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  1. cam

    cam Nuovo Iscritto

    Buongiorno a tutti, avrei bisogno di un informazione: ho appena fatto un preliminare di vendita, il notaio mi ha detto che sarebbe obbligatoria la registrazione ma mi ha consigliato di non farlo. Cosa ne pensate potrei andare incontro a qualche problema?

    Ringrazio tutti coloro che mi daranno un consiglio in merito.
     
  2. Salvatore Schiavone

    Salvatore Schiavone Membro dello Staff

    La registrazione e la trascrizione hanno naturalemnte dei costi in termini di tasse e imposte (a parte gli onorari del notaio).
    A mio avviso, NON conviene reisistrare se il venditore ti ispira fiducia. Altrimenti, se non hai fiducia nel venditore perchè ad esempio esercita un'attività commericiale e temi che possa avere debiti che non riesce a saldare (i suoi creditori potrebbero ipotecare e/o pignorare l'immobile fino alla data del rogito), oppure perché compri da un'impresa (stesso problema), allora, in questi casi, è consigliabile vivamente di registre e trascrivere il preliminare.
    La registrazione del preliminare elimina i suddetti rischi
     
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  3. Jrogin

    Jrogin Fondatore Membro dello Staff

    Professionista
    La regsitrazione del preliminare di compravendita mi certifica la data in cui lo stesso è stato registrato, e non ad esempio l'autenticità delle firme ne del suo contenuto.
    La trascrizone del preliminare presso la conservatoria dei beni immobiliari, rende pubblica la scrrittura, e nel caso ad esempio che vengano fuori altri preliminari, fa fede chi lo a trascritto per primo e non chi lo ha registrato per primo.
    Tra l'altro a me risulta che il contratto di compravendita tra privati, è sempre stato (dal 1986 mi pare) obbligatorio registrarlo presso l'agenzia delle entrate, ma non è obbligatoria la trascrizione (anche se fortemente consigliata)
     
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  4. chantal

    chantal Nuovo Iscritto

    mamma e se non è stato registrato?a cosa si và incontro ?e sopratutto il venditore se n lo ha fatto e a noi ci ha detto d averlo fatto è perseguibile ai fini di legge??e poi vuole vendere a 3?come ci tuteliamo?
     
  5. chantal

    chantal Nuovo Iscritto

    ma mi scusi la mia ignoranza ma trascritto è appunto scitto e frmato se per esempio io l ho scritto e firmato per prima anche se n è stato registrato c è la data è sempre una prova?e cnq il venditore senza che mi informa può fare un altro compromesso con un altra coppia?
     
  6. ikariam

    ikariam Nuovo Iscritto

    Io sapevo che è obbligatorio depositare il preliminare all'agenzia delle entrate. La trascrizione dal notaio, che ha un costo, blinda il contratto e nessuno può appellarsi contro di esso successivamente. Questo è quello che so io almeno ma sarei interessato a sentire altri pareri
     
  7. Jrogin

    Jrogin Fondatore Membro dello Staff

    Professionista
    La trascrizione presso la conservatoria dei registri immobiliari NON è obbligatoria (anche se pur essendo costosa quasi quanto un atto definitivo, è caldamente consigliata).
    La registrazione presso l'agenzia delle entrate, mi risulta essere obbligatoria dal 1986 circa (credo che quando il venditore è una società ci siano dei casi in cui non è obbligatorio)
     
  8. il tetto

    il tetto Membro Attivo

    Professionista
    Come scritto da Irogin la registrazione del preliminare fra privati è sempre obbligatoria, non facendola rischi d'incappare nel controllo fiscale (movimento di soldi versati o prelevati parenti compresi). Ricordati che nel rogito che andrai a stipulare bisogna riportare tutti i pagamenti effettuati e non avendo registrato il preliminare e' evidenziata dalla prima somma versata la mancanza di registrazione che permette al fisco di recuperare le somme non versate per la registrazione dello stesso. Mi sembra stano che il notaio ti abbia detto una cosa del genere (a meno che hai fatto un preliminare dove hai acquistato da un'impresa, solo in un caso particolare non c'e' l'obbligo di registrazione, ma se cosi fosse e' consigliabile addirittura la trascrizione del medesimo). Quindi per evitare fastidiose sorprese se non sono trascorsi ancora 20 giorni attivati velocemente per la registrazione.
     
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  9. cam

    cam Nuovo Iscritto

    Grazie per la risposta esauriente. Io visti i miei dubbi ho parlato con il notaio il quale mi ha detto che al momento del rogito è impossibile risalire ad un eventuale preliminare in quanto io avrei potuto versare una somma di acconto senza la sottoscrizione di nessun compromesso, infatti non è obbligatorio farlo. Tra l'altro parlando con amici e parenti che hanno acquistato casa negli ultimi anni ho saputo che nessuno ha provveduto alla registrazione. Forse si decide di registrare un preliminare quando non c'è un rapporto di fiducia tra acquirente e venditore. . . .
     
  10. ikariam

    ikariam Nuovo Iscritto

    Non sapevo di questa cosa. Tutti quelli che conosco hanno registrato il preliminare. Ad ogni modo buono a sapersi. A questo punto sembrerebbe che una volta che la proposta viene accettata si può pasare direttamente al rogito direi.
     
  11. Ennio Alessandro Rossi

    Ennio Alessandro Rossi Membro dello Staff

    Professionista
    A parere di chi scrive la trascrizione del preliminare è sempre consigliabile : Si può fare una eccezione se la casa è venduta da un amico intimo, da un cognato , ma appunto questa è l'eccezione non la regola.
    Ritengo che si debba cambiare metodo e approccio rispetto al passato : quando si compera una casa adottare un comportamento attento e rigoroso
    Il paradosso: quando si compera una autovettura da 15.000 euro, si guardano riviste, si osserva i gommini dei pedali, l'usura del rivestimento del volante, la si fa vedere al meccanico, si al PRA per verificare non ci siano multe o ipoteche, si controllano i tagliandi fatti e mille altri accorgimenti che gli amanti dell'auto ben sanno. Quando invece si compera una casa da 300.00- 400.000 euro, invece si và cosi' in fiducia ed a occhio. Roba da matti...

    Nel merito
    Anche il privato socio di Snc o il privato che manifestasse una situazione debitoria (p.es. protesti emersi dopo il preliminare) potrebbe dare grattacapi in ordine alla revocatoria ordinaria ex art. 2901 (1)--E' pur vero che l'efficacia della Trascrizione è stata annacquata dalla recente sentenza (2) che vede prevalere il creditore ipotecario su quello che ha trascritto ex art. 2645 (3) bis , fosse anche prima casa con le ulteriori garanzie dell'art. 67 (4)

    Ciononostante la garanzia data dalla Trascrizione insieme ad una buona attività "investigativa" sulla solvibilità del venditore
    indicano una condotta prudente e sicuramente consigliabile

    cordialità

    1-Articolo 2901 Codice C.-Dell'azione revocatoria
    Il creditore, anche se il credito è soggetto a condizione o a termine, può domandare che siano dichiarati inefficaci nei suoi confronti gli atti di disposizione del patrimonio con i quali il debitore rechi pregiudizio alle sue ragioni, quando concorrono le seguenti condizioni:
    ... che il debitore conoscesse il pregiudizio che l'atto arrecava alle ragioni del creditore o, trattandosi di atto anteriore al sorgere del credito, l'atto fosse dolosamente preordinato al fine di pregiudicarne il soddisfacimento;
    .... che, inoltre, trattandosi di atto a titolo oneroso, il terzo fosse consapevole del pregiudizio e, nel caso di atto anteriore al sorgere del credito, fosse partecipe della dolosa preordinazione.
    …..omissis.

    2-SUPREMA CORTE DI CASSAZIONE--SEZIONI UNITE CIVILI--Sentenza 7 luglio - 1 ottobre 2009, n. 21045—omissis---V - LE CONCLUSIONI--In conclusione, deve essere enunciato il seguente principio:Il privilegio speciale sul bene immobile, che assiste (ai sensi dell'art. 2775 bis c.c.) i crediti del promissario acquirente conseguenti alla mancata esecuzione del contratto preliminare trascritto ai sensi dell'art. 2645 bis c.c., siccome subordinato ad una particolare forma di pubblicità costitutiva (come previsto dall'ultima parte dell'art. 2745 c.c.), resta sottratto alla regola generale di prevalenza del privilegio sull'ipoteca, sancita, se non diversamente disposto, dal secondo comma dell'art. 2748 c.c. e soggiace agli ordinari principi in tema di pubblicità degli atti. Ne consegue che, nel caso in cui il curatore del fallimento della società costruttrice dell'immobile scelga (come nella specie) lo scioglimento del contratto preliminare (ai sensi dell'art. 72 legge fall.), il conseguente credito del promissario acquirente (nella specie, per la restituzione della caparra versata contestualmente alla stipula del contratto preliminare), benché assistito da privilegio speciale, deve essere collocato con grado inferiore, in sede di riparto, rispetto a quello dell'istituto di credito che, precedentemente alla trascrizione del contratto preliminare, abbia iscritto sull'immobile stesso ipoteca a garanzia del finanziamento concesso alla società costruttrice.

    3- Art. 2645-bis codice civile .-Trascrizione di contratti preliminari. -Omissis ..2. La trascrizione del contratto definitivo o di altro atto che costituisca comunque esecuzione dei contratti preliminari di cui al comma 1, ovvero della sentenza che accoglie la domanda diretta ad ottenere l'esecuzione in forma specifica dei contratti preliminari predetti, prevale sulle trascrizioni ed iscrizioni eseguite contro il promittente alienante dopo la trascrizione del contratto preliminare.

    4-Art.67- RD 16 aprile 1942 Non sono soggetti all'azione revocatoria:
    c) le vendite ed i preliminari di vendita trascritti ai sensi dell'art. 2645-bis del codice civile, i cui effetti non siano cessati ai sensi del comma terzo della suddetta disposizione, conclusi a giusto prezzo ed aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo, destinati a costituire l'abitazione principale dell'acquirente o di suoi parenti e affini entro il terzo grado;
     
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  12. ikariam

    ikariam Nuovo Iscritto

    Scusa Ennio ma cosa si stanno a fare gli AI allora? con quello che si beccano certe verifiche dovrebbero farle loro anche sepoi, come ben noto, in genere le sorprese vengono sempre a galla....
     
  13. il tetto

    il tetto Membro Attivo

    Professionista
    Ripeto come scritto da Jrorgin la registrazione del preliminare è obbligatoria (è vero che in passato nessuno lo faceva ma da luglio 2006 se non vuoi incorrere in sanzioni ed accertamenti hai l'obbligo della registrazione). Quando vendi o compri un immobile sul contratto che stipuli hai la data certa, il prezzo complessivo di vendita, l'eventuale caparra /acconto che versi o ricevi e indichi la data del rogito, questi sono tutti passaggi che nell'atto definitivo di compravendita devi obbligatoriamente ricostruire. Quindi al primo passaggio quando ricevi o versi la caparra (con assegno bancario o circolare o soldi in contanti non superiori a 12.500 euri) ne rimane traccia (e il fisco risale alla data certa o presunta del preliminare e puo' fare i controlli dei conti correnti, se non lo hai registrato, sottoponendoti ad accertamenti (vedrai che entro i due anni dal rogito che andrai a fare ti arriverà a casa la notifica della mancata registrazione) . Il notaio non penso ti abbia detto che tu possa vendere o comprare immobili con le mele o le banane quindi fai attenzione a quello che fai per non incorrere in spiacevoli grane. La legge è legge se la rispetti dopo non piangi, informati meglio magari da un altro notaio e vai a registrare il preliminiare che hai fatto (se non sono passati i 20 giorni e hai messo le marche da bollo sui contratti ( euro 14,62 ogni 100 righe per ogni contratto spendi euro 168 fissi + 0,50% sulla caparra versata che andrai a recuperare come tassazione detraendola dall'imposta finale).
     
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  14. Ennio Alessandro Rossi

    Ennio Alessandro Rossi Membro dello Staff

    Professionista

    La legge infatti non assegna al Mediatore l'onere di fare ogni cosa ma di portare a conoscenza le circostanze a lui note (vedi art. 1756). La Giurisprudenza maggioritaria ha ampliato questo concetto intendendo che per "circostanze note" non quelle note asetticamente ma quelle "riconoscibili con l' ordinaria diligenza " omettendo di fare una lista precisa ed subordinandone l'analisi nel merito del caso specifico, spesso demandato al Giudice in sede contenziosa.
    Pertanto quello che fà la differenza non è la legge ma la reputazione della persona che ci mette del suo.
    Per esempio se ti capita a che fare con un agente come Jrogin vai tranquillo (preciso: non conosco Jrogin di persona, nè ho interesse a sponsorizzarlo, ma ho solo apprezzato la sua serietà e preparazione in questo forum, davvero rara); se invece sbatti contro uno poco serio ti puo' capitare di tutto (....ma questo vale anche per la mia categoria zeppa di soggetti che seguono piu' i propri interessi che quelli del cliente, ed inoltre fan danni alla collettività- leggi sponsor di evasori fiscali- )

    Art. 1754. Mediatore. È mediatore colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza.
    art. 1756 Il mediatore deve comunicare alle parti le circostanze a lui note raltive alla valutazione e alla sicurezza dell'affare chepossono influire sulla conclusione di esso

    _______________
    Per chi ha voglia di leggere al riguardo questa sentenza anche se un po' "tosta" ( ma che andrebbe scolpita sulla pietra) spiega le peculiarità tipiche del mediatore ed i suoi ruoli : Cfr. Corte di Cassazione, sez. III, sentenza 14 luglio 2009, n. 16382
     
  15. cam

    cam Nuovo Iscritto

    E nel caso in cui l'acquirente si fidi ciecamente del venditore(amicizia consolidata, rapporto di parentela) e gli versa un acconto ma senza sottoscrivere il preliminare, cosa succede? Rischia comunque un controllo da parte dell'agenzia delle entrate?
     
  16. Jrogin

    Jrogin Fondatore Membro dello Staff

    Professionista
    Il controllo lo potrebbe subire tranquillamente, ma se l'AdE non trova copie di preliminari perchè non stipulati e quindi inesistenti, a mio modo di vedere non potrà elevare sanzioni.

    Vorrei però ricordare che la registrazione di un preliminare (o di una proposta di acquisto accettata), non è poi così onerosa, poichè costa 168,00 euro di fisso + bolli di euro 14.62 ogni 100 righe, + lo 0,50% della caparra e/o il 3% degli acconti, questi ultimi due però (0,50% e 3%) verranno recuperati in sede di stipula del contratto definitivo di vendita (bisogna solo stare attenti con i calcoli per non pagare imposte maggiori di quanto poi è previsto in atto).
     
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  17. Ennio Alessandro Rossi

    Ennio Alessandro Rossi Membro dello Staff

    Professionista
    Esatto Jrogin; non esiste una norma che imponga alle parti di far per forza un preliminare . La parte promissaria se si fida puo' consegnare assegno senza pretendere di redigere una scrittura ad "hoc". In atto il notaio semplicemente darà conto che 10.000 euro (p.es.) sono stati versati in data..... con ass. n.....etc. e gli altri 90.000 ora pagati a rogito con assegno n...del...... punto e basta. Non succede nulla almeno all'interno di cifre cosi' contenute
    Se le cifre del primo versamento solo sensibilmente maggiori , danno dell'occhio, e allora consiglierei la registrazione per non andare proprio a cercarsele
    L' imposta e le sanzioni improbabili comunque stanno nei limiti contenuti già prefigurati da Jrogin ; la sanzione arriva al massimo ad altri 168 euro
     
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  18. fiodor1

    fiodor1 Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Scusate, ma ho una curiosità.
    Se sono trascorsi i 20 giorni dalla stipula e si volesse comunque registrare il contratto?
    Si può fare?
    Ci sono sanzioni?
    E se si quali?
     
  19. Jrogin

    Jrogin Fondatore Membro dello Staff

    Professionista
    Si può fare, si chiama "ravvedimento operoso". Ad essere sincero non mi ricordo l'entità delle sanzioni, che non dovrebbero essere elevate e che sono minori quanto minore è il tempo trascorso dalla data in cui sarebbe dovuta la registrazione.
     
  20. fiodor1

    fiodor1 Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    grazie per l'informazione
     

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