Vendita mansarda

[Gianco]

Non è chiaro a che piano sia l'appartamento e quindi la soffitta, che dici, è autonoma, pur essendo collegata con una scala interna al piano inferiore.
Sarebbe stato importante conoscere la situazione prevista nel progetto. Ritengo che se esisteva la scala di collegamento interno e l'accatastamento ne prevedeva l'unione, l'abuso è stato commesso quando si è proceduto al frazionamento che sarebbe dovuto essere autorizzato dal comune e dal condominio. Quale è stato l'oggetto del condono edilizio? Leggendo anche i tuoi precedenti interventi noto diverse affermazioni che contrastano fra loro. Comunque, aver eseguito il frazionamento è un abuso edilizio ed il notaio non avrebbe dovuto stipulare l'atto. Anche il condominio avrebbe dovuto esprimersi. Non so come si possa sanare la situazione.

 

[Roberto De Cesare]

Ciao Gianco, la soffita, divenuta mansarda (6° piano) era collegata all'appartamento sottostante (5° piano) da una scala interna ed entrambe tali unità costituivano inizialmente, come indicato nel rogito, un solo interno (esempio n. 20) della palazzina. La soffitta/mansarda ha però sempre avuto anche un proprio accesso dalla scala condominiale (che è l'accesso che ora, dopo il distacco dall'appartamento e la vendita, usa il compratore). A me non interessa sanare la situazione dell'alloggio, bensì conoscere se il venditore della detta mansarda poteva alienarla (come avvenuto), senza il consenso del condominio, che ora purtroppo si trova ad avere una unità abitativa in più. In sostanza vorremmo impedire che gli altri proprietari delle mansarde possano fare altrettanto, perché, se ciò fosse, la palazzina potrebbe ritrovarsi con otto unità abitative in più, passando (si fa per dire) dall'attuale categoria "signorile" a quella "popolare", con i relativi disagi materiali ed economici. Grazie per i consigli e l'eventuale documentazione che potrai fornirmi.

 

[Daniele 78]

@Roberto De Cesare Volevo porti una domanda, il vostro regolamento condominiale vieta espressamente l'aumento di unità immobiliari?? Se così fosse avreste ragioni voi.

In sostanza vorremmo impedire che gli altri proprietari delle mansarde possano fare altrettanto, perché, se ciò fosse, la palazzina potrebbe ritrovarsi con otto unità abitative in più, passando (si fa per dire) dall'attuale categoria "signorile" a quella "popolare", con i relativi disagi materiali ed economici. Grazie per i consigli e l'eventuale documentazione che potrai fornirmi.

Questo NON è assolutamente VERO, in quanto l'aumento di unità immobiliari non comporta il passaggio da nessuna categoria signorile a popolare.
Come dicevo nel mio precedente intervento potrebbe già essere il comune ad aver adottato norme che vietino il frazionamento di unità immobiliari proprio perchè aumentandone il numero variano i carichi urbanistici (più parcheggi per soddisfare le necessità delle abitazioni).
Oltretutto in nei centri città è sempre difficile reperire nuovi spazi da adibire ai parcheggi proprio perchè quasi sempre i vecchi edifici arrivano a lambire il sedime stradale, per cui o metti i parcheggi in strada, o li interri (trovi uno spazio per un silos interrato) oppure demolisci il fabbricato e lo "sposti" per far spazio ai parcheggi.
Non esistono altre vie.

 

[Roberto De Cesare]

Ciao Daniele 78, premetto che nel riferire del passaggio da categoria signorile a popolare ho usato l'espressione "si fa per dire", proprio per significare non un passaggio effettivo, bensì il disagio dovuto al maggior utilizzo dei servizi (ascensore, portoncini, citofoni, scale, etc.) e quindi al più veloce deperimento degli stessi, oltreché ad un certo deprezzamento economico (questo mi sembra innegabile) delle originarie unità immobiliari. Relativamente al divieto di aumentare le unità immobiliari della palazzina, in effetti ciò è previsto dal nostro regolamento, solo che trattasi purtroppo di regolamento assembleare, anziché contrattuale. Comunque che avessi qualche notizia o consiglio da fornirmi te ne sarò grato. Buona serata

 

[Daniele 78]

Allora solo le norme del PRG comunale possono decidere la questione perché regolano anche l'aumento o meno delle unità immobiliari. L'aumento di unità immobiliari non inciderebbe sul valore dei vostri immobili, purtroppo in questo tempo di crisi del settore edile qualunque immobile viene colpito dalla svalutazione.

 

[griz]

da quanto ho letto l'appartamento nel sottotetto è stato "ufficializzato" con condono ai sensi della L 47/85, quel condono non aveva paletti urbanistici, si condonava tutto quanto si dimostrase esistente, ne deriva che l'unità immobiliare sia corretta dal punto di vista urbanistico
oggi generare una unità immobiliare simile è sicuramente più problematico, tutte le eccezioni urbanistiche sollevate da Daniele sono da considerare
il problema dell'incremento delle unità immobiliari del condominio è un'altra cosa, probabilmente al momento della vendita dell'appartamento di cui si tratta a nessuno è venuto in mente che potesse essere un problema, è però una questione che se si vuole, si può sollevare ora, non credo sia opportuno per l'unità già venduta ma per le altre sicuramente

 

[Gianco]

Ho difficoltà a pensare che le soffitte siano abitabili per un problema di altezza. E se è vero che la 47/85 rendeva abitabile tutto purché fosse rappresentato nell'elaborato grafico allegato alla pratica di quel condono edilizio. Per gli altri locali con altezza insufficiente, i proprietari si mettano l'anima in pace. A meno che non provvedano a frazionare con regolare autorizzazione comunale, adeguino la pratica in catasto e vendano il locale con destinazione deposito. L'acquirente poi provvederà a realizzare l'abuso cambiando la destinazione d'uso nel locale inadatto. Evidentemente, sia il frazionamento che il cambio di destinazione d'uso deve essere accettato dal condominio. Un dubbio di tipo operativo: come si fa a dotare le soffitte dei servizi e collegarle alle condotte se non derivando dalle unità immobiliari che le hanno generate. Non riesco a spiegarmi come possano avere i contatori dove sono quelli del palazzo.

 

[Daniele 78]

Ho difficoltà a pensare che le soffitte siano abitabili per un problema di altezza.

Si se non non condonate, poi relativo alle mansarde-soffitte civilizzate, come sicuramente anche tu saprai, esistono normative per il recupero delle stesse (noi le abbiamo anzi c'è una normativa del 98 per la Regione Piemonte che tocca il problema dell'altezza nelle mansarde per essere idonee ad essere rese agibili).

Evidentemente, sia il frazionamento che il cambio di destinazione d'uso deve essere accettato dal condominio.

Si se previsto dal regolamento condominiale, meglio se quello contrattuale (ossia quello eseguito dal costruttore dello stesso al momento della consegna del condominio).

Un dubbio di tipo operativo: come si fa a dotare le soffitte dei servizi e collegarle alle condotte se non derivando dalle unità immobiliari che le hanno generate. Non riesco a spiegarmi come possano avere i contatori dove sono quelli del palazzo.

Le colonne montanti dell'impianto generale arrivano fino al 5° giusto?? (proprio perchè devono servirlo).
Tu puoi collegarti ad esse partendo dall'altezza del 5° senza per altro rompere la muratura verso la scala o il corridoio condominiale, ma lo fai dall'interno dell'alloggio al piano 5° e poi sali su.

 

[Gianco]

E i contatori?

 

[Roberto De Cesare]

E' leggermente diverso da come ha scritto Daniele 78, pur se il concetto è quello. Nel nostro caso (costruzione risalente al 1974) le soffitte/mansarde sono state fornite, fin dall'origine ed, inizialmente, opportunamente occultate, di condotte per i termosifoni, per l'acqua fredda e per quella calda centralizzata di cui disponiamo, nonché della possibilità di allaccio all'energia elettrica. E' stato quindi semplice applicare i relativi contatori. L'unico misuratore che ha comportato qualche problema è stato quello del gas, che abbiamo in casa (vecchio sistema), la cui installazione per la mansarda ha richiesto una particolare condotta in derivazione di quella del piano sottostante. Continuo comunque a confidare in voi e nel forum, per ottenere notizie su qualche sentenza che abbia riconosciuto il diritto del condominio ad esprimere previamente il proprio assenso, prima di poter aumentare il numero delle unità immobiliari della palazzina. A mio avviso - tenuto anche conto che il diritto di proprietà ha ormai assunto prevalente valore sociale - è illogico continuare a riconoscere che un unico soggetto possa far valere tale diritto, a discapito di altri e diversi diritti, parimenti tutelati, appartenenti ad una pluralità di soggetti. Grazie a tutti per l'aiuto.