobile. Questi atti preliminari vanno registrati, con dei costi non indifferenti e di natura diversa (imposta fissa, imposte proporzionali, onorari). Il problema è stabilire con chiarezza chi deve sopportare i costi in mancanza di un accordo in proposito sottoscritto dalle parti e, in caso di sanzione, come vanno distribuite tra le parti, fiscalmente tutte responsabili, le voci che compongono la sanzione. In proposito il codice civile non si esprime con chiarezza, da quello che ho potuto capire. Nel rogito il preliminare viene citato solo se registrato, anche perché in tale sede alcune imposte versate in sede di registrazione del preliminare possono essere recuperate, altrimenti il preliminare è soltanto una scrittura privata che il notaio può anche non conoscere, salvo per la specificazione di come deve avvenire il pagamento... qui bisognerebbe spendere qualche parola a proposito dei notai e delle agenzie immobiliari e, non per ultime, delle tassazioni a cui sono sottoposti i cittadini

L'obbligo di registrazione incombe anche all'agente immobiliare, che è solidalmente tenuto al pagamento dell'imposta per le scritture private non autenticate di natura negoziale stipulate a seguito della sua attività per la conclusione degli affari.

L'espressione "solidalmente tenuto" a proposito dell'agente immobiliare vuol dire che il costo va distribuito in parti uguali tra le parti compreso l'agente? e soltanto il costo dell'imposta fissa o anche quello di eventuali imposte proporzionali?
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[Ollj]

"solidalmente tenuto" a proposito dell'agente immobiliare vuol dire che

Quanti sono tenuti solidalmente, sono obbligati per l'intero (avranno diritto di rivalsa sugli altri). Tale solidarietà non è parziale (pro quota)

 

[Gianco]

Comunque per stipulare un atto non è necessario registrare il compromesso. Nel caso in esame, se c'è stato il versamento della caparra e di un acconto all'agenzia, il discorso potrebbe cambiare, non necessariamente. Basta organizzare l'atto con accordi preventivi, che potrebbero essere anche verbali.
Da noi, ancora gli accordi si fanno con la stretta di mano, fra galantuomini, genia in via d'estinzione.

 

[Ollj]

L'obbligo di registrazione c'è, ciò che non è obbligatorio è la eventuale tascrizione (da fare comunque, visti i tempi e rischi d' inadempimento con insolvenza)
Per non registrare si deve non sottoscrivere un preliminare ed andare a rogito direttamente...

 

[key]

Beh perche'il notaio ha menzionato il preliminare nel rogito?