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uva

Membro Senior
Proprietario Casa
"L'immobile sarà libero quindi da persone e cose una volta trascorsi 6 mesi dalla ricezione della presente"
E in che data è stata ricevuta dal proprietario la lettera di disdetta dell'inquilino?

Se la disdetta è stata spedita con raccomandata a.r. fa fede la ricevuta di ritorno firmata dal destinatario (= il proprietario).
Se invece è una raccomandata a mano, dovrebbe esserci una copia con la data di ricevimento, firmata per ricevuta ed accettazione dal proprietario.
Oppure potrebbe esserci un lettera, scritta e firmata dal proprietario, indirizzata all'inquilino con la quale gli si comunica la ricezione ed accettazione della sua disdetta.

Se l'intenzione era quella di falsificare la disdetta, avrebbero almeno dovuto farlo "a regola d'arte"!
 

Disfido

Membro Junior
Conduttore
E in che data è stata ricevuta dal proprietario la lettera di disdetta dell'inquilino?

Se la disdetta è stata spedita con raccomandata a.r. fa fede la ricevuta di ritorno firmata dal destinatario (= il proprietario).
Se invece è una raccomandata a mano, dovrebbe esserci una copia con la data di ricevimento, firmata per ricevuta ed accettazione dal proprietario.
Oppure potrebbe esserci un lettera, scritta e firmata dal proprietario, indirizzata all'inquilino con la quale gli si comunica la ricezione ed accettazione della sua disdetta.

Se l'intenzione era quella di falsificare la disdetta, avrebbero almeno dovuto farlo "a regola d'arte"!
La lettera è datata 15/11/2018 ma non c'è alcun riferimento alla modalità nè alla data di consegna. In pratica è un pezzo di carta senza alcun valore.
Se non altro assumerà valore se/e nel caso in cui l'agenzia volesse qualcosa da me.
Inquanto posso dimostrare che mi è stata inviata a mezzo email direttamente dall'agente che l'ha spacciata per una disdetta, ovviamente lui dovrebbe poi dimostrare che gli è stata consegnata dal proprietario.

Fossi l'agenzia mi guarderei bene da chiedere qualcosa all'acquirente considerando la condotta truffaldina che ha attuato nei miei confronti.
 
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uva

Membro Senior
Proprietario Casa
Raccomandate consegnate sia il proprietario che all'agenzia.
Hai chiesto un incontro per riprendere la trattativa, oppure hai convocato il venditore dal notaio entro il 30 novembre per rogitare a condizione che l'immobile sia libero? (e renderlo inadempiente, considerato che libero non sarà)
 

Disfido

Membro Junior
Conduttore
Ho constatato l'impossibilità di rogitare a causa dell'inadempienza del venditore facendo riferimento al contratto di locazione e alla disdetta che mi hanno fornito.
Ho quindi esortato sia lui che l'agenzia a comunicarmi chiarimenti nel più breve tempo possibile.
 
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Disfido

Membro Junior
Conduttore
Ricevuta la raccomandata l'agente immobiliare mi subito ha chiamato.
Ovviamente non se lo aspettava, ma senza alzare troppo i toni gli ho spiegato che era un atto dovuto e lui sembra averne compreso il senso.

Il venditore gli ha riferito l'impossibilità di liberare l'immobile per dicembre, quindi si andrà a marzo-maggio.
Fatta questa premessa ho detto all'agente che l'unico modo per farmi acquistare l'immobile occupato, con tutti i rischi che ne conseguono, è lavorare sull'aspetto economico.

In particolare si è parlato di:
  • 5000 euro di differenza a mio favore, da NON applicare al prezzo finale ( poichè sul mutuo avrebbero un'incidenza minima) ma da incassare in liquidità dal proprietario.
    Dovendo giustificare questa uscita ho pensato che l'agenzia potrebbe rinunciare alle mie commissioni e incassare questi 5000 euro direttamente dal proprietario. A questa richiesta ha reagito dicendomi "troveremo il modo"...
  • 1200 euro di caparra che dovrò restituire al proprietario
  • ulteriore somma (da pattuire) da titolo cauzionale da congelare al momento dell'atto, atta a coprire eventuali spese come: sfratto, danni all'immobile, perdita delle agevolazioni prima casa.
Se lavoriamo su questi punti, presupponendo che mi verrà regolarmente pagato l'affitto, la cosa potrebbe convenirmi in termini economici.

Ditemi se avete idee o vedete contrindicazioni nei punti che ho elencato.

PS: della disdetta apparentemente falsa non si è parlato, lo si farà presente nel momento in cui la trattativa dovesse concretizzarsi
 

uva

Membro Senior
Proprietario Casa
1200 euro di caparra che dovrò restituire al proprietario
Forse ti riferisci al deposito cauzionale, pari a due mensilità del canone, che dovrai restituire all'inquilino a fine locazione se non vi saranno conguagli a suo debito o risarcimento danni a lui imputabili.

Devi valutare tu se l'accordo ti conviene dal punto di vista economico: in pratica non pagheresti la provvigione all'Agenzia (che incasserebbe i 5.000 euro dal venditore e non da te).

Da quanto ho capito l'ulteriore somma da pattuire dovrà essere restituita al venditore se a fine locazione l'immobile sarà rilasciato libero senza che tu debba sostenere spese per sfratto e per gli altri motivi che hai citato.

Se invece tu decidi di non acquistare più l'appartamento perché non libero entro il 30 novembre a causa inadempimento del venditore, cosa succede?
Dovresti comunque pagare l'Agenzia e il venditore ti restituirebbe almeno la caparra che avevi depositato presso l'Agente?
 

Disfido

Membro Junior
Conduttore
Forse ti riferisci al deposito cauzionale, pari a due mensilità del canone, che dovrai restituire all'inquilino a fine locazione se non vi saranno conguagli a suo debito o risarcimento danni a lui imputabili.
Esatto.

Devi valutare tu se l'accordo ti conviene dal punto di vista economico: in pratica non pagheresti la provvigione all'Agenzia (che incasserebbe i 5.000 euro dal venditore e non da te).

Da quanto ho capito l'ulteriore somma da pattuire dovrà essere restituita al venditore se a fine locazione l'immobile sarà rilasciato libero senza che tu debba sostenere spese per sfratto e per gli altri motivi che hai citato.
Esatto.

Se invece tu decidi di non acquistare più l'appartamento perché non libero entro il 30 novembre a causa inadempimento del venditore, cosa succede?
Dovresti comunque pagare l'Agenzia e il venditore ti restituirebbe almeno la caparra che avevi depositato presso l'Agente?
Se decido di non acquistare chiederò solo l'assegno indietro (dato che non è stato incassato dal venditore) e nient'altro. Ovviamente non pagherò mai spontaneamente l'agenzia per la condotta trufaldina che ha avuto nei miei confronti e nel caso mi cercassero loro tramite un legale mi dovrei difendere.
 
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Disfido

Membro Junior
Conduttore
Dopo diversi giorni torno ad aggiornarvi sulla situazione che si è complicata ulteriormente.

Durante l'ultima settimana l'agente immobiliare mi ha contattato più volte dicendomi che il venditore si era reso irreperibile e quindi non era riuscito a comunicargli la nostra volontà di acquistare l'immobile ad un prezzo equo.

Oggi l'agente mi richiama perchè ha ricevuto mezzo raccomandata una lettera da parte del legale del venditore, e che questa lettera arriverà anche a me. (purtroppo oggi non sono in casa e non posso riceverla)

Riassunto dell'agente: sostanzialmente nella comunicazione il venditore attacca l'operato dell'agenzia dicendo che non è stato lineare e che tutta la proposta si ritiene nulla poichè l'acquirente (io) non ha comunicato per tempo l'esito del mutuo.
Inoltre accusa l'agenzia di non avergli fatto incassare l'assegno e di aver fatto una valutazione sottostimata dell'immobile.

Questo è ciò che mi ha detto l'agente a cui ho chiesto cortesemente di inviarmi la raccomandata in modo che io possa leggerla prima di lunedì.

Ovviamente anche l'agenzia si è attrezzata col suo legale che ha in modo informale contattato il legale del venditore per cercare un punto di incontro.

Il legale del venditore da questo momento si autoproclama parte venditrice, in quanto il suo cliente ha problemi di salute e non può occuparsi della situazione.
Quindi il legale del venditore afferma che vuole vendere l'immobile ma senza perdere un centesimo.
Ovviamente il legale dell'agenzia gli fa notare che questo è impossibile dal momento che è lui la parte inadempiente.

La faccio breve: l'agente immobiliare è arrabbiatissimo col venditore (che reputava suo amico) e mi ha chiesto se l'immobile mi interessa ancora.
In quel caso fisserebbe un incontro con me e i loro legali per trovare un accordo sul prezzo.
Nell'ipotesi in cui a me non interessi più o che non si trovasse un accordo mi ha già espresso la sua volontà di attaccare la parte venditrice per vie legali.

Io gli ho detto in sintesi che della loro guerra non me ne può fregare di meno e che mi sento in una posizione di assoluta tranquillità essendo la parte maggiormente lesa, che non intendo attaccare nessuno e resterò al mio posto finchè nessuno mi attaccherà.
Detto ciò, aspetto di leggere il contenuto della raccomandata per prendere una decisione, ma sarei veramente tentato di lasciar perdere.

PS Fermo restando che se decidessi di partecipare all'incontro la mia richiesta sarà una ingente riduzione del prezzo o in alternativa una somma che vada a stornare il prezzo iniziale.
 

Disfido

Membro Junior
Conduttore
Contenuto della comunicazione del legale del venditore:

Premettendo che a dispetto di quanto indicato nella proposta del 12 luglio 2018, il mio cliente non ha mai ricevuto alcuna caparra (che, per quanto ne sa, veniva consegnata al mediatore), con la presente sono a comunicare che l'accordo del 24 luglio 2018, in riferimento al quale il sig. Disfido deduce un inesistente inadempimento del mio cliente, è oggi, inproduttivo di effetti, per essere venuta meno, a monte, la proposta di acquisto formulata dallo stesso sig. Disfido.
Come infatti previsto dall'art. 10 della detta proposta d'acquisto <<la stessa era subordinata all'ottenimento del mutuo, esito che (avrebbe dovuto) essere fornito entro 25 giorni dall'accettazione>>.
Dunque, non avendo il sig. Disfido ottenuto il mutuo per l'acquisto del bene nel termine previsto dall'art. 10, la medesima proposta di acquisto ha perso ogni efficacia già dal 19 agosto 2018, con la conseguenza che, oggi, non esiste alcun accordo che vincoli il mio cliente al trasferimento del bene in oggetto.
Peraltro, volendo ammettere, ma solo per assurdo, l'efficacia del predetto accordo del 24 luglio 2018, il sig. Disfido sarebbe inadempiente agli obblighi ivi previsti (vdss. articoli 4, lettera c e 5), non avendo questi corrisposto al mio cliente la somma di Euro 8000 dovuta all'atto della sottoscrizione di una scrittura ripetitiva, che mai è intervenuta.
Inoltre non sussiste un obbligo a carico del mio cliente di inviare una presunta "integrazione della proposta di acquisto" in quanto i meri colloqui telefonisci avuti dopo il venir meno della menzionata proposta, non portavano ad un accordo, men che meno ad un impegni di vendita di un box auto al prezzo di euro 10.000. Sul punto contesto fermamente la ricostruzione della vicenda data dal sig. Disfido.
In ragione di tanto, non posso che rigettare l'addebito di responsabilità rivolto al mio cliente, dal sig. Disfido che diffido a desistere da ogni iniziativa avesse in mente di intraprendere nei confronti del mio cliente, preannunciando in mancanza ferma opposizione e richiesta danni.
Infine mi riservo di valutare l'opportunità di presentare esposto presso la Camera di Commercio di Bari perchè sia valutato l'operato del sig Agente Immobiliare, sul piano della correttezza e lealtà da lui avuta nei confronti del mio cliente.
 

Disfido

Membro Junior
Conduttore
non ha mai ricevuto alcuna caparra (che, per quanto ne sa, veniva consegnata al mediatore)
Forse l'avvocato non sa come si articola una trattativa con mediatore.
Come facevo a dare l'assegno di caparra a lui se neanche sapevo il suo nome?

Dunque, non avendo il sig. Disfido ottenuto il mutuo per l'acquisto del bene nel termine previsto dall'art. 10, la medesima proposta di acquisto ha perso ogni efficacia già dal 19 agosto 2018, con la conseguenza che, oggi, non esiste alcun accordo che vincoli il mio cliente al trasferimento del bene in oggetto.
Su questo siamo d'accordo, per questo l'accordo decade e l'agenzia non avrebbe diritto a provvigioni da nessuna delle due parti.

Disfido sarebbe inadempiente agli obblighi ivi previsti (vdss. articoli 4, lettera c e 5), non avendo questi corrisposto al mio cliente la somma di Euro 8000 dovuta all'atto della sottoscrizione di una scrittura ripetitiva, che mai è intervenuta.
Perchè sarei dovuto andare ad un compromesso con un immobile occupato? Stato dell'immobile di cui lui non parla nella comunicazione.
Il venditore ha fatto una dichiarazione mendace vendendo un immobile libero senza neanche avere la disdetta.

Disfido che diffido a desistere da ogni iniziativa avesse in mente di intraprendere nei confronti del mio cliente, preannunciando in mancanza ferma opposizione e richiesta danni
Il vero senso della comunicazione.
 

Franci63

Membro Assiduo
Proprietario Casa
So che l’immobile ti interesserebbe molto, ma penso che ti convenga mollare il colpo.
L’agente ha sicuramente gestito male la trattativa; come credo di aver già detto in precedenza, se non avete posticipato formalmente la data per l’avveramento della condizione mutuo, è corretto quanto dice l’avvocato: attualmente non esiste un contratto efficace.
Forse l'avvocato non sa come si articola una trattativa con mediatore.
Come facevo a dare l'assegno di caparra a lui se neanche sapevo il suo nome?
Il mediatore che lo aveva in deposito , non tu, avrebbe dovuto dare l’assegno al venditore non appena avuto l’ok del mutuo (avveramento condizione sospensiva).
Credo che l’avvocato intendesse dire che , non avendo ricevuto l’assegno, è dimostrato che la condizione non si è avverata.
Avresti dovuto contrattare una scadenza diversa, per procedere oltre.
 

uva

Membro Senior
Proprietario Casa
Su questo siamo d'accordo, per questo l'accordo decade e l'agenzia non avrebbe diritto a provvigioni da nessuna delle due parti.
Sono d'accordo anch'io.

In estrema sintesi capisco quanto segue:

1) Il contratto preliminare (= proposta di acquisto accettata dal venditore) è soggetto ad una condizione sospensiva.
2) La condizione sospensiva (ottenimento del mutuo da parte dell'acquirente) non si è realizzata. Pare dai tuoi ultimi post che avrebbe dovuto realizzarsi entro 25 giorni dall'accettazione.
3) Conseguentemente il contratto preliminare non è efficace, e ha ragione l'avvocato del venditore a sostenere che non esiste alcun vincolo tra le parti.
4) Il tuo assegno, consegnato in deposito all'Agente, deve esserti restituito.
5) (last but not least) L'Agenzia non ha maturato il diritto alla provvigione.

La vicenda finisce così: tu non acquisti quell'immobile, il venditore non te lo vende, l'Agente ha lavorato invano e deciderà se rivalersi sul venditore come ti ha preannunciato.
Fin qui hai perso tempo ma non denaro.
Non penso ti convenga iniziare un'azione legale, probabilmente lunga e costosa e dall'esito incerto, per ottenere un risarcimento danni dal venditore e/o dall'Agente.

Se però quella casa a te interessa davvero molto e vuoi proseguire nelle trattative sperando di ottenere uno sconto sul prezzo, studia bene la situazione con un bravo avvocato prima di decidere il da farsi.
 

uva

Membro Senior
Proprietario Casa
se l'immobile mi interessa ancora.
In quel caso fisserebbe un incontro con me e i loro legali per trovare un accordo sul prezzo.
Se ti interessa l'immobile e accetti l'incontro, potresti "giocarti la carta" della disdetta contratto di locazione da parte del conduttore probabilmente falsa e comunque non regolare, perché non prevede una data di sgombero e rilascio.

Se risulta che il venditore ha preparato lui la disdetta e ha imitato (= falsificato) la firma dell'inquilino, passa subito dalla parte del torto. E tu potresti essere avvantaggiato nel negoziare una riduzione del prezzo.
 

Disfido

Membro Junior
Conduttore
Se ti interessa l'immobile e accetti l'incontro, potresti "giocarti la carta" della disdetta contratto di locazione da parte del conduttore probabilmente falsa e comunque non regolare, perché non prevede una data di sgombero e rilascio.

Se risulta che il venditore ha preparato lui la disdetta e ha imitato (= falsificato) la firma dell'inquilino, passa subito dalla parte del torto. E tu potresti essere avvantaggiato nel negoziare una riduzione del prezzo.
Si è vero, potrei negoziare, ma in ogni caso, come dice giustamente il suo avvocato, lui non ha nessun impegno di acquisto con me, quindi questa forma ricattatoria di trattativa lascia il tempo che trova.

Il succo della mia comunicazione era <<non possiamo rogitare per tua inadempienza, fammi sapere cosa vuoi fare>> (senza alcun riferimento a richieste di danno o simili).
E lui mi risponde con una lettera del legale in cui il succo è <<l'accordo non è valido, non ho nessun impegno con te, non ho mai detto di darti il box a 10.000 euro, non cercarmi soldi>>.

Per quanto io possa essere interessato, non mi sembra l'atteggiamento di una persona che abbia intenzione di vendere o scendere a patti, quindi la mia intenzione è di lasciar perdere.

Devo solo capire come agire a livello legale, se rispondere a questa comunicazione o semplicemente presentarmi in agenzia e prelevare l'assegno, o ancora richiedere che l'agenzia firmi una lettera di rinuncia alle provvigioni...che ne pensate?
 
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Disfido

Membro Junior
Conduttore
Pretendere una lettera di rinuncia alle provvigioni da parte dell'agenzia potrebbe mettere in dubbio il fatto che il preliminare sia valido?
 

uva

Membro Senior
Proprietario Casa
che ne pensate?
Rinunciare all'acquisto penso sia la decisione più saggia.

Io fisserei un appuntamento in Agenzia e andrei a ritirare il mio assegno.
Dal punto di vista legale, mi sembra evidente che l'Agente non ha maturato il diritto alla provvigione.
Non gli chiederei una rinuncia espressa, perché lui non "rinuncia" a qualcosa che gli è dovuto. Semplicemente nulla gli è dovuto.
Se in futuro l'Agente ti addebiterà qualche somma a qualsiasi titolo, vedrai come replicare.

Non risponderei alla raccomandata dell'avvocato del venditore. Non è necessario comunicargli per scritto che non intendi agire per risarcimento danni.
 

Franci63

Membro Assiduo
Proprietario Casa
Pretendere una lettera di rinuncia alle provvigioni da parte dell'agenzia potrebbe mettere in dubbio il fatto che il preliminare sia valido?
Devi solo farti ridare l’assegno, con una firma dell’agente su un foglio con scritto:
“Reso assegno in deposito, per condizione sospensiva non avverata, quindi contratto inefficace”.
O qualcosa di simile.
 

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