Passaggio in appartamento privato per lavori di rifacimento terrazzi - come è regolato?

[tovrm]

Salve a tutti,
ho un quesito per il quale avrei bisogno di riferimenti precisi a leggi o sentenze. Spero questa sia la sezione giusta, altrimenti prego chi di dovere di spostarla ove più opportuno.

I fatti: nel mio condominio l'assemblea ha deliberato, in seguito al verificarsi di infiltrazioni al piano sottostante, il rifacimento dei terrazzi del piano attico, composto da due appartamenti. I lavori sono anche abbastanza urgenti e parte della terrazzatura funge da lastrico per gli appartamenti sottostanti
Uno dei due proprietari di tali appartamenti sta però ponendo una serie di ostacoli alla realizzazione dei lavori.

Un primo vincolo è di natura temporale: ha un figlio all'estero che si sposa a maggio e partirà a fine mese per raggiungerlo. Tuttavia, non prevede di rientrare prima di ottobre-novembre di quest'anno e non intende farlo nemmeno di fronte all'urgenza dei lavori da effettuare. Ha dei parenti in città, ma non vuole lasciargli le chiavi per poter accedere all'appartamento in caso di necessità.

Il secondo vincolo è che lo stesso condomino non vuole che si passi per il suo appartamento per eseguire i lavori sulla sua porzione di terrazzo, ma pretende che gli operai passino per il tetto o per il terrazzo confinante dell'altro condomino.

Al secondo vincolo, tutti i restanti partecipanti all'assemblea hanno dichiarato e fatto verbalizzare di non voler sostenere oneri aggiuntivi derivanti dal rifiuto di accesso opposto dal condomino e che tali maggiori oneri dovranno ricadere su quest'ultimo.

Ora, vista la confusione sul punto, vorrei capire quali sono diritti e doveri del condomino che rifiuta il passaggio attraverso il suo appartamento e se l'assemblea ha operato correttamente. Qualora esistesse un diritto di passaggio e questo venisse negato cosa si può fare? Esistono leggi e/o sentenze in proposito?

Grazie a quanti vorranno contribuire alla soluzione di questo problema.

 

[JERRY48]

Potrebbe essere attinente:
La legge dice che il condomino e’ tenuto a dare accesso e passaggio sulla sua proprieta’ individuale, purche’ ne sia riconosciuta la necessita’.
In sostanza, quella dell’occupazione momentanea dello spazio privato deve essere, se non l’unica, quanto meno la soluzione di piu’ facile attuazione.
Nel caso di mancanza di accordo tra le parti, la valutazione dei requisiti per concedere il passaggio dovra’ essere svolta in sede giudiziaria.
La Corte di Cassazione, in piu’ occasioni, infatti, ha evidenziato che“ai fini della riconosciuta necessita’, cui l’art. 843 c.c. subordina la concessione dell’accesso sul fondo altrui, occorre che il giudice del merito proceda ad una complessa valutazione della situazione dei luoghi, al fine di accertare se la soluzione prescelta (accesso e passaggio per un determinato fondo altrui) sia l’unica possibile o, tra piu’ soluzioni, sia quella che consente il raggiungimento dello scopo (riparazione o costruzione) con minor sacrificio sia di chi chiede il passaggio, sia del proprietario del fondo che deve subirlo" (cosi’ Cass. n. 3494/75).

 

[Luigi Criscuolo]

a me è capitato un caso in cui il condomino dell'ultimo piano, condannato, a seguito di infiltrazioni, a far rifare completamente il proprio terrazzo/lastrico solare che fungeva da parziale copertura ai piani sottostanti, per boicottare la scelta dell' assemblea sull'impresa che avrebbe fa i lavori, ha negato l'accesso ed il transito dal suo appartamento. Ha preferito pagare un costosissimo ponteggio: sto parlando di un 8° piano. I lavori si sono svolti con le sue tapparelle abbassate; quindo la presenza o meno del condomino o dell'inquilino a quel punto è stato ininfluente.

 

[Daniele 78]

In caso non bastasse la legge, per eseguire i lavori sul terrazzo non accessibile, non si potrebbe passare dall'esterno con un ponteggio @tovrm ? Almeno non sarebbe necessario entrare in casa...questo anche per l'altro terrazzo. Per esperienza diretta quando demolisci un terrazzo sporchi tantissimo ed anche se in casa copri con dei teli un po' sporchi ugualmente. Passando da fuori non avresti problemi. Altro problema è che quando devono portare il cemento o i sacchi di sabbia e passando per l'interno (l'unico accesso al cantiere) polvere ne cade, anche se fai attenzione. Se c'è una persona che già si oppone e dopo si trova la casa un po' sporca temo ve le sentirete....

 

[adimecasa]

se volete fare i lavori urgenti e per risparmiare create disagio ad altri, non rientra negli articoli precedentemente citati, dovete trovare altra soluzione con un ponteggio a con un cestello dall'esterno

 

[Daniele 78]

Per risparmiare sul ponteggio (riferendomi al mio discorso di prima) c'è la possibilità del "castello" ossia del ponteggio non di tutta una facciata per tot piani ma solo uno spazio largo quanto una pedana (2mt) e aderente ad esso un'altra pedana. Costa molto molto meno di un ponteggio con facciata completa e se bisogna sistemare il terrazzo è la scelta che non crea problemi agli ultimi piani (ma anche alle parti comuni) e viene incontro alle esigenze di risparmio del condominio.

 

[griz]

si tratta di capire quanto siano invasivi i lavori, in generale però attraversare atrio d'ingresso usare l'ascensore e attraversare l'appartamento per poter realizzare lavori su un terrazzo che comprendono discesa e sollevamento di materiali, non è mai una scelta corretta, si rischia di rovinare o quanto meno danenggiare queste zone nelel quali si passerà moltissime volte e non è possibile pensare di non sporcare.
La soluzione è un castello di sollevamento per i materiali installato all'esterno, da qui potrebbero accedere anche gli addetti ma è più complicato, gli adetti potrebbero si accedere tramite gli appartamenti ma per il minimo indispensabile e con accorgimenti tali da non maltrattare le zone che attraversano, in questo caso è ragionevole muoversi

 

[Daniele 78]

si tratta di capire quanto siano invasivi i lavori, in generale però attraversare atrio d'ingresso usare l'ascensore e attraversare l'appartamento per poter realizzare lavori su un terrazzo che comprendono discesa e sollevamento di materiali, non è mai una scelta corretta, si rischia di rovinare o quanto meno danenggiare queste zone nelel quali si passerà moltissime volte e non è possibile pensare di non sporcare.
La soluzione è un castello di sollevamento per i materiali installato all'esterno, da qui potrebbero accedere anche gli addetti ma è più complicato, gli adetti potrebbero si accedere tramite gli appartamenti ma per il minimo indispensabile e con accorgimenti tali da non maltrattare le zone che attraversano, in questo caso è ragionevole muoversi

Siamo sulla stessa lunghezza d'onda.

 

[griz]

la domanda era: come è regolato?
dal punto di vista dei regolamenti esiste la priorità del bene comune sul singolo quindi difficilmente ci si può opporre ai lavori e al passaggio se non vi sono soluzioni alternative praticabili, la cosa deve essere però trattata in modo ragi9onevole senza gravare troppo su chi subisce che può opporre regionevolmente dei paletti, si tratta quindi di proporre soluzioni che siano le più ragionevoli possibile e chi subisce deve accettarle

 

[tovrm]

I materiali (sia quelli della demolizione che quelli per la ricostruzione) verrebbero fatti transitare esternamente e non per l'appartamento (questo non è mai stato in dubbio), ma gli operai da qualche parte devono passare per accedere ai terrazzi e mi sembra eccessivamente oneroso far montare un ponteggio dal tetto. Lasciamo perdere se poi dovesse essere fatto dal lato strada (cui si aggiungerebbero i costi per l'occupazione di suolo pubblico).
A questo punto i maggiori oneri dovrebbero gravare sul condomino che non consente il transito agli operai. Esiste qualche riferimento di legge in proposito?