Informazione sul comportamento dell' amministratore

[Luigi Criscuolo]

Caro diabolikky69 benvenuto nel girone infernale dei Don Chisciotte vs Amministratori

Prego io mi onoro, per via della stazza, di essere Sancho Pancia

si troverebbe gli uffici invasi da condòmini vociferanti e invadenti che frugano dappertutto.

Hai descritto un panorama terrificante, ma anche poco aderente alla realtà. Chi ha tempo di andare allo studio dell'amministratore se poi alle assemblee di condominio bisogna andare ad elemosinare le deleghe per raggiungere il quorum per deliberare? Secondo, se un condòmino si presenta a studio senza appuntamento, non si riceve pregandolo di fissare un appuntamento anticipando il motivo per il quale si desidera conferire con l'amministratore. Terzo, per una questione di educazione, lo studio dell'amministratrore non è una dependance dell' appartamento del condòmino, pertanto costui quando viene ricevuto si deve comportare come ci si comporta a casa degli altri. Quarto, per evitare di avere troppa gente in ufficio, sarà cura dell'amministratore di scaglionare e temporizzare gli appuntamenti in modo da ricevere un condòmino alla volta (anche per dedicargli il tempo che richiede: perché se io chiedo di parlare con l'amministratore considero un atto di scortesia il fatto che lui deleghi la sua segretaria, con la quale io non ho alcun rapporto di dipendenza).

Giusto pertanto che egli faccia pagare il tempo che lui o la segretaria perdono per reperire e mettere a disposizione di chi la chiede, ma in maniera ordinata e programmata, detta documentazione su appuntamento.

Questo mi fa supporre che gli amministratori tengano i conti dei condomini alla rinfusa per cui li debbano "sistemare" prima di farli vedere ai condòmini.
Perché "perdono tempo" fa parte del loro lavoro: se i conti sono tenuti bene lo si vede già dalla assemblea e non ci sarà bisogno di chiedere di vedere o di accedere al dettaglio della gestione del condominio.

 

[chiacchia]

cc art. 1129 ... ciascun condomino, per il tramite dell’amministratore, può chiedere di prendere visione ed estrarre copia, a proprie spese, della rendicontazione periodica.

Estrarre copia si intende il costo del materiale," punto" se cosi non fosse perché l'amministratore deve chiedereun compenso aggiuntivo all'assemblea quando si fanno lavori straordinari e sottostare alla decisione dell'assemblea se lo si vuole concedere? questo perché è già parte del suo compito amministrare le esigenze dei condomini o secondo voi avere il titolo di amministratore significa fare il galoppino per pagare le bollette e fare quattro conti?

 

[condobip]

... se cosi non fosse perché l'amministratore deve chiedereun compenso aggiuntivo all'assemblea quando si fanno lavori straordinari e sottostare alla decisione dell'assemblea se lo si vuole concedere?

E chi lo dice che l'amministratore non possa chiedere un compenso extra per la gestione dei lavori straordinari?
L'amministratore gestisce le parti comuni ed alla fine dell'anno presenta il resoconto (una volta all'anno), tanto dovrebbe essere sufficiente ai condomini, questo è stabilito dal cc.

Il compenso dell'amministratore per le attività straordinarie (percentuale)
Deve riconoscersi all'amministratore che abbia svolto una serie rilevante di incombenze amministrative di per sé estranee alla gestione corrente il diritto ad un compenso per tali attività di natura straordinaria.
Infatti in assenza di specifiche indicazioni documentali al riguarda presumersi che tale attività non sia coperta dall'emolumento annuale ordinario , e ciò anche nel caso che lo stesso, a seguito della cessazione dell'incarico, abbia omesso la rendicontazione finale dei lavori straordinari. --- Tribunale Milano n. 7511 del 2 luglio 2001

Lo stesso discorso si potrebbe fare per il tempo che perde per la ricerca del materiale per esaudire alla richiesta di copie di documentazioni, tra l'altro ben specificato nel Codice Civile!

 

[meri56]

secondo voi avere il titolo di amministratore significa fare il galoppino per pagare le bollette e fare quattro conti?

Se il tuo amministratore fa solo questo è meglio cambiarlo.
Il fatto è che negli ultimi anni in capo ai Condomini, e di conseguenza all'amministratore, sono stati addossati obblighi di vario genere che richiedono tempo e responsabiltà (basta pensare alle ritenute di acconto versate dal Condominio, alle certificazioni annuali, all'anagrafe condominiale ecc. ecc. )
Anche i lavori straordinari aumentano la mole di lavoro dell'amministratore e non mi sembra si possano fare rientrare nel compenso per l'ordinaria amministrazione.
Ora, io vorrei trovare un amministratore che lavori per la gloria, purtroppo hanno anche loro le stesse nostre esigenze: mutuo/affitto, acqua, luce, gas. telefono e hanno pure il vizio di mangiare, sposarsi e avere figli e quindi vogliono essere pagati.
Tutto sta nel vecchio adagio "patti chiari amicizia lunga".
Se all'atto della nomina del nuovo amministratore sono ben specificati i compensi che egli richiede non ci si può poi lamentare.
Con la nuova legge poi l'amministratore avrà diritto solo ai compensi stabiliti all'atto della nomina e non potrà aggiungere nulla.

 

[chiacchia]

E chi lo dice che l'amministratore non possa chiedere un compenso extra

infatti nessuno lo impedisce ma bisogna vedere se gli viene concesso

L'amministratore gestisce le parti comuni

Infatti gestire significa occuparsi delle incombenze condominiali che altro se no!

Se all'atto della nomina del nuovo amministratore sono ben specificati i compensi che egli richiede non ci si può poi lamentare.

infatti se si è precisi si è precisi sin dall'inizio se non lo si è, si vuole squazzare!!!!! se poi non conviene può sempre dare le dimissioni e stiamo parlando di un amministratore e si si parla di un chirurgo: "e signora mi deve dare di più per l'operazione perchè nel farle il cesario ho trovato dei miomi e pertanto ho fatto dei taglietti in più che le costano €€€€€" ma su ragazzi siamo pratici prendere un fascicolo ben tenuto farlo visionare al condomino non costa niente, se si fa difficoltà e perchè c'è quaqlcosa che non torna, si perde più tempo a scrive non le compete poi fatti il fegato amaro ecc. ma per cosa se si chiedono le fotocopie è giusto pagarle ( le fotocopie ) ma non venitemi a dire che che che, vuoi mettere la soddisfazione che un condomino ti chiede un resoconto e quello resta a bocca aperta perchè è tutto in ordine e non può chiedere niente, e poi oggi è tutto computerizzato quanto ci vuole?

 

[condobip]

1. infatti nessuno lo impedisce ma bisogna vedere se gli viene concesso

2. Infatti gestire significa occuparsi delle incombenze condominiali che altro se no!

infatti nessuno lo impedisce, ma neppure l'amministratore è obbligato a gestire spese straordinarie, per cui si pagheranno un tecnico per gli adempimenti.

2. leggiamo attentamente il cc all'art. 1129;

L'amministratore è obbligato a far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio, su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio; ciascun condomino, per il tramite dell’amministratore, può chiedere di prendere visione ed estrarre copia, a proprie spese, della rendicontazione periodica.

Parla di spese (plurale) e non la spesa (singolare) per la sola fotocopia e nessuno impedisce al condomino di attendere il resoconto ed eventualmente contestare qualche mancanza e/o irregolarità nel conto corrente condominiale.

p.s. questo batti e ribatti tipo ping - pong, a me non piace, o si dimostra con dati di fatto o giurisprudenziali la propria convinzione oppure, secondo me è meglio non rispondere, per cui se a te va bene quanto dice il Codice Civile per la copia del cc, e quanto ha stabilito un Tribunale per il lavoro straordinario dell'amministratore, va bene, altrimenti chiudo il discorso, perchè mi sono stufato di citare Sentenze e Codice Civile, mentre chi contesta lo fa soltanto a parole sue.

 

[Alessia Buschi]

Ciao a tutti,

Per il momento parliamo solo della gestione ordinaria.
Nel compenso annuale per la gestione ordinaria dell'amministratore dovrebbero essere già comprese le spese per le fotocopie di tutti i documenti contabili che deve presentare a fine anno nel consuntivo, per giustificare la propria gestione. Per documenti contabili intendo: fotocopie degli estratti conto annuali, fotocopie delle fatture con relativi pagamenti, fotocopie F24 delle ritenute d'acconto pagate, la situazione delle rate pagate da ogni singolo condominio, compresa la situazione morosi se esistente ecc.

Proviamo ad immaginare che l'amministratore abbia solo un condominio medio di circa 15 condomini, dove ogni condomino, durante l'assemblea per il bilancio consuntivo, deve avere una copia di tutta la documentazione. Già solo per questo all'amministratore parte una risma intera di carta e un toner, ma questo è compreso nel prezzo. Figuriamoci quando ne ha 15 o più.

Se un condomino o più condomini al di fuori della rendicontazione annuale dovesse chiedere copia per controllare la sua gestione (lecito e giusto), capite bene sia il tempo per il lavoro che l'amministratore svolge in più per non parlare dei costi. Ecco perchè l'art. 1129 del codice civile specifica "a proprie spese".

L'amministratore deve rispettare delle regole, ma non per questo lavorare per la gloria.

Parliamo ora della gestione straordinaria.

Se nel condominio ci sono dei lavori straordinari, quindi non compresi nella gestione ordinaria, l'amministratore deve svolgere delle incombenze in più, come far redigere il capitolato lavori, coordinare i lavori insieme al direttore dei lavori, predisporre il piano rateale con l'istituzione del fondo cassa se necessario, e preparare la documentazione per un eventuale detrazione, controllare i lavori ecc. Perchè l'amministratore questo lavoro in più deve farlo gratis?

A mio parere quando si presenta un preventivo per la gestione condominiale, è bene specificare tutto, ovvero l'onorario per la gestione ordinaria e quello per la straordinaria. Saranno poi i condomini in sede d'assemblea a decidere.

P.S. 1,00€ a fotocopia, mi sembra un'esagerazione.

 

[JERRY48]

Proviamo ad immaginare che l'amministratore abbia solo un condominio medio di circa 15 condomini, dove ogni condomino, durante l'assemblea per il bilancio consuntivo, deve avere una copia di tutta la documentazione. Già solo per questo all'amministratore parte una risma intera di carta e un toner, ma questo è compreso nel prezzo. Figuriamoci quando ne ha 15 o più.

Nessuno lo obbliga ad amministrare 15 condomini, ne amministra 5 ed avrà meno spese.

Per la carta, agenti miei vendevano ad amministratori persino un pallet di carta A4, cioè 48 scatole di 5 risme ciascuna, ogni risma 500 fogli, fate voi i conti.
Con fattura all'amministratore non al condominio.

 

[Alessia Buschi]

Per la carta, agenti miei vendevano ad amministratori persino un pallet di carta A4, cioè 48 scatole di 5 risme ciascuna, ogni risma 500 fogli, fate voi i conti. Con fattura all'amministratore non al condominio.

Appunto, l'amministratore la carta... la paga.

 

[chiacchia]

far redigere il capitolato lavori

Questo è compito del tecnico prescelto pagato per questo

coordinare i lavori insieme al direttore dei lavori

anche questo non è suo compito altrimenti perchè ci sarebbe il direttore ?

predisporre il piano rateale con l'istituzione del fondo cassa se necessario, e preparare la documentazione per un eventuale detrazione,

Questo si, più......

è bene specificare tutto, ovvero l'onorario per la gestione ordinaria e quello per la straordinaria. Saranno poi i condomini in sede d'assemblea a decidere.

il tutto da richiedere prima non dopo, corrisponde a essere onesti, profesionali e corretti............signori qui tutti siamo esseri umani e lavoriamo per guadagnarci la zuppa, ma PRETENDERE anche se ci spetta da un poco fastidio

Parla di spese (plurale) e non la spesa (singolare)

Scusa condobip se rispondi ti fa piacere dialogare, ti sembra? qui si tratta di dialogare non di altro, del resto se ci fosse JacO ( dove sei ) ci farebbe una bella storiella sopra, comunque a mio parere il plurale si è usato come definizione rivolta ai condomini ossia plurale maiestatis
Un salutone con simpatia