Spese di manutenzione straordinaria, l'assemblea decide di addebitarle a un solo condomino

[ziggy]

Buon giorno a tutti,
avrei bisogno di un vostro parere/ consiglio sulla seguente questione:

Premesso che a seguito accatastamento di parti condominiali che all'epoca di costruzione del palazzo (1946 ) non erano state rappresentate in mappa, è sorto il problema di chi fosse la proprietà di due manufatti: 1) rampa accesso garage privato (un solo condomino)
2) scala e pianerottolo esterne che dal cortile condominiale porta all'uscita posteriore del mio negozio.
Entrambi i manufatti non sono nei rispettivi atti di vendita. Parrebbe quindi che siano parti condominiali.
Il proprietrio del garage intende usocapirlo con il benestare condominiale, mentre io non ho l'interesse a prenderlo in carico visto che sia la scala che la soletta del pianerottolo sono stati forati in più punti da passaggi di varie tubazioni.


Fatta la premessa la questione è la seguente:

nell'ultima assemblea condominiale, alla quale non ho potuto partecipare, è stato deciso a maggioranza che i lavori di risanamento (infiltrazioni ) del pianerottolo/ balconcino di cui sopra vengano addebitati per intero a me perché sono l'unica utilizzatrice.

È vero che ad utilizzare questa scala sono solo io, ma anche il condominio la utilizza o la occupa con tubazioni fra cui un Tubo del Gas che è certamente concausa primaria dell' ammaloramento del pianerottolo visto che il passaggio di questo tubo non fu eseguito a regola d'arte infatti i fori non essendo stati sigillati hanno lasciato filtrare l'acqua piovana per decenni.

1) Devo pagare tutto io o il condominio in parte deve contribuire?
2) L'amministratrice su mandato assemblea farà eseguire i lavori, di cui non si conosce né l'importo né la specifica interventi. L'unica certezza è che mi verranno addebitati in toto.
Chi approva preventivi ?

Il frontalino di questo balconcino non dovrebbe essere a carico del condominio?

Nel caso in cui la decisione del condominio non fosse corretta quanto tempo ho per impugnare?
Poteva il condominio approvare a maggioranza questa ripartizione delle spese?

Grazie per la vostra eventuale attenzione e ogni consiglio sarà ben accetto.

 

[meri56]

2) L'amministratrice su mandato assemblea farà eseguire i lavori, di cui non si conosce né l'importo né la specifica interventi.

Non riesco a capire come possa il Condominio sostenere che il balconcino e la scala sono tuoi e poi deliberare la spesa per la loro manutenzione.
Se sono tuoi l'assemblea non può deliberare la manutenzione.
Se non sono tuoi può deliberare la manutenzione ma non l'accollo delle spese a te.
Diffida l'amministratrice dal far eseguire i lavori e falle presente che la delibera assembleare è in entrambi i casi nulla e quindi impugnabile in ogni momento e che al fine di evitare spese inutili sarebbe meglio ridiscutere della questione nella prossima assemblea.

 

[ziggy]

Grazie meri56,

nell'atto di acquisto, risalente al 1954 non è compresa la vendita della scaletta e relativo balconcino esterno che collega il negozio al cortile condominiale.
Il negozio è da allora proprietà della mia famiglia e sinceramente non ci siamo mai posti la domanda di chi fosse la proprietà dando per scontato che fosse condominiale visto che negli anni è stato "sforacchiato" in più punti per usi condominiali senza mai chiederci permessi.
Ora dopo più di 40anni visto che si è verificata una caduta di calcinacci dal sottobalcone, il Condominio ha detto prontamente che era mio il balcone e che avrei dovuto accatastare la scala con tutta una trafila di spese per frazionamento parte di cortile su cui si proietta la scala.

Tengo a precisare che la scala e balconcino sono stati costruiti con il palazzo e non da me o dalla mia famiglia e non ricompresi nella vendita, così come la rampa di accesso all'unico garage ( di altro proprietario).

Comunque ritornando al discorso delle spese, ritengo che per ripartire le spese di ripristino si debba tener conto che io sono l'unica utilizzatrice per percorrerle, ma anche il Condominio le utilizza e per quanto riguarda il balconcino collegato visto che è il tubo del gas che serve tutti i condomini ad aver creato se non in tutto,ma certamente in parte le infiltrazioni si dovrebbero ripartire le spese in modo più equo.

Quindi dovrei scrivere all'ammistratore dicendo che la decisione di addebitarmi le spese in toto è nulla e che al fine di dirimere la controversia in maniera pacifica sarebbe opportuno indire nuova assemblea a doc con relativi preventivi di spesa e descrizione interventi e proporre un criterio di ripartizione spesa da approvare che tenga conto anche l'uso del Condominio di detto manufatto ?

 

[Dimaraz]

Premesso che solo una prodonda analisi in loco dell'immobile e delle documentazioni darebbe maggiori possibilità di analisi esatte vien da dire che:

-gli atti che citi possono anche non contenere indicazione di elementi ai tempi considerati accessori (magari sono costruzioni successive o magari vi sono stati altri passaggi di proprietà con errori di trascrizione)
-per come descrivi nessun altro condomino potrebbe farne uso

le proprietà siano dei rispettivi utilizzatori (o ne hanno l'uso riservato) il che comporta che le relative spese sono di competenza degli stessi.
Il paesaggio dei tubi è divenuta una servitù di passaggio per accettazione
od usucapione.
Gli eventuali danni sono a carico del proprietario "dominante".

Se trovate una mediazione fra di voi eviterete spese e lungaggini burocratiche.

 

[ziggy]

Ciao Dimaraz,

Il palazzo è stato costruito e il negozio di cui sono proprietaria e stato acquistato da mio padre dal costruttore, non ci sono stati altri proprietari.
Ho sia l'atto originale che la divisione ereditaria da cui proviene , cerco di spiegarmi meglio: Il costruttore era comproprietario con i fratelli del mappale su cui ha edificato il palazzo più altri immobili, e ne' sul mio atto di acquisto ne' sulla divisione ereditaria di detto costruttore viene menzionata la scala con balconcino per accedere al cortile, sta di fatto che quella scala esiste da sempre e dal tipo di costruzione si evince che non può essere stata edificata in epoca successiva. Tutto ciò è avvalorato dal fatto che sulla mappa originale del negozio è segnata una porta che sarebbe stata assurda se si fosse affacciata sul vuoto visto che per arrivare al cortile c'è un dislivello di circa 1.60.

Non so quale sia stata la ragione per cui questa scala non appaia da nessuna parte, forse può essere stata considerata un Bene Comune Non Censibile, mi pare che a quell'epoca non fossero rappresentati in mappa e solo dopo gli anni 80 forse nel 1984 dovessero essere segnati.

Credo che saperne le ragioni oggi metta male, comunque non penso che se il mio atto di acquisto non comprenda il manufatto il Condominio abbia il potere di assegnarmelo.

Ora si tratta di risolvere a chi compete pagare le spese di ripristino.
Premesso che io non mi esimo affatto dal pagare però ritengo che accollarmene le spese in toto sia scorretto visto che come dici tu se fosse mio il Condominio dovrebbe comunque partecipare perché ci passano vari tubi che hanno installato negli anni e di cui uno in particolare è causa di infiltrazioni.
Se invece il manufatto si considera condominiale io potrei partecipare i misura maggiore perché sono l'unica utilizzatrice...........ma non tutto a me con lavori fatti eseguire dall'amministratore senza neppure sapere quanto mi costerà o se le soluzioni adottate saranno efficaci nel tempo.

E poi chi approva queste spese decise dall'assemblea se tanto le fanno pagare tutte a me?

C'è qualcosa che no torna.
Vorrei trovare una soluzione pacifica e chiudere la questione facendo presente però le mie ragioni.
Come posso pormi verso l'amministrazione per risolvere?

 

[Dimaraz]

Forse non mi hai compreso.
Se la tua unità (negozio) ha una porta a tuo uso esclusivo è evidente che anche il manufatto esterno (balconcino+scala) sia o di tua esclusiva proprietà (anche se non menzionata in atti) o comunque di tuo "uso esclusivo".
In entrambi i casi le spese di manutenzione sono a tuo esclusivo carico salvo diversa disposizione in Regolamento Condominiale "contrattuale".
Ovviamente non può essere l'assemblea a decidere/commissionare i lavori e poi addebitarti il pagamento.

Che il manufatto sia attraversato da tubi di impianti comuni o di privati è irrilevante ai fini della manutenzione salvo che siano gli stessi ad aver causato la necessità di interventi.

All'amministratore compete comunque la facoltà di far mettere in sicurezza anche le parti private che possano essere fonte di pericolo per l'incolumità di terzi (improbabile nel tuo caso).

Il semplice "passaggio" di condutture è una servitù che non può essere pretesto per chiedere una ripartizione delle spese.

Questo vale anche per l'altro particolare assimilabile (rampa garage).

 

[ziggy]

Grazie per il chiarimento.

Sul regolamento di condominio no ho trovato nulla che normi le spese sia della scala che della rampa.

Visto che il lavoro mi sarà addebitato vorrei però avere la facoltà di conoscere i preventivi.

Il passaggio di tubo che fora e attraversa la soletta è sicuramente causa di infiltrazioni, ma pazienza. Mi risultava, e magari sbaglio, che i frontalini siano comunque parti condominiali anche quelli dei balconi privati.

 

[Dimaraz]

Visto che il lavoro mi sarà addebitato vorrei però avere la facoltà di conoscere i preventivi

Questo, come ti hanno già spiegato, non è possibile...se sei tu la proprietaria o l'utilizzatore in esclusiva decidi in piena autonomia s e quando fare manutenzione ovviamente pagando di tasca tua.
Per meglio precisare se la manutenzione riguardasse tutta la facciata in cui insiste anche il "tuo" terrazzo/uscita con scala allora per motivi di uniformità e convenienza "aderisci" all'appalto comune sopportando il costo specifico.

Mi risultava, e magari sbaglio, che i frontalini siano comunque parti condominiali anche quelli dei balconi privati.

Sbagli.
Vale solo per i balconi "incassati" o per frontalini di particolare foggia e decoro artistico (negli "aggettanti")

 

[Luigi Criscuolo]

Mi risultava, e magari sbaglio, che i frontalini siano comunque parti condominiali anche quelli dei balconi privati.

infatti sbagli gli orientamenti prevalenti delle sentenze sono per addebitare il frontalino al proprietario del balcone.

 

[ziggy]

E già. .........
comunque riguarda la facciata del cortile e quindi nessun frontalino di pregio,
perciò Sbaglio!

......me ne farò una ragione