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basty

Membro Storico
Proprietario Casa
Non so risponderti, nel senso che non ho idea di come possa evolvere in termini di diritti il tuo caso.

Posso solo osservare che il tutto è stato gestito in modo abbastanza poco professionale: nel senso che che ritengo in certe situazioni si debba guardare un pò lontano.

Intanto presumo che il terreno su cui sorge il condominio non sia più solo vostro, ma sia stato frazionato e ceduto al condominio.

Se poi questo rimaneva un lotto intercluso è evidente gli sia stata dovuta cedere una servitù di passaggio: ma questa doveva essere ben definita, in modo da escludere che si sia potuta spostare a piacimento.

Credo che un tecnico con piglio autorevole dovrebbe risolverti la opposizione della condomina dissenziente: che tu debba contribuire pro quota al costo della fognatura esistente, direi che è scontato. Ma che ti si impedisca l'allaccio mi sembra eccessivo, sempre che come spieghi il dimensionamento sia stato all'origine fatto con larghezza.

Strano però che oggi permettano il convogliamento delle acque piovane nella fognatura nera.
 

happysmileone

Membro Assiduo
Proprietario Casa
Intanto presumo che il terreno su cui sorge il condominio non sia più solo vostro, ma sia stato frazionato e ceduto al condominio.
Il terreno e' stato frazionato tra me e l'altro proprietario gli altri tre condomini hanno solo la servitu' di passaggio per accedere al fabbricato.
Il fabbricato e' di quattro piani fuori terra ed uno interrato, una volta ad uso "grottoni" ovvero cantine ora abitato. La mia proprieta' e' al piano terreno e tutto il terreno intorno al fabbricato e' stato diviso tra me ed il proprietario del primo piano
Strano però che oggi permettano il convogliamento delle acque piovane nella fognatura nera.
10 anni fa, quando e' stata costruita la nuova fogna, si.
Grazie
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
Il terreno e' stato frazionato tra me e l'altro proprietario gli altri tre condomini hanno solo la servitu' di passaggio per accedere al fabbricato.
Non può essere corretto: dubito che il condominio sia stato costruito su un diritto di superficie.
Sarà tuo e del collega il terreno residuo, non il sito su cui insiste il condominio: che poi questo abbia una servitù attiva di passaggio sul vostro lotto (tuo o dell'altro, o su tratto comune, è altro discorso: ma questo passaggio andava delimitato.
 

Dimaraz

Membro Storico
Proprietario Casa
Ora traspare un'altra verità.
Incauta decisione quella di 10 anni fa...non fosse per tutto il "tribolare" che ora ti tocca.
In ordine sparso:
Ora l'assemblea dei condomini ha incaricato un professionista per verificare se tutta la fognatura sia stata realizzata in regola e se possa permettere questo allaccio e hanno verbalizzato che tale perizia sara' a mie spese.
Possono "verbalizzare" quel che vogliono...ed anche usare il documento come carta igenica.
Non esiste che commissionino loro la perizia e ti addebitino il costo.

- Poiche' pero' lo scavo per la fognatura rendeva impossibile l'accesso al fabbricato hanno deciso in una assemblea in cui non ero presente (non risiedo li) di spostare il percorso nel mio giardino .
Da quanto spieghi Il tuo giardino è proprietà privata e non terreno condominiale quindi delibera nulla ...ma non escludo che un Giudice potrebbe considerare a tuo sfavore l'aver sopportato per più di un decennio tale "peso", tantopiù che quando ti hanno interpellato per condividere la spesa di allacciamento della tua bottega non hai fiatato.

Ammesso e non concesso riconosca una "servitù" mancherebbero i termini per una usucapione...e in ogni caso non possono impedirti di farne uso.
 

happysmileone

Membro Assiduo
Proprietario Casa
Sarà tuo e del collega il terreno residuo, non il sito su cui insiste il condominio: che poi questo abbia una servitù attiva di passaggio sul vostro lotto (tuo o dell'altro, o su tratto comune, è altro discorso: ma questo passaggio andava delimitato.
Certamente e' il terreno residuo, il passaggio e' delimitato dalla scritta nel mio atto di acquisto ovvero del nonno visto che risale al 1930 "nella vendita si intende compresa la meta' pro indiviso del terreno circostante l'intero villino della complessiva superfice di 350 mq circa e fatta eccezione per quella parte di terreno stesso che trovasi al livello della cantina". Di qui deduco che se gli abitanti vogliono entrare nel fabbricato esista una servitu' di passaggio (ancorche' non esplicitata ne dimensionata) ed infatti hanno sempre usufruito di un "corridoio" di due metri di larghezza tra le due botteghe costruite sulle due parti di terreno post divisione.
Da ricordare che l'atto di acquisto inizia " ... Compravendita Vittorio Emanuele III per grazia di Dio e volonta' della Nazione Re d'Italia . L'anno 1930 (IX) il giorno 13 Novembre ....
 

happysmileone

Membro Assiduo
Proprietario Casa
riprendo questa discussione sia per aggiornarvi che per chiedere ulteriore supporto
- Sto concordando con il condominio un importo per ottenere l'autorizzazione all'allaccio visto che l'esperto ha relazionato che c'e' capacita' a josa visto il sovradimensionamento della fogna.
Mi occorre avere un facsimile per stendere la scrittura privata con cui regolarizzare le due servitu' quella che mi hanno imposto 10 anni fa ( due tombini di ispezione e passaggio tubi) nel mio giardino privato e questa seconda che autorizza l'attacco della bottega.
Vorrei che le scritture evidenziassero in modo dettagliato ed esauriente gli impegni e le responsabilita' sia per la parte dominante che per quella servente.
Ad es. per la servitu' servente nel mio giardino dovro' assicurare l'accesso per l'ispezione e manutenzione dei tombini, non dovro' occupare l'area sopra gli stessi , non dovro' danneggiare le tubazioni piantando alberi di alto fusto ..... per la parte dominante richiedere con anticipo l'accesso, rimanere responsabile della sicurezza delle persone che accedono e per le operazioni che verranno effettuate, essere responsabile di eventuali cedimenti dovuti ad assestamento del terreno o perdita delle tubazioni ....
Per la servitu' di allaccio della bottega (scrittura da consegnare anche in caso di vendita)
garantire la corretta manutenzione, rimborsare le spese per mancato esercizio dell'attivita' commerciale nel caso di fermo dovuto per lavori, .....
Se avete indicazioni e/o qualche bozza ben gradita
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
Aggiungo una domanda, per mia curiosità:
tali scritture private, riguardanti diritti su immobili, vanno trascritte per poter essere opponibili a terzi? Io propendo per il si. Non basta consegnarle in caso di vendita.
 

happysmileone

Membro Assiduo
Proprietario Casa
Per quello che ho letto : vanno trascritte in caso di opposizione a terzi.
Deduco se non erro che la trascrizione serva in caso di liti legali.
Mi hai ricordato che serve inserire anche :
- obbligo di consegnare copia in caso di vendita
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
Non credo serva solo in caso di liti.

Mi è capitato un caso forse analogo/paragonabile.

Scrittura privata che stabiliva l'uso comune a 6 di un seminterrato adibito ad autorimessa intestato solo a 3.

Uno dei tre titolari ha venduto: e l'acquirente non ha riconosciuto la validità della scrittura privata, dichiarando di non averne avuto conoscenza al momento dell'acquisto.
 

happysmileone

Membro Assiduo
Proprietario Casa
Ho trovato questo :

ATTO PUBBLICO O PRIVATO PER LA NUOVA SERVITÙ

ATTO PUBBLICO O PRIVATO PER LA NUOVA SERVITÙ
A cura di Angelo Busani ed Eloisa Luini19-01-2009
Il proprietario del fondo dominante e quello del fondo servente intendono costituire una servitù volontaria con scrittura privata autenticata. I diversi notai contattati ritengono che l’atto debba essere redatto in forma di atto pubblico rifiutandosi, di fatto, ad autenticare e trascrivere nei registri immobiliari la servitù volontaria operando, a mio avviso, in senso contrario a quanto previsto dall’articolo 1350 del Codice civile. È corretto il comportamento dei notai contattati?
L’articolo 1350, comma 1, n. 4, Codice civile dispone che devono essere redatti «per atto pubblico o per scrittura privata, sotto pena di nullità, i contratti che costituiscono o modificano le servitù prediali». L’articolo 2657, comma 1, Codice civile, inoltre, afferma che «la trascrizione non si può eseguire se non in forza di sentenza, di atto pubblico o di scrittura privata con sottoscrizione autenticata o accertata giudizialmente».Dal combinato disposto di queste due norme, deriva che i proprietari dei fondi possono decidere di costituire la servitù mediante un contratto redatto, alternativamente, per atto pubblico o per scrittura privata autenticata. Si tratta, infatti, di forme tra loro completamente equipollenti (anche sotto il profilo del loro costo), che consentono entrambe di trascrivere il contratto nei registri immobiliari e, dunque, di rendere la costituzione di servitù opponibile ai terzi.La volontà del notaio di redigere comunque un atto pubblico deriva, probabilmente, da un’esigenza deontologica, in quanto, di regola i notai operano mediante la confezione di atti pubblici e considerano l’utilizzo della scrittura privata come una possibilità alternativa e di rango secondario.
 

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