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  1. Marchesa

    Marchesa Nuovo Iscritto

    Ciao a tutti e grazie in anticipo a chi mi darà una mano:

    Nell'immobile che ho appena preso in comodato e dove abito esistono una serie di convenzioni nel riparto delle spese tra i condomini.
    siamo 4 condomini dei quali il più giovane ha 90 anni (vabbè...me esclusa, si intende...)
    e quindi si sono sempre accordati in questo modo:
    le spese per luce e pulizia portone si dividono per 4.
    le spese per la manutenzione del lastrico solare e facciata si dividono invece per 2, visto che sia l'uno che l'altro sono visibilmente suddivisi da muri e porte, e in questa divisione non si fanno entrare i proprietari dei locali a piano terra (tutti A/2 pur essendo negozi), alcuni dei quali hanno anche una piccola porta (anche se ora murata o non più utilizzata perchè si è persa con gli anni anche la chiave) con la scusa che in tutti questi anni non hanno mai avuto accesso al tetto per motivi di sicurezza.
    Ora...il problema è che io vorrei fare dei lavori nel portone (impianto luci a norma, pitturazioni, rifacimento impianto idraulico) e sul lastrico solare (che ha delle vistose perdite), per non parlare di tutti i pluviali di acqua e fogna che sono pericolanti...
    La facciata la rimanderei ad almeno due anni, perchè ha non riesco a fare tutto!!! :triste:
    Ho già parlato con alcuni dei condomini e non hanno intenzione alcuna di suddividere le spese se non con le loro abitudini..
    inoltre da noi non esiste un amministratore nè un capocondomino...
    dato che i lavori sono tanti e molto costosi, come posso fare per convincere in qualche modo questi vecchietti a venirmi incontro??
    sono anche disposta a venire un po' incontro a loro pur di fare questi lavori condominiali perchè la manutenzione del palazzo è davvero inquetante, forse ferma agli anni 50 al massimo, non c'è neppure il citofono.
    Nel frattempo ho convocato l'assemblea per la metà di maggio, ma prima vorrei sapere come posso provare ad uscire dal terremoto in cui mi sono ficcata.
    Grazie a tutti
     
  2. Marchesa

    Marchesa Nuovo Iscritto

    Non c'è nessuno disposto a darmi una mano??? AIUTOOOOOOOOOOO
     
  3. Adriano Giacomelli

    Adriano Giacomelli Membro dello Staff

    Proprietario di Casa
    Per legge sareste obbligati a costituire un regolare condominio (oltre tre unità) e nominare un amministratore. (un passo che già di per se farà lievitare i costi annuali) (obbligo anche di una polizza responsabilità civile -dici che alcune parti sono fatiscenti e quindi un passo molto onsigliato-)
    Già con questi primi passi vi dareste una struttura a norma di legge. Il passo successivo sarà di approvare una tabella dei millesimi e anche qui, considerato il contesto degli inquilini, avrai lavoro per 12/24 mesi e costi a non finire. Infine l'assemblea del condominio, potrà deliberare tutte le opere che riterrai di proporre.
    Buona fortuna
     
  4. Marchesa

    Marchesa Nuovo Iscritto

    quindi il limite minimo per l'obbligo di avere un amministratore di condominio è
    di tre unità non cinque?
    e il conteggio dei costi delle parti comuni è obbligatorio che si faccia con le tabelle millesimali
    o può essere fatto per metri catastali delle singole unità immobiliari?
     
  5. Jrogin

    Jrogin Fondatore Membro dello Staff

    Professionista
    No! L'amministratore è obbligatorio se i condomini sono più di quattro. Quindi da cinque in su.
     
  6. Adriano Giacomelli

    Adriano Giacomelli Membro dello Staff

    Proprietario di Casa
    Il piccolo condominio che sia formato da un numero di condomini pari o inferiore a quattro e per il quale l'art.1129 c.c. dispone la nomina dell'amministratore da parte dell'assemblea è obbligatoria "quando i condomini sono più di quattro"
    Bravooo!:daccordo::daccordo:
     
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  7. Ennio Alessandro Rossi

    Ennio Alessandro Rossi Membro dello Staff

    Professionista
    Oltre gli ottimi interventi degli amici che mi hanno preceduto fornisco il mio pare su un problema che spesso viene sottoposto a questo forum e che per questo ho voluto approfondire.

    Ricapitolo per concentrare le domande e risposte :
    “Siamo 4 condomini –accordi vigenti:
    1-le spese per luce e pulizia portone si dividono per 4.
    2-le spese per la manutenzione del lastrico solare (e facciata) si dividono invece per 2, visto che entrambi sono distintamente separati
    3-i proprietari dei locali a piano terra (negozi), non partecipano alle spese seppure alcuni possono accedere sia alle scale sia al lastrico; hanno occluso e murato gli accessi a loro dire per motivi di sicurezza.
    Vorrei deliberare dei lavori ( portone, androne, impianto luci , tinteggiatura, rifacimento impianto idraulico ed sistemare il lastrico solare e pluviali che versano in pessimo stato.
    Alcuni condomini non hanno intenzione di suddividere le spese secondo legge ma secondo l’errata consuetudine.
    Non esiste amministratore . Come procedere? Ho convocato l'assemblea , vorrei sapere come muovermi.

    Gentile signora quanto Le dovrei spiegare si riassumerebbe in una lezione fiume sul funzionamento del condominio, cosa impossibile in questa sede : per cui Le accennerò brevemente ad alcuni elementi essenziali cercando di indirizzare i suoi comportamenti e rinviandola all’acquisto di un codice civile le cui norme sotto indicate sono alla portata di tutti con un po’di buona volontà

    Con sentenza 2046 del 31 gennaio 2006 , la Cassazione a SS.UU. ha sentenziato che ai c.d. condomini minimi (quelli sotto i 5 condomini ) si applica la disciplina della comunione ( articolo da 1.100 a 1106 cc ) o quella del condominio ( articolo 1117 a 1139 ) in rapporto alla " specifica fisionomia del fabbricato “ .
    Il fabbricato nel quale “piu' piani o porzioni di piano appartengono in proprietà solitaria a persone diverse e un certo numero di cose, impianti e servizi di uso comune sono legati alle unita' abitative dalla relazione di accessorieta'" è soggetto alla disciplina del condominio ex art. 1117 a 1139 del codice civile: mi sembra che il suo caso si ascriva a qesta condizione

    In quegli articoli del codice ( art. 1117 a 1139) Lei troverà indicate le procedure ed i riti da seguire per fare correttamente una convocazione, gestire l’assemblea, ottenere delibere ineccepibili, verbalizzare quanto concluso; è solo il caso di suggerire che il primo articolo all’ordine del giorno dovrà convergere sull’opportunità di conferire incarico ad un geometra per la redazione delle tabelle millesimali.
    Nel giorno stabilito per l’assemblea o verificherà la partecipazione ed il consenso alle proposte o Lei non avrà altra strada che rivolgersi in ordine di preferenza e costo:
    -Alla Camera Commercio Ufficio Conciliazione ( Costo bassisimo- Spieghi il suo caso all’impiegata dell’ufficio camerale che redigerà e spedirà a sua cura l’invito agli altri condomini per un incontro fra tutti voi ed il conciliatore.)
    -In difetto di adesione alla conciliazione o in caso di fallimento della stessa , ricorrere al Giudice che d’imperio imporrà un Amministratore Giudiziale.
    Non c’è altro sistema effettivamente produttivo se non questo
    cordialità
     
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  8. Marchesa

    Marchesa Nuovo Iscritto

    In primo luogo grazie a tutti per la pazienza, disponibilità e chiarezza.
    Sto procedendo così: ho convocato una assemblea di tutti i condomini dello stabile per metà maggio
    e, d'accordo con un ingegnere, ho fatto dei sopralluoghi con delle foto esplicative delle rovine :fico:
    di cui gode il nostro palazzo, con alcune ipotesi di intervento e possibili costi.
    Ho ricavato dal catasto tutte le informazioni dei condomini e dei metri catastali delle abitazioni
    per una prima divisione in acconto,
    lasciando poi al prosieguo la definizione dei costi in saldo.
    L'assemblea ha come punti all'ordine del giorno proprio questi problemi:
    - definire quali lavori fare e a quali dare priorità
    - decidere come operare per dividere i costi
    - decidere la eventuale nomina di un capocondomino.
    Per ora mi sembra già un buon passo avanti...
    spero che fino a maggio nessuno dei miei centenari coinquilini decida di passare a miglior vita :shock:
    altrimenti saranno guai!!!
    Vi terrò aggiornati e chiederò altre informazioni...quindi tenetevi pronti e allacciate le cinture!!!
    Si prospetta un buon 2010!
     
  9. Ennio Alessandro Rossi

    Ennio Alessandro Rossi Membro dello Staff

    Professionista
    Noto adesso che Lei è comodataria. La procedura dovrebbe essere attivata dalla proprietà ( o in sua vece) in quanto Lei non è partecipante della comunione, essendo comodataria appunto
     
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  10. Marchesa

    Marchesa Nuovo Iscritto

    Ho convocato l'assemblea personalmente ma nelle veci della proprietaria (che poi è mia madre... :D)
     

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