Acquisto immobile libero. ma occupato

[uva]

dovrei pagare l'agenzia , e se alla fine andasse tutto a monte?

Puoi evitare questo scenario seguendo il saggio suggerimento dato da @Franci63 nel
post n. #2:

insistendo per firmare con il venditore un nuovo contratto in cui potrete mettere come condizione sospensiva la liberazione dell’immobile, oltre al mutuo, senza la quale non procederete e non saranno dovute provvigioni.

Temo che l'Agenzia non ne sia entusiasta, perché dopo tutto questo tira-e-molla (causato non da te, ma dal venditore!) rischierebbe pure di non incassare alcuna provvigione.
Hai provato a parlarne all'Agente immobiliare, almeno per sondare la sua reazione?

 

[Disfido]

Il suggerimento di Franci63 faceva riferimento alla possibilità di sottoscrivere un nuovo contratto preliminare e non un compromesso.
La differenza tra le due è che nel caso del compromesso è possibile inserire la clausola del pagamento per ogni giorno di mancato rilascio dell'immobile, nel caso del preliminare mi pare di capire che non si fattibile.
Per preliminare intendo la mia attuale proposta di acquisto, accettata a suo tempo dal venditore.

Non ho ancora sondato il terreno per quanto riguarda l'agenzia.

 

[uva]

non mi fermerò di certo al doppio della caparra ma andrò beno oltre

Su questo ti do ragione. Ma quando non ci si accontenta del risarcimento rappresentato dalla caparra confirmatoria, occorre dimostrare il maggior danno subìto.
E' comunque quasi certo che il venditore non ti risarcirà spontaneamente e dovrai iniziare una causa. Altri costi da sostenere e altro tempo per giungere ad una conclusione.

mi viene quasi da pensare che sia meglio acquistare l'immobile occupato ad un prezzo più basso (qualora il proprietario accetti),

Dipende dalla riduzione di prezzo che proponi al venditore, che sarà restio ad accettare.

Quanto agli affitti che incasseresti dall'inquilina, non esserne così certo. Purtroppo spesso accade che i conduttori tralascino di pagare le ultime mensilità prima del rilascio dell'immobile. Sanno benissimo che al locatore non conviene iniziare un'azione legale (troppo lunga e costosa) per recuperare il proprio credito.

 

[uva]

contratto preliminare e non un compromesso.

Scusa, ma non capisco la differenza.

"Compromesso" non è un termine corretto.
Il termine tecnico esatto è "contratto preliminare", come ti aveva già detto @Franci63

Compromesso è un termine improprio, con cui si definisce il contratto preliminare di compravendita.

La tua attuale proposta di acquisto, già accettata dal venditore, è un preliminare.
Il suggerimento consiste nel firmare un altro preliminare (più articolato e preciso, stilato dal tuo notaio) che sostituisce gli accordi precedenti.

 

[Disfido]

Scusa, ma non capisco la differenza.

"Compromesso" non è un termine corretto.
Il termine tecnico esatto è "contratto preliminare", come ti aveva già detto @Franci63


La tua attuale proposta di acquisto, già accettata dal venditore, è un preliminare.
Il suggerimento consiste nel firmare un altro preliminare (più articolato e preciso, stilato dal tuo notaio) che sostituisce gli accordi precedenti.

E in questo nuovo preliminare si può specificare la clausola giornaliera sopracitata?
Capisco che possa non esserci differenza ma da come la pone l'agenzia c'è.
Nel senso che io ho fatto una proposta di acquisto che è stata accettata, ed è un preliminare. Ma ho anche firmato un contratto con l'agenzia in cui mi impegno a pagare le loro provvigioni "al compromesso", che è comunque un preliminare.

 

[uva]

in questo nuovo preliminare si può specificare la clausola giornaliera sopracitata?

Ritengo di sì, se entrambe le parti (venditore ed acquirente) si accordano in tal senso.

ho anche firmato un contratto con l'agenzia in cui mi impegno a pagare le loro provvigioni "al compromesso", che è comunque un preliminare.

Infatti nel mio precedente post n.#61 ho scritto che l'Agenzia verosimilmente non sarà d'accordo alla stesura (da parte del tuo notaio) di un nuovo preliminare con la condizione sospensiva inerente alla liberazione dell'immobile. Perché se la condizione non si avvera non incasserà alcuna provvigione.

Però @Franci63 ipotizzava

L’agente avrà da ridire ( rischia di perdere una provvigione attualmente certa), ma avendo dato informazioni errate conviene anche a lui non fare il difficile.

ossia che l'Agente possa temere che tu lo coinvolga in una futura richiesta risarcimento danni, e piuttosto corra il rischio di perdere le provvigioni.

Che poi è un rischio "calcolabile": informatevi ancora presso il costruttore circa la data di consegna della nuova abitazione all'inquilina. E nel "nuovo" preliminare tenetevi larghi! Scrivendo che il rogito e la consegna dell'immobile libero avverrà entro e non oltre fine giugno 2019 (non marzo, come pare ipotizzabile a tutt'oggi).

 

[Disfido]

Individuando le possibili alternative:

1. abbandonare e cercare di ricavare qualcosa
2. compromesso con penale giornaliera, senza certezza che la penale mi venga pagata, dovrei pagare 5000 euro all'agenzia e potrei anche non riuscire mai a rogitare
3. rogito con l'immobile occupato entro l'anno quindi avere condizioni migliori del mutuo, si spera una riduzione del prezzo dell'immobile e percepirei l'affitto almeno fino a maggio.
   Di contro avrei tutte le problematiche legate ad una casa occupata...
4. nuovo preliminare (non compromesso) con clausola sospensiva legata al mutuo e immobile libero, senza incasso dell'agenzia. Rimane la perdita delle condizioni del mutuo per le quali dovrei cercare di rivalermi sul prezzo.

tra le quattro ritengo che la 4 (quella suggerita da voi) sia l'unica praticabile, oltre alla 1 ovviamente...

 

[Disfido]

Ripenso alla soluzione 4 semplicmente perchè AD OGGI i tassi sono già aumentati e ho già perso dei soldi.
Se dovessi mettermi a cercare un altro immobile impiegherei comunque dei mesi per acquistarlo con ulteriore aumento dei tassi. A questo punto potrebbe valer la pena aspettare cercando di ridurre il prezzo di qualche migliaio di euro, oppure di ridurre la commissione dell'agenzia...che ne pensate?

 

[uva]

che ne pensate?

Considerato il maggior onere finanziario che dovresti sopportare nei prossimi mesi per l'aumento dei tassi, forse vale la pena approfondire l'opzione 3 (rogito con l'immobile occupato) per concludere l'acquisto velocemente.

Prima di decidere in tal senso dovresti, a mio parere, procedere come segue:

1) Il venditore ti consegna in visione il contratto di locazione in essere e la disdetta dell'inquilino. Tu li fotocopi e li esamini attentamente col tuo avvocato, per sincerarti che sia tutto in regola (contratto registrato, disdetta del conduttore accettata dall'attuale locatore, presenza di un deposito cauzionale su cui ti potrai rivalere come nuovo locatore in caso di danni all'immobile causati dall'inquilina o altre sue inadempienze).

2) Chiedi e ottieni le referenze di questa inquilina: ha dei redditi dimostrabili (busta paga, ecc) da cui si evinca che è in grado di pagare le mensilità? Può esibire le ricevute dei bonifici da cui risulti che finora ha sempre pagato puntualmente il canone di locazione e gli oneri accessori? Quali altre persone occupano con lei l'immobile locato?

3) Negozi col venditore una riduzione del prezzo di acquisto che soddisfi entrambi; e chiedi uno sconto sulle provvigioni all'Agenzia che non è stata del tutto trasparente nel darti le informazioni.

Secondo me il punto 1) è molto importante, perché pare che a tutt'oggi ti abbiano parlato di contratto di locazione e disdetta senza mostrarti i documenti.

 

[Disfido]

Considerato il maggior onere finanziario che dovresti sopportare nei prossimi mesi per l'aumento dei tassi, forse vale la pena approfondire l'opzione 3 (rogito con l'immobile occupato) per concludere l'acquisto velocemente.

Prima di decidere in tal senso dovresti, a mio parere, procedere come segue:

1) Il venditore ti consegna in visione il contratto di locazione in essere e la disdetta dell'inquilino. Tu li fotocopi e li esamini attentamente col tuo avvocato, per sincerarti che sia tutto in regola (contratto registrato, disdetta del conduttore accettata dall'attuale locatore, presenza di un deposito cauzionale su cui ti potrai rivalere come nuovo locatore in caso di danni all'immobile causati dall'inquilina o altre sue inadempienze).

2) Chiedi e ottieni le referenze di questa inquilina: ha dei redditi dimostrabili (busta paga, ecc) da cui si evinca che è in grado di pagare le mensilità? Può esibire le ricevute dei bonifici da cui risulti che finora ha sempre pagato puntualmente il canone di locazione e gli oneri accessori? Quali altre persone occupano con lei l'immobile locato?

3) Negozi col venditore una riduzione del prezzo di acquisto che soddisfi entrambi; e chiedi uno sconto sulle provvigioni all'Agenzia che non è stata del tutto trasparente nel darti le informazioni.

Secondo me il punto 1) è molto importante, perché pare che a tutt'oggi ti abbiano parlato di contratto di locazione e disdetta senza mostrarti i documenti.

La disdetta mi è stata mostrata ieri, c'erano gli estremi del contratto ed era datata 15/11/2018, in tal senso il venditore è un vero fesso, doveva ALMENO retrodatarla.
Adesso in pratica ha messo in vendita un immobile a settembre dichiarandolo libero, in più senza notificare l'inquilino nè tantomeno aver ricevuto la disdetta prima della messa in vendita.

Anche io convengo sul fatto che "economicamente" potrebbe valere la pena acquistarla ma ci sono almeno due motivazioni che mi fanno desistere:

- Pare che i lavori della casa in cui l'inquilino dovrà spostarsi, siano fermi da mesi causa fine dei fondi e/o mancati pagamenti dei futuri proprietari. Non mi stupirei di ulteriori ritardi o addirittura blocchi per fallimenti o questioni analoghe, non sarebbe di certo la prima volta...
- Il venditore non accetterà mai una proposta che gli sottragga dal 15% al 30% e per me è assolutamente inaccettabile pagare 170.000 euro una casa occupata, quindi dubito che ci sia margine di accordo

Per questo più ci penso più mi convinco che la soluzione iniziale del nuovo preliminare sia quella più trasparente e percorribile...
Tralaltro bisognerebbe capire in che misura i tassi potrebbero crescere e se effettivamente potrei avere un danno nell'ordine delle decine di migliaia di euro.
Se una rata mi aumenta di 20 euro, è vero che in 30 anni sono soldi ma sono certo che 20 euro in più al mese non mi manderanno alla rovina.