Preliminare d'acquisto e "deposito cauzionale"

[Paola1962]

Salve a tutti,
sto predisponendo preliminare per acquisto immobile uso abitazione e volevo sottoporvi una questione un po' complessa.
Il mio dubbio è nella clausola "pagamento prezzo": d'accordo con la parte venditrice, lascerò a titolo di "deposito cauzionale" (N.B.non "caparra", nè "acconto"!) al notaio un assegno bancario, e nel preliminare (che, sempre d'accordo con l'altra parte, non verrà registrato: è soltanto un atto in forma scritta a conferma degli accordi presi) è scritto che il totale del prezzo sarà incassato al momento del rogito.
Qualora, per mille motivi, non si arrivasse al rogito, potrei richiedere la restituzione immediata di quell'assegno depositato dal notaio senza temere pretese dalla controparte (che comunque è d'accordo su tutto, ma non vorrei avesse ripensamenti...non si sa mai)?
O forse è meglio utilizzare un altro termine o impostare in maniera diversa la clausola, senza nominare "deposito cauzionale" o simili, in modo da non ricadere in una specifica disciplina?
Grazie a tutti per l'aiuto, saluti.

 

[Adriano Giacomelli]

Dunque, se la parte venditrice ripensasse, tu hai diritto all'immediata restituzione dell'assegno dato in custodia al Notaio.
Se tu ci ripensassi il Notaio, dovrebbe girare al venditore il tuo assegno, in quanto tu venendo meno alla volontà di acquisto, perdi il deposito cauzionale.
Ora, siccome il Notaio è un professionista super partes, alla tua consegna dell'assegno, ti rilascerà una qualche ricevuta, dove sarebbe il caso di scrivere quanto sopra detto. Così sarai tutelato.
Detto ciò, non colgo tutte queste modifiche ad un preliminare, regolare, registrato con caparra confirmatoria.

 

[Paola1962]

Ringrazio per la risposta; in sostanza la cosa migliore è mettere ogni cosa nero su bianco al momento della consegna dell'assegno (contestuale alla firma del preliminare).
Quanto alle modifiche rispetto ad un regolare preliminare con caparra confirmatoria, la scelta di non ricorrere ad esso è dovuta proprio alla volontà di non ricadere nella disciplina della caparra (art.1385 codice civile): se così fosse, avrei la certezza che nel caso fossi io inadempiente, l'assegno sarebbe trattenuto dai promittenti venditori, cosa che vorrei evitare!
Stabilendo invece che si tratta di deposito cauzionale fiduciario fatto al notaio, volevo essere sicura che nel caso di mio mancato acquisto finale dell'immobile, l'assegno perda ogni efficacia...

 

[Jrogin]

Stabilendo invece che si tratta di deposito cauzionale fiduciario fatto al notaio, volevo essere sicura che nel caso di mio mancato acquisto finale dell'immobile, l'assegno perda ogni efficacia...

Non sto capendo, in questo caso la funzione del deposito cauzioneale.
A cosa serve se ognuna delle parti può ritirarsi senza perdere alcunchè?
Che obblighi assumete con il preliminare??

C'è qualcosa che mi sfugge .
Aiutami a capire Paola 1962

 

[arianna26]

anch'io non ho capito a cosa dovrebbe servire quest'assegno. e credo non lo abbia capito nemmeno la tua controparte. altrimenti non si vede perchè lo ha accettato visto che, stando a quanto doci se ti ritiri pensi di non perdere nulla avendo però fatto perdere al venditore tempo e fatica.

 

[mapeit]

Per me se è un deposito cauzionale, cara Paola1962, nel caso tu ci ripensassi il notaio girerebbe l'assegno al venditore e perderesti la somma.
Quale compratore, ti converrebbe dare direttamente al venditore un assegno a titolo di caparra confirmatoria facendoti rilasciare ricevuta, non depositarlo dal notaio.
Nel caso ci ripensassi tu, lo perderesti comunque.
Nel caso ci ripensasse il venditore, egli dovrebbe restituirti il doppio dell'assegno incassato.

 

[Paola1962]

Grazie a tutti per le risposte.
Innanzitutto capisco bene che la funzione di quell'assegno come somma resti un po' oscura e che lasci perplessi, in base a quello che ho raccontato: vi assicuro che l'intenzione è quella di suggellare l'accordo preso con la parte venditrice, non certo farle perdere tempo
Il fatto è che la scorsa settimana presa da diverse faccende ero arrivata alla stesura del preliminare in dubbio su come definire quest'assegno da lasciare al notaio, perché nell'incertezza volevo essere sicura di poter riportare a casa quei soldi se malauguratamente fosse successo qualcosa che mi rendesse, pur non volendolo io, inadempiente...in pratica la mia domanda nasceva più che altro da un dubbio sul verificarsi, puramente teorico, di un qualche evento negativo, e volevo essere rassicurata sul fatto che lasciando l'assegno nelle mani del notaio, avrei potuto riaverlo.
Ora come ora, ad ogni modo, posso solo dire che esso è volto certamente a certificare al venditore che l'immobile voglio lo venda a me, e non ad altri...ci mancherebbe solo che pensassi di tirarmi indietro "dolosamente" dopo il preliminare, perdendo l'immobile che ho tanto cercato!
Scusate tutti per questi dubbi amletici che mi sono permessa di esprimere in questo forum, e grazie ancora per la disponibilità!

 

[mapeit]

Nessun dubbio sulle tue buone intenzioni, però resta il dubbio su che fine faccia l'assegno proprio nel caso accada qualcosa che ti renda tuo malgrado inadempiente. Il notaio sarà così magnanimo da restituirtelo anche se la parte venditrice reclamasse il rispetto dell'impegno ? Verifica... è meglio.

 

[gcaval]

e nel preliminare (che, sempre d'accordo con l'altra parte, non verrà registrato:

La registrazione del preliminare è obbligatoria, non è discrezionale (nemmeno se le parti sono d'accordo tra loro)

Per quanto ne posso sapere io, non esiste nessuna penale, come tu dici. Esiste la caparra, confirmatoria o penitenziale. Ciò che tu vuoi fare non lascia alcuna garanzia alla controparte, a prescindere dalla tua buona fede. Ricordo, inoltre, che essendo un preliminare un contratto in cui ci si obbliga a vendere e a comprare, possono esser richiesti alla parte inadempiente anche i danni o l'esecuzione in forma specifica (art. 2932). Quindi tutta questa storia della penale è del tutto inutile.

 

[uva]

Riprendo questa vecchia discussione perché mi trovo in una situazione analoga. Ecco i fatti.

Una persona interessata all'acquisto di un mio immobile ha presentato, tramite l'agente, una proposta di acquisto. Allegando un assegno intestato a me, a titolo di "caparra confirmatoria - deposito".
Senza specificare che tale somma diventerà caparra confirmatoria con l'avvenuta conoscenza da parte del proponente dell'accettazione della proposta di acquisto.

L'agente immobiliare non mi ha spiegato questa ambiguità.
Inoltre mi riferisce che l'aspirante acquirente, nel caso io accettassi la sua proposta, non vorrebbe registrarla.
Non vuole neppure versare un acconto prezzo: pagherebbe il saldo al rogito.
Rogito che non è imminente, ma previsto entro quattro mesi. Possibilmente, da parte sua, anticipando; ma forse non può anticipare "per motivi fiscali".

A parte il fatto che non accetto la proposta perché il prezzo offerto non mi soddisfa, mi chiedo se l'agente abbia lavorato seriamente.

A me risulta che la proposta d'acquisto accettata dal venditore diventa contratto preliminare e deve essere registrato.
L'assegno intestato al venditore, e fino a quel momento custodito dall'agente in deposito fiduciario, diventa caparra confirmatoria. Quindi se l'acquirente cambia idea il venditore trattiene la somma.

Non è strano che un agente immobiliare non chiarisca al proponente che il suo assegno diventerà caparra confirmatoria, e prospetti la possibilità di non registrare la proposta di acquisto in caso di accettazione del venditore?